西安市“城中村”现状及改造方法研究

【摘要】以西安市“城中村”为研究对象，在对现状分析的基础上，以全面、协调、可持续发展为目标，通过实地走访调查，对调查数据运用主成分分析方法进行分析，通过spss软件进行计算，剖析了“城中村”改造居民最关心的问题，最后给出“城中村”的改造对策。这不仅给以后“城中村”的改造指明了方向，而且为领导决策提供了科学的依据。

【关键词】城中村　主成分分析　和谐社区　可持续发展

0　引言

“城中村”是在城市总体规划中已经划定为城市建设区域的范围内，仍然保留农村体制，使用集中土地，以村民委员会为组织形式的农民聚居村落，是中国快速城市化进程中的特有现象。20世纪90年代中后期，城市蔓延和郊区化进程加速，边远地区大量土地被征用，城市政府或开发主体为了规避极高的经济成本和社会成本，导致被绕开的村落成为“城中村”，在土地利用、建设、景观、规划管理、行政体制方面表现出强烈的城乡差异和矛盾。

目前，我国正在“科学发展观”的指导下，构建和谐社会，走可持续发展道路，社区作为居民居住的主要场所，是社会的重要组成部分，且和谐社会的构建离不开和谐社区的构建，如果没有和谐社区，和谐社会就无从谈起。就西安市现状而言，“城中村”问题是构建和谐社会的一个关键问题，也是一个难题。国外研究主要关心其所承载的社会经济现象，通过社会学研究方法评价“城中村”在城市发展中的利弊，并通过制度因素寻找现状形成的路径和发展趋势。国内学者在“城中村”概念界定、特点归纳、类型划分以及对“城中村”的评价等方面取得了丰富的研究成果。虽然国内外对“城中村”现象有所研究，但是在“城中村”改造过程中并未提出一个明确的目标，且基本上都是定性分析。本文以西安市“城中村”为研究对象，在定性分析的基础上，还给出了定量分析，定性与定量相结合。

1　西安市“城中村”现状及原因分析

1.1现状分析

西安市城中村数量和规模在全国大中型城市中是位居其前列，城中村问题日益突出。目前西安市共有城中村417个，城市农村人口多达47.3万，其中200平方公里的城区城中村共有187个，农村人口共计19.58万人，总用地130708.44亩，其中村庄占地36889.65亩、企业用地15423.26亩、耕地64214.1亩、其他用地14181.56亩。

1.2“城中村”所带来的社会问题

(1)城市规划滞后，土地利用粗放，用地管理混乱，土地资产流失严重。村里没有统一的建设规划，因而导致村民在自己的宅基地建设的各种建筑物高低不一，杂乱无章，违法用地和违法建设屡禁不止，随意搭建成风，造成街不成街、巷不成巷，有的“城中村”建筑密度达到70％以上，最高甚至达到90％。房屋建筑相对于城市来说占地面积大，建筑密度高，而建筑容积率则非常低，造成土地利用率和产出率低下。

(2)环境卫生差，人员居住杂乱，社会治安复杂，公共设施缺乏。大部分“城中村”电力、电信线路杂乱，管道煤气不通，给排水量容量不足，市政公共配套设施一般难以与之配套，从而导致排水排污不畅、内涝时有发生、垃圾成灾、卫生死角多。由于缺乏公共设施，致使存在多种事故隐患，对居民生命财产构成严重威胁。社区基础设施条件也很差，幼儿园、中小学、邮电局、公厕、垃圾站、社区活动服务中心等严重不足。村民住房一般都比较宽裕，受利益的驱使给外来求租房屋者大开方便之门。而这些外来人的成分五花八门、参差不齐，必然给“城中村”带来大量的社会、经济、治安等问题。

(3)村民文化素质低，就业问题严峻。西安市城市经济的发展，吸引了大量的外来人口，由于城市住房租金较高并且管理规范，大部分外来人口对价格低廉的出租屋需求旺盛，所以，城中村成了出租屋的主要供应者，从而形成了独特的“出租经济”。在一定程度上鼓励村民不劳而获，抑制了村民参与市场经济的积极性，导致城中村经济畸形发展。

1.3“城中村”形成的主要原因

(1)城中村现象的核心是农民的实际利益问题。城中村这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果。城市化对农民土地的征用就是对农民最大利益的剥夺，城中村现象的本质是农民在试图维护他们的土地。

(2)快速城市化进程是城中村形成的主要动力。城市的快速发展与扩张是城中村形成的主要推力。

(3)城乡二元管理制度是城中村形成的制度根源。城中村的形成有深刻的体制根源，20世纪50年代开始实行的城乡二元管理体制，人为地从政治、经济、文化等方面把城市与农村截然分开，形成“城乡二元结构”。在此结构下，城乡之间明显的“剪刀差”，使农村经济发展严重受阻，也为农村与城市的协调发展设置了障碍。

(4)外来人口的大量涌入促进了城中村这种特殊的建筑群体和村落体制的形成。外来人口的大量涌入，在城市无法为他们提供廉价住房的情况下，城中村低廉、管理松散的出租屋就成为他们的首选。

2　案例解析一付村花园

付村花园位于西安市高新区锦业二路与丈八五路交汇处以西。2006年，西安市委、市政府开始了对付村的改造工作，以普遍高于《西安市城市拆迁实施细则》规定的最低标准，制定了切合实际的拆迁安置补偿标准和实施方案。

2.1近郊农村变身“花园小区”

现在的西付村已经完全融入了城市。房屋出租和各种商店生意红火，村里也正在考虑实施多元化经营战略，同时加强劳动技能培训，拓宽就业渠道，以期解决村民长远的生计问题。

2.2问卷调查简述

为了了解“城中村”改造前后的差异以及居民对改造后社区的满意度，我们对付村花园进行了一次问卷调查，走访了整个付村花园社区中的不同年龄段和不同身份职业的常住与暂住人口，村民对此非常配合。

对于整个数据，我们把对社区的满意度作为因变量，把居住的房屋类型、居住面积、家庭月均收入、日常消费、出行方式、医疗便捷性、治安情况、与邻居沟通、社区服务通这九个因素作为自变量，我们希望可以得到一个因变量和自变量的映射关系，使得我们可以通过确定自变量的值得出对应因的变量的值。但是由于自变量的个数过多，映射会变得非常复杂，而且有很多的重复信息，我们希望可以通过某种方法找出最具代表性的少数自变量，可以通过较少的自变量就能确定因变量的值。采用主成分分析法可以帮助我们解决这一问题。

2.3主成分分析

(1)主成分分析方法的原理：主成分分析法是一种数学变换的方法，它对把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关的变量，这些新的变量按照方差依次递减的顺序排列。在数学变换中保持变量的总方差不变，使第一变量具有最大的方差，称为第一主成分，第二变量的方差次大，并且和第一变量不相关，称为第二主成分。依次类推，n个变量就有n个主成分。主成分分析把原来多个变量化为少数几个综合指标的一种统计分析方法，从数学角度来看，这是一种降维处理技术。

(2)主成分分析方法的计算步骤：通过上述对主成分分析方法的基本原理的介绍，可以把主成分分析的计算步骤归纳如下：①数据标准化②计算相关系数矩阵③计算特征值与特征向量④计算主成分贡献率及累计贡献率⑤计算主成分载荷⑥计算因子得分矩阵。

2.4结果分析

根据上述提到的步骤，利用spss统计分析软件对调查数据进行分析，得到以下结果：

从图1可以看出，居住面积与日常消费、治安情况，月收入与出行方式，日常消费与治安情况，医疗服务与社区沟通情况之间有显著的相关关系。可见许多变量之间直接的相关性比较强，说明它们存在信息上的重叠，有必要进行主成分分析。

主成分个数的提取原则为主成分对应的特征值大于1的前m个主成分。从图2可以看出，第一、第二、第三主成分所对应的特征值大于1，且它们的累计贡献率达到76.2％。因此提取这3个主成分即可，即m=3。

从图3可以看出，治安情况、居住面积、日常消费在第一主成分上有较高载荷，说明第一主成分基本上反映了这些指标的信息；月收入、出行方式在第二主成分上有较高载荷，说明第二主成分基本上放映了月收入、出行方式这两个指标的信息；医疗服务、与社区沟通情况在第三主成分上有较高载荷，说明第三主成分基本上放映了医疗服务、与社区沟通这两个指标的信息。因此，提取这三个主成分是可以基本上反应全部指标的信息，说明以上所提取的三个主成分是合理的。

由图4可知，治安情况、居住面积、日常消费之间具有很高的相关性，月收入、出行方式之间存在很高的相关性，医疗服务、与社区沟通之间有着很高的相关性。因此，可以选取这些相关指标之一作为其代表，在此选取其中相关系数绝对值最大者作为代表，则居住面积、月收入和医疗服务这三个指标作为代表。

由因子得分系数矩阵可以得到，居住面积、月收入、医疗服务的得分系数分别为0.454、0.551、0.191，因此，对社区满意度的影响程度而言，月收入>居住面积>医疗服务。

以上分析结果表明，根据主成分载荷，该社区满意度的九项指标可以被归为三个，即居住面积、出行方式、医疗服务。针对这些主要问题，我们给出“城中村”的改造对策，使其更科学、合理、全面地指导“城中村”改造过程中的实践操作。

3加快“城中村”改造工作的对策

(1)用平衡发展的规划思想，实现各利益的平衡。从社会学的角度来看，“城中村”的形成存在是城市化过程中城乡利益格局变革，城乡不同社会阶层利益博弈和妥协的结果。农民问题说到底是利益问题，因为政府没有足够的财力，将失土农民都买上社保。台州民谚“一问店面房，一生人都牢靠”。店面房是好文章，能做到每户都有一问店面房，农民心里就踏实，关键在规划的统一建设、统一设计、统一管理。

(2)逐渐实现城中村经济形态从“外生型”到“内生型”的转型，对村民实现保障、就业和发展的支持。“外生型”经济是指基本上没有自身的经济增长点，依靠纯土地出租及物业租金等外在的经济增长点维持生存；“内生型”经济是指具有自己的核心竞争优势，具备可持续增长的能力。月收入问题是村民最关心的问题，这说明，实现城中村经济从“外生型”到“内生型”的转型，是其根本出路。

(3)合理安置外来人口的居住问题。在城中村的物质空间改造中，要通过合理规划保留廉租屋，尽可能为外来人口提供廉价、便利的住房，这也是与维护社会稳定、建设和谐社会的宗旨相适应的。

(4)以人为本，强化服务，全力打造温馨和谐社区。要提高社区医疗服务的便捷性，增加社区活动服务中心，解决群众最关心、最直接、最现实的问题，开展各种社区服务，使得居民的归属感逐步增强，有困难找社区的理念逐步形成。