房地产市场的理性回归

连续几年来，房地产调控都是“两会”代表、委员热议的话题。因为房地产问题数年来并未得到解决，且关乎民生、影响深、涉及广，“两会”代表、委员不得不高度长期关注。老百姓其实更期盼这个问题今年能尽快在实际层面得到真正解决，而不再只是年复一年的热议与关切。

2011年是房地产市场最不平凡的一年。中央政府连续出台一系列调控政策，加大对房地产市场的调控力度。在调控措施的作用下，投机性需求得到了一定程度的抑制，市场交易量明显下降，保障房建设速度加快，市场供求关系进一步得到了改善。年末，房地产市场呈现量跌价滞的趋势，房地产调控初见成效。

其实，房地产调控的任务还远远没有完成，2011年的房价还没有下降，只是涨幅较缓，涨得慢了，涨得少了。部分城市政府企图对房地产的调控进行“微调”的意见就出来了，因与中央政策调控要求不符而被“叫停”。目前房价还有反弹压力，现在稍微有些风吹草动，一个城市的政策松动就会影响更多城市，局部会影响整个房地产调控大局。所以，2012年要继续巩固调控成果，推动房地产市场进一步调整，继续严格执行中央政府的调控政策。只有这样，才能使房地产市场回归理性，房价回归理性，房地产市场长期保持稳定和健康发展。

一些城市或地方政府对房地产调控政策执行严不起来，坚持不下去，除了有过度偏好土地财政这一条外，恐怕对房地产与经济发展的关系存在误判也是重要原因。

房地产体量大、产业链长，对其调整，人们一般会从逻辑上分析，认为事关重大。长期以来，又有房地产“绑架”了中国经济的说辞，于是无论民众、管理阶层，还是资本市场，对此都是心理压力巨大。但实际的数据分析却并不支持这种看法。从总量效应看，2008年房地产销售和投资的下滑，并没有造成固定资产投资和经济增长的显著下滑。2008年底的经济减速，不是因为房地产市场调整，而是雷曼兄弟破产之类的海外冲击所致。从结构效应看，一是房地产开发投资对中国基建活动的影响不显著，相反，它与固定资产投资中的其它费用具有高关联度。房地产行业的基建活动并不是总投资的最主要部分。例如，2010年，建安工程投资占总投资比重为62%，房地产开发投资占比仅为20%，而且房地产开发投资中的建安工程比重为60%～70%。二是房地产行业只对一些产品和行业的生产有影响，包括水泥、钢筋和挖掘机，其影响在极端情况下才表现显著。一些逻辑上有影响的产品和行业，如家电、混凝土机械等，从实际统计分析，数据上几乎没有相关性。三是房地产开发对交通运输、机械等重型制造业投资和建材、化工业投资几乎没有影响。之所以房地产对实体经济的影响在逻辑上很大，在实际数据分析上很小，原因是房地产市值要减去开发商的利润和炒房者的收益；开发成本要减去土地转让金和各项税费。在实体经济中，将房地产开发看成是以建筑施工业为主的经济活动，其经济规模就大为减小。事实上，房地产对实体经济直接影响不大。房地产的直接影响主要体现在对钢筋、水泥、挖掘机等建筑产品上，对GDP和投资的影响远没有想象的那么大。房地产产值对其它行业的拉动作用远远小于建筑业，房地产对建筑的影响也并不显著。

房地产对实体经济影响不大，却对其它方面的影响很大。房地产改变了中国的资源配置和收入分配。2003年以来，中国房地产市场开始火爆，固定资产投资增速明显快于资本形成速度，非生产性投资快速增加，到2010年，35%的固定资产投资竟然没有形成固定成本，非生产性投资规模之大，令人吃惊。2010年，全社会固定资产投资占GDP比重高达70.5%，而固定资产形成占GDP比重仅46.2%，偏差高达9.6万亿元。虽然二者的内涵上有区别，但二者的偏差是从2003年开始迅速扩大的。大概可以这样认为，由于房地产这个工具，投资领域中占GDP约25%的资金没有直接进入后续生产领域，而是参与财富的再分配。其后果之一就是中国的储蓄率在2003年以后大幅上升，这主要归功于企业的储蓄快速上升。从1997年到2007年，居民储蓄率下降了2%，政府储蓄率上升了3%，企业储蓄率上升了14%。储蓄率的快速上升，不仅仅反映了财富在各个部门间的转移，也导致了贸易顺差和投资居高不下，这正是中国经济失衡的集中表现。从这个意义上讲，对房地产的调控就是对结构的调整。毫无疑义，房地产调控有利于中国长期经济增长。

还有一条就是，大家尚未对房价的合理水平如何确定形成共识。

从国际经验看，在判断房价的合理水平方面，主要选用三类指标。一是房价收入比，即一套住房的价格是一个家庭年收入的多少倍。联合国对房价收入比的定义是，住房市场价格的中位数和家庭年收入的中位数据之比。世界银行对房价收入比的定义是，住房市场价格的平均数和家庭年收入的平均数之比。两种计算方法得到的结果是有差异的，一般情况下，前者的计算结果是后者的1.2倍。用房价收入比来评价房价合理性的具体办法，就是计算出房价收入比之后，再与某个数值比较，如果大于它，说明房价过高，反之说明房价不高。在很长一段时间里，中国学者经常采用“4至6倍”作为“国际标准”，但事实上，各国经济发展水平、人口状况、资源禀赋条件等差异很大，房价收入比并不存在一个绝对的合理区间。从本质上说，房价收入比反映的是特定地区土地和劳动力两种资源的价格关系。由于不同国家、城市在资源禀赋、经济发展水平、制度环境等方面存在诸多差异，简单地横向比较不同城市的房价收入比没有意义，也不会形成有助于横向比较的客观标准。但对特定国家或特定城市来说，由于其资源禀赋条件是确定的，用房价收入比的多年均值，可以大体反映土地和劳动力两种要素的长期价格关系，而一旦房价收入偏离多年的均值，则通常预示着短期内房价出现了异常变化。二是住房可支付指数（HAI）。HAI是美国房地产经纪人协会提出的一种住房支付能力评价方法，后被广泛采用，成为国际范围的一种住房支付能力评价指标。具体而言，根据家庭中位数收入以及合理的住房消费比例（家庭住房消费支出占收入的比例）上限，求得该家庭可承受的最高房价P，再将其与该城市住房的实际中位数价格P’进行比较，即HAI=P/P’×100。HAI等于100，说明中位数收入水平的家庭能够承受中位数价格的住房，居民具有正常的住房支付能力。HAI大于100，说明居民家庭能够承受更高价格的住房，具有很强的支付能力。HAI小于100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房，支付能力明显不足。三是房价租金比。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一。国际标准通常为1：200到1：300。比值越高，说明房价中的投资需求越大。需要指出的是，房价租金比与住房市场发展阶段和利率水平等因素有关，房价租金比的经验值更适合住房市场进入成熟期后的市场情况。

用房价收入比指标来衡量北京市的房价，发现北京的房价收入比显著高于其历史均值水平，房地产泡沫非常明显。2001～2006年，北京市房价收入比均值为11.88倍。从2007年始，北京的房价收入比快速上升，2007～2009年房价收入比均值为17.35倍，显著高于此前6年的均值水平。2010年，北京新建住宅售价均值上涨了29.7%，北京的房价收入比也高达21倍，为2000年以来的最高水平。2011年，由于中央政府的严厉调控和北京市城镇人均可支配收入的大幅度提升，北京市房价收入比回落到17.4倍，仍显著高于2001～2006年的均值水平。北京市的房价仍需进一步向合理水平回归。若以2001～2006年的均值为标准，按2011年北京市城镇人均可支配收入32903元计算，北京市新建商品住宅销售均价每平米15518元，应有4000多元的降价空间。只有价格回归到理性，房地产市场才能真的回归到理性。

连续几年来，房地产调控都是“两会”代表、委员热议的话题。因为房地产问题数年来并未得到解决，且关乎民生、影响深、涉及广，“两会”代表、委员不得不高度长期关注。老百姓其实更期盼这个问题今年能尽快在实际层面得到真正解决，而不再只是年复一年的热议与关切。

现在，应当说房地产市场的理性回归之路已经清晰可见了。