海南省定安县房地产发展的调查与分析

摘要:随着海南建设国际旅游岛的步伐,定安县房价一路飙升,由此引发了人们对房地产发展的各种质疑和猜测。本文通过深入定安县各楼盘,了解定安县房地产基本情况,调查自身居住型、季节候鸟型、投资型等三种买房者的意图和情况,分析了作为定安县经济支柱产业之一,房地产发展拉动定安县经济发展、提高定安县知名度、展现定安房县地产发展方向的三大贡献,指出目前定安县房地产发展中存在规划跟不上、管理跟不上、服务跟不上等问题,并提出解决问题的措施和发展出路,同时在发展房地产过程中要注意要处理好“工业项目与房地产项目争地”、“房地产发展与保护环境资源”、“房地产发展与经济长期稳定、持续发展”、“房地产有关各方与失地农民”四个关系。

关键词:海南定安;房地产;发展

中图分类号:F831 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(2010)06-0087-02DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.06.22

2010年1月4日,国务院《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,海南国际旅游岛建设正式步入正轨,随之也带来了海南省房价的一路飙升,定安县作为最靠近省城的县市也不例外,由此引发了人们对房地产发展的各种质疑和猜测,定安县房地产该如何发展成了社会各界热议的话题。笔者最近对定安县房地产市场进行了深入的调查,并进行了认真的分析。

一、海南省定安县房地产发展现状

海南省定安县房地产发展的特点是起步迟,发展快,前景看好,发展状况可分为三个阶段。

第一阶段,2006-2007年上半年为起步阶段。这一阶段在定安县注册的房地产公司仅6家,当时的报建面积约为10万平方米,起步房价为1380元/m2,且销售势头并不火热。

第二阶段,2007年下半年至2009年初为温和发展阶段。随着海南省房地产的升温拉动,定安县房地产发展渐入佳境,“长信・半岛美庐”、中基集团、昌茂集团等国内知名度较高的房地产公司相继进入定安投资房地产开发,报建面积突破100万平方米,起步房价在1980-2980元/m2之间运作,销售状况比较正常。

第三阶段,2009年第二季度开始进入迅速发展阶段。在定安注册的房地产公司达26家,累计报建面积达200万平方米。尤其是成功举办中国(定安)生态人居研讨会和规划图片发展暨休闲地产推介会后,省内外反响激烈。春阳花园、恒吉花园、龙禧雅苑等5家楼盘全面完工,南丽湖幸福城、昌茂中润水城、“长信・半岛美庐”等20个在建项目全部推出,定安县房地产急剧升温,销售价格突破3500元/m2,南丽湖幸福城单间别墅售价超过15000元/m2。据测算,定安县2009年末至2010年初房地产均价大约为4200元/m2,已完工或完全封顶的房产项目已售完,已开盘的项目预售率达100%。

在调查中发现房产买卖情况比较复杂,首先是买房者购买意图不明朗。经调查,购房者中有三种情况:一是自身居住型,这部分人为定安县本地人和海口市的客户居多;二是季节候鸟型,这部分人大多为省外客户;三是投资型,这部分人以买房作为投资行为,购房者成分复杂,有囤房、炒房嫌疑。其次是支付房款的形态多样化。交定金以现金形态为主,刷卡占比小;交首付款以刷卡为主,交现金的约占30%;一次交完房款比例较小;大部分为银行按揭贷款,定安县金融机构已为12家房地产开发商办理按揭贷款业务。

二、房地产发展对海南省定安经济发展的贡献

定安县房地产迅速发展引起了各方的关注,其近期已成为定安县经济支柱产业之一,对定安县经济的拉动是不容置疑的。其好处体现在三方面:一是拉动了定安经济的发展。房地产业作为国民经济体系的重要构成部分,由于具有相关产业链较长、产业带动性强的特点,随着房地产业自身的不断发展,带动了建筑、装修、汽车、物业管理和服务业等多个相关行业的发展,甚至可以拉动到家用电器和纺织业。同时增加了就业机会,增加了财政税收,去年定安县房地产税费收入1.64亿元,其中土地出让金超过1亿元,为政府做好“七通一平、三纵四横”框架道路基础设施提供了资金保障,为拉动经济增长和社会发展做出了积极贡献。二是提高了定安的知名度。随着全国各地的人到定安县买房,房地产业已成为定安县对外进行正面宣传新的窗口,将逐步形成定安县的旅游品牌,提高定安县知名度和整体形象。三是展现了定安县房地产发展的方向(潜力等)。随着“长信・半岛美庐”、昌茂集团“十里长廊”项目开发和上置集团、中基集团、华田集团和南湖投资公司等大企业进驻定安县,品牌作用凸显,更加注重品牌内涵的丰富和品牌建设支持手段的多样化,大大提升了定安县房地产业的品位,使定安房地产业正往高品位、高档次方向发展,初步实现了其县委、县政府提出的“一城一湖一泉四带”的旅游房地产规划格局。①而房地产业的快速发展也向世界、全国宣扬了定安县良好的区域位置、生态环境、人文资源及旅游资源的先天优势和高效运行的政府机构、良好的投资环境、治安环境的后天优势。[1]

三、海南省定安县房地产发展中存在的问题

1.规划跟不上。原有的规划与发展现状产生矛盾,存在工业和房产争地的情况,工业区和商住区混杂,如塔岭工业园区,厂区与房地产区相距不足50米。

2.管理跟不上。一是房地产开发商蜂拥而上,没有准入的规范条件,没有设立准入门坎,无法区分优与劣;二是房地产项目过度开发,从市区到塔岭开发区、南丽湖旅游区都是房地产项目;三是建设类型比较单一,大多以商住、季节房为主,经济适用房、小户型、豪华型比例失调;四是价格失控,调查情况表明,在定安县投建一般楼盘(无电梯),每平方米成本价不超过1600元,投建高层楼房(有电梯),每平方米成本价不超过2500元,但目前每平方米销售均价超过4200元,毛利过高。由于房地产成本价格构成复杂,不易测算,而且开发商一般不愿意透露其真实成本价格。再者房产销售属于市场行为,遏制房价缺乏刚性措施。调查结果显示,房价偏高的因素之一是受出让土地价格的影响,地价上涨过快对房价拉动明显。

3.服务跟不上。有关部门在办理开工报建、质量监督、功能配套等服务项目跟不上发展的需求。

四、海南省定安房地产发展的对策建议

针对上述问题,笔者认为定安县旅游房地产发展总体规划是可行的。但在贯彻执行过程中出现了一些新情况,可结合实际情况适当调整。有关部门要协调沟通信息,制订定安房地产投资的管理办法,适当提高准入条件,已经进入和正在进行注册登记的公司,要进行统一审核评估,优中选优,让实力强大的国内、省内知名房地产开发商(集团)进入定安县开发,同时要敢于、善于支持县内有实力的房地产开发商参与开发,鼓励引导本地房地产企业做大做强。要从适应不同阶层的住房需求出发,大力推行以普通商品房、经济实用住房为重点,以高档商品房为补充的房地产市场,形成合理的市场供应结构。要按照国务院2009年12月15日常务会议提出的“遏制部分城市房价过快上涨势头”精神,加大开发经济适用住房和廉租房,抑制投资投机性购房。房管和金融部门要做好房地产开发的各项服务工作,以适应房地产发展的需求。发展定安县房地产还应注意处理好以下“四大关系”。

1.要处理好工业项目与房地产项目争地的关系。尤其是在塔岭工业园区,一些小的工业项目应当西移,不宜混杂,塔岭工业园区要西扩,形成新的工业走廊;房地产发展除“十里长廊”外,建议沿南渡江开发,建设“南渡江十里长堤商业街”,把开发的重点往南渡江方向转移。

2.要处理好房地产发展与保护环境资源的关系。房地产发展绝对不能破坏定安县的生态环境,丁湖路、南丽湖等风景名胜不宜过多发展人居房地产,宜建高档宾馆为主。南丽湖周边300米环湖带不宜建人居楼盘,应开发建成湖边风景带和环湖公路,创造南丽湖休闲度假风景区,提升南丽湖景点档次。

3.要处理好房地产发展与经济长期稳定、持续发展的关系。房地产发展在目前一段时期内可以是定安县经济的支柱产业之一,但不应长期依赖。定安县经济长期发展方向应在“工业立县”上,加大发展乡镇企业(民营企业)力度,打造定安县农产品工业品牌,提高农产品的商品率,加快农业产业化步伐,打破城乡两元经济结构。

4.要处理好房地产有关各方与失地农民的关系。房地产发展涉及到征地问题,其一直是一个复杂社会问题。一是建议在定城、居丁、雷鸣等征地较多的乡镇,建立失地农民一条街或定安风情一条街,让失地农民把征地款投建铺面,自主经营;二是建议开发商直接与失地农民协调,吸纳失地农民入股开发项目,实行经营分红;三是建议给失地农民长期(至少30-50年)固定补助,确保失地后的收益;四是给失地农民购买保险,解除他们的后顾之忧,这也是保持社会稳定的需要。

参考文献:

[1]定安县政府.定安政府2009年工作报告[Z].2009.