实现房地产市场宏观调控目标途径的研究

摘要：文章着重研究和分析了对耕地占有面积的控制、把房地产开发控制在城市规划许可范围之内、确定合理的地价和房价标准等实现房地产市场宏观调控目标的途径。

关键词：经济管理；房地产；宏观调控；途径

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

对房地产业实行宏观调控将是国家的一个长期任务，国家要从全局和长远利益出发，确立房地产市场宏观调控目标的有效措施。笔者认为，对耕地占有面积的控制、把房地产开发控制在城市规划许可范围之内、确定合理的地价和房价基础标准等相应的对策。

1 对耕地占有面积的控制

1.1严格追究非法批地主持者的法律责任

我国《土地管理法》对批地的权限作了明确的规定，该法实施以来部分地方政府无视法律的规定，越权批准占用土地的现象十分突出，为此国家要对越权批地行为的直接人严格追究非法批地主持者的法律责任，今后应当把土地占用情况作为对政府官员进行考核的一项重要内容，凡是非法或者越权批地造成严重后果的，除了可能招致罢免之外，情况严重的还应受到刑事处罚；对于非法或越权批准占用的土地，不宜采取事后按程序追认的办法。这种对违法事实的合法追认，往往会为那些违法行为者大开方便之门，就通常而言法律不应当承认既存的违法事实。

1.2 把耕地占用计划纳入指令性计划的管理范围

虽然指令性计划与市场经济的要求是不相容的，随着市场经济的发展指令性计划指标将会逐步减少乃至取消，但是耕地占用是一件非同小可的事情，还必须把它纳人指令性计划的管理范围，即使在其他市场经济的国家也不是对耕地占用放任不管。基于此在将来我国制定计划法的时候还必须在特定领域肯定指令性计划在特定领域的地位并赋予执行的效力。

1.3把耕地占用的数额纳入地方规划和计划

我国现有的长远规划和五年计划，仅仅是十分原则的强调了要“切实保护耕地”，但并没有像其他事项那样规定具体的指标，这不能不说是一个忽视或者说缺陷，尽管各级政府都制定了土地使用权出让计划但它毕竟是政府规定的，这也往往会因为政府的意志而随时修改计划。因此，在五年计划的国士开发计划中其他指标可以不列，但是耕地占用面积是必须列的。考虑到各省、自治区、直辖市需要占用耕地的依据不同，应当按地区分列占用耕地的数字，然后各地区在根据国家确定的耕地占用计划，层层分解，凡是列人计划的占耕地指标，不得突破。各级人民代表大会的计划执行的报告中必须包括耕地占用情况，以便把耕地的占用纳人权力机关的监督之下。

2 把房地产开发控制在城市规划许可范围之内

2.1房地产的开发必须符合城市规划的要求

我国法律之所以赋予城市人民政府制定城市规划的职权，其目的就是要通过规划确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，因此城市规划就应当具备执行的效力。就房地产开发而言，是指城市规划区内的土地利用、房屋建设工程的选址和布局都必须符合城市规划的要求。但是在现实生活中，我们却看到两种情况：一种是由于种种原因，比如某个领导同志的拍板或者不正之风之类的影响，有的房地产开发地段明明不符合城市规划的要求，但仍然能够得以建设；另一种是以城市规划不合理为由，为某个不符合规划的开发项目寻找存在的理由，如果确实如此，当然也不失为一种办法，现在需要反对的是规划本身是正确的，开发项目自己不符合规划的要求，而用修改正确的去维护不正确的那样一种作法。

2.2 城市规划本身的科学性

城市规划的科学性是由一系列因素决定的，其中与房地产开发有关的是城市总体规划中的城市的性质、城市建设用地布局，城市详细规则中的具体用地范围、建筑密度和高度、绿化用地等控制指标以及城市新区开发和旧区改造等因素。对于这些因素的量化规定必须建立在民主决策和科学决策的基础上，切忌少数行政长官意志主宰决策过程。《城市规划法》是1990年4月开始施行的，依据这个法律的规定，应当说各级人民政府都先后制定了本辖区内城市规划。在这些规划中有的比较科学，有的比较粗糙，有的纯属为了应付。但是，无论以上哪种情况，恐怕都未在规划中完全考虑到房地产迅速发展这一因素，以致造成现在不少房屋建筑在表面上并不违背规划布局的要求，但在实际上并不符合一个科学规划应有的要求。因此，为了适应房地产开发的需要，各级人民政府都应按照社会主义市场经济对发展房地产市场的要求和本辖区的实际情况，对过去的城市规划进行一次民主和科学的审视，以便进一步完善城市规划。今后的城市规划重点应当放在对旧城的改造上，尽管我国各个城市的旧城改造取得了显著的成就，但是我国旧城改造的潜力还非常之大，旧城改造的最大优点莫过于它能够在不扩大土地占用面积的基础上解决人们日益增长的房屋需要。为此，国家可以设置若干优惠政策，鼓励更多的房地产商从事旧城改造。我们不能走许多资本主义国家至今引以为教训的用扩占新地特别是耕地办法去发展城市的路子，因为那样只能使城市无限膨胀，这不符合中国的国情，我国今后寻求的不应当是过份膨胀现有大城市，而应当发展乡镇小城市。

2.3 严格追究违反城市规划行为的单位或者直接人员的责任

我国《城市规划法》已经作了一些规定，现在的问题是如何执行，在实际中最棘手的是那些违反城市规划但已经建成或大部分建成的建筑物、构筑物或者其他设施，对此，大都在执行有度的思想指导下，作一翻轻描淡写的处理了事，这里所指的“度”当然不是法律界线而是指的一种灵活性，这种执行思想不可取。我国现在许多法律规定之所以未能得到很好的贯彻，不能说与我们有些行政和司法执行机关执行有度的思想无关。当然我们很理解执行有度思想产生的背景，从某种意义上也是在从实际出发，但是从长远执法来讲，不应当牵就这种实际，因为这种牵就往往会为违法行为找到一个防空洞，我们现在需要树立的应当是严格执法的思想。

3 确定合理的地价和房价标准

3.1 运用法律法规的形式规定确立地价和房价的基础标准

通常认为地价是根据土地的不同位置、使用性质、容积率、级差收益、开发成本和供求状况等基本因素构成。商品住宅的价格国务院已在《商品住宅价格管理暂行办法》中作了规定，其关键是要合理确定构成价格的各种因素和各类费用，并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性质实行不同价格标准。现在的问题是要把确立房地产价格的各种因素用法律、法规的形式加以固定，以便成为确立地价和房价的基本依据。

3.2 严格房地产价格评估机构的责任意识

房地产价格合理与否，直接关系到国家、开发商和消费者的利益，必须严肃对待。这里至关重要的是房地产价格评估机构必须由政府确定，对评估人员的资格及其责任应有严格的规定。房地产价格畸高畸低是当前房地产市场价格中的一个主要问题，造成的原因可能是多种多样的但是，有关人员、、不能不说是一个原因，对某些具体评估项目来讲还可能是一个重要原因，必须严肃处理。

3.3 由政府定期公布宏观指导价格

世界不少国家和地区的政府。根据对土地利用的重要性的认识及其产业政策，都加强了对地价的控制。日本政府每年都要在固定的时间里公布官方调查和评估的公示地价作为一般土地买卖的依据，我国何可以效法，在我国公布的公示房地产价，不应当只是一种宏观调控价，或者说是中间价，同时还应当有最低价和最高限价的规定。这样做至少有以下三个优点：一是体现国家对房地产市场的必要干预；二是为土地和住宅的使用者提供可供参照的价格信息，平衡他们提心吊胆的购买心理；三是防止暴跌和暴利行为。

参考文献

[1] 王喜军.关于加强房地产宏观调控的有效措施[J].资源与产业，2008（4）

[2] 张英英.论宏观调控与城市商品房建设问题[J].2008（2）

作者简介

王英达（1975―），男，房地产经济师、助理工程师，大学文化，现在乌海市房屋产权交易登记中心从事房产管理和经济管理工作。