浅谈房地产在建工程抵押的办理

[摘 要] 近年来，房地产企业面临着前所未有的资金信贷难问题，利用在建工程抵押贷款已成为房地产企业的一种主要融资渠道。在建工程抵押是当前房产登记中经常遇到的一种登记类型，但各地的登记机构却没有统一的操作方式，现有的法律并未对在建工程抵押做要求，而且办理程序增加了商品房预售许可困难，易造成商品房市场监管不到位。为进一步加强管理，提高工作效率，可采用测绘管理科、抵押管理科、测绘管理科三科联动的方式，改善房地产在建工程抵押的办理程序，以促进房地产在建工程抵押办理的改善。

[关键词] 房地产企业；在建工程；抵押”程序；房地产管理

[中图分类号] F293 [文献标识码] B

当前我国房地产业已发展成为国民经济的重要支柱产业，伴随着房地产业的快速发展，相关管理也从单一的房地产管理向市场、中介、测绘、评估管理方向多元化发展。在信息化时代的今天，房地产管理系统也经历着由简单到复杂、由单一到多元、由局部到整体的全方位一体化的发展过程[1]。在建工程抵押办理是房地产管理一项重要工作。近年来，房地产企业面临着前所未有的资金信贷难问题，利用在建工程抵押贷款已成为房地产企业的一种主要融资渠道。房产管理相关部门办理在建工程抵押程序是一个值得探讨的现实问题。

一、房地产在建工程抵押的涵义

在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。根据建设部令第56号《城市房地产抵押办法》的规定：“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”

依据我国法律法规，以正在建造的建筑物设定抵押权的情形有两种：其一，在建工程抵押；其二，预购商品房抵押。这两类抵押都属于以正在建造的建筑物设定抵押的情形，无非后者是预售的商品房，抵押人是购房人；而前者是既包括预售的商品房也包括非商品房的建筑物，而抵押人是在建工程的所有人[2]。在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决房地产企业的融资需求，现广泛地被采用，成为房地产管理部门办理的一个重要事项。

二、房地产在建工程抵押办理涉及的程序

在建工程抵押是当前房产登记中经常遇到的一种登记类型，当中存有不同的情形，各地登记机构操作方式也不同，给当事人带来不便，也影响了相关办理程序。目前，一些登记机构办理在建工程抵押要求在建项目达到商品房预售条件，从现有法律法规来看，并未作此要求。商品房预售许可的条件比在建工程抵押的条件苛刻得多[3]。因此，现实中经常出现房产开发企业申请不办理商品房预售许可而直接办理在建工程抵押的情况。

该类案件办理涉及测绘管理科、抵押管理科和商品房管理科相关办理程序。测绘管理科负责对测绘单位提供的房产测绘成果进行备案、审核，如在房产面积的测量方面以原始记录内容的完整度进行衡量。抵押管理科负责在建房地产开发项目的抵押登记手续。主要审核资金用途、资料主体、贷款经营权等。商品房管理科负责商品房预售许可手续，主要审查是否已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，是否持有建设工程规划许可证等。商品房管理科办理商品房预售许可需经历材料受理、材料审核、许可审查后才能发放《商品房预售许可证》。

三、房地产在建工程抵押办理程序的现存弊端

申报在建工程抵押需要在房产管理部门的电脑系统内建立楼盘，如果由商品房管理科审核开发企业的资料后再建立楼盘，存在以下弊端：

1.增加商品房预售许可办理困难

若企业今后再办理商品房预售许可，由于在建工程抵押和商品房预售许可的要求不同，收取资料也不相同，且商品房预售许可为行政许可，时效性要求强，故此次提交的资料无法再使用，需开发企业重新提交资料，增加企业负担，同时，测绘管理科、抵押管理科和商品房管理科等办理机构部门与部门之间交接案件易出现空档，造成工作效率低下，开发企业在各部门重复提交书面资料，花费大量时间。

2.易造成商品房市场监管不到位

由商品房管理科审核开发企业的资料后再建立楼盘容易造成部分房地产开发企业钻漏洞，以申报在建工程抵押的名义建立楼盘，今后不再办理商品房预售许可，以逃避商品房预售管理中的诸多限制，如：商品房预售资金监管、预售方案公示、工程形象进度等，导致商品房市场监管不能到位。一旦出现商品房预售款、施工单位垫资款和在建工程抵押贷款三种款项相加超过了该商品房项目全部价值的现象，将严重损害相关利益方的权益[4]。

四、房地产在建工程抵押程序办理的改善

为进一步加强管理，提高工作效率，减少开发企业重复提交资料，节约其办案时间，建议针对上述问题设立“开发企业不办预售直接办理在建工程抵押”办案程序。此办案程序采取“三个部门各司其职，部门间通过业务联系单运转”的方式较为合理，具体流程如下：

1.测绘管理科审核开发企业资料

由于申报在建工程抵押需要在电脑系统内建立楼盘，而楼盘由测绘管理科负责建立，故办理此类案件需要由测绘管理科先行审核开发企业申报项目的图纸，确定共有共用部位，审核规划核定的物业用房是否已在面积测算报告内标注其位置、用途，以便建立楼盘。

房产开发企业先把相关材料送至测绘管理科，测绘管理科现审核图纸、共有共用部位和面积测算报告等，主要审核公用面积的测定是否合理、分滩和测定房产面积是否合理、计算房产面积的方法能否正确、测算用地面积是否正确、房产图的规格尺寸等方面是否符合相关的要求，备案后向开发企业出具“商品房共有共用部位明细表”。

2.抵押管理科核查开发企业资料

当测绘管理科审核完图纸和共有共用部位后，由抵押管理科审核房产开发企业的申报在建工程抵押资料，主要审核一是在建工程抵押贷款的用途必须是取得在建工程继续建造的资金。二是相关资料的主体应该一致，抵押合同上的抵押人必须是借款合同的债务人。三是在建工程抵押的贷款人只能是具有贷款经营权的商业银行。四是在建工程的抵押物只能是抵押人合法取得的国有土地使用权连同在建工程的投入资产[4]。抵押管理科审核房产开发企业提交的资料，符合在建工程抵押受理要求后向测绘管理科出具“申请建立楼盘（在建工程抵押）”联系单；如图纸材料与资金用途、相关主体等材料都符合条件，由抵押管理科出具“申请建立楼盘（在建工程抵押）”联系单。

3.测绘管理科在电脑系统建立楼盘

测绘管理科接受上述联系单后在电脑系统内建立楼盘，建立后同时向抵押管理科和商品房管理科出具“已建立楼盘（在建工程抵押）”联系单。商品房管理科留存测绘管理科出具的联系单备查，待今后开发企业前来申报商品房预售许可证时在建立楼盘前先与原楼盘核对比较，避免楼盘重复建立。

4.抵押管理科办理在建工程抵押

抵押管理科根据所建楼盘办在建工程抵押，由于楼盘内已标注各套房屋用途、共有共用部位，抵押管理科完全可以根据电脑楼盘和开发企业的申报资料确定哪些房屋可以办理在建工程抵押，同时把相关信息留存，以备查询。

通过设立上述“开发企业不办预售直接办理在建工程抵押”办案程序，将有效提高工作效率，保持部门之间业务衔接顺畅，同时减少开发企业的材料准备，节约开发企业的办案时间，有助于顺利解决开发企业申请不办理商品房预售许可而直接办理在建工程抵押这类案件。

[参 考 文 献]

[1]孔砚莉.房地产管理信息系统建设中数据整合的探讨[J].赤峰学院学报（自然科学版），2008（5）：100-101

[2]程啸.《房屋登记办法》中在建工程抵押权登记的理解与适用――《房屋登记办法》研讨之四[J].中国房地产，2008（7）：16-20

[3]刁其怀.在建工程抵押登记若干疑难问题探讨（上）[J].中国房地产，2014（13）：45-48

[4]郑格非.新时期在建工程抵押登记的思考[J].经济师，2013（5）：259-260