银行房屋融资授信评估的研究

摘 要： 房屋融资为银行企业金融主力授信业务之一，房屋融资案每笔贷款金额庞大，若有延滞，将对银行逾放比率产生重大影响，故银行应考虑办理房屋业融资所面临的问题与风险，以维护银行授信债权的安全。本文运用层级分析法[1]进行量化分析，发现影响房屋融资授信决策的三大要素，权重最重为授信评估，次之为项目融资评等，权重最轻为财务分析。

关键词：房屋 融资 授信 评估 层级法

中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2015）11-0098-01

一、层级分析法

层级分析法的进行步骤如下：

第一阶段：建立层级架构

层级架构有利于繁复事项及问题的厘清，先将所有考虑因素完全列出，并归纳为系统化的层级架构。整个层级结构即为研究的骨架，用以研究因素间的功能影响及因素对整体系统的影响程度，由最高层级依序定义每个层级与因素，最高的层级为焦点，亦即为评估的目标，其下的层级包含多个因素，至于层级的多寡须视问题衍生与目标产生而有所不同，然因平常人较无法对于超过七项以上的比较项目进行明确排序与比较，如果项目过于繁琐容易混淆，所以每一层级的比较因素不宜超过七个。

第二阶段：各层级要素间权重的计算

要素间的权重计算可分为以下三个步骤：

1.建立成对比较矩阵

某一层级的要素，以上一层级某一要素为评估基准下，进行要素间的成对比较。倘若要素数目共有n个，则成偶对比须进行n（n-1）/2个，而进行成偶对比时所用的数值分别为1/9，1/8，1/7，1/6，1/5，1/4，1/3，1/3，1/2，1，2，3，4，5，6，7，8，9。将 n 个要素比较的代表值，放于 A（成偶对比矩阵）的左上三角形区，左上右下的对角线部份要素与其本身对比，所以皆为 1，而右下三角形区的代表值，则为左上三角形区的倒数。其成偶对比矩阵 A 列示如下：

2.特征数值与特征矢量的计算

完成成偶对比矩阵之后，则可求各要素的权重，并以特征值解法求出特征矢量。

3.检定一致性

要求决策者在成偶对比之际完全符合逻辑且前后一致有些许困难度，如何查验依决策者所回答构成的成偶对比矩阵的一致性，须由一致性检定所求出的一致性指标C.I.检验。除此之外，因层级架中各层级间具有不同的重要程度，一致性检定亦可用于检验所有层级架构有无达到一致性。将最大特征值λ'max 与 n 之间的差异数转化为一致性指标 C.I.，用以评估一致性的高低，当 C.I.< 0.1 时代表一致性的程度可令人接受。一致性指标公式如下：

第三阶段：计算所有层级权重

完成各层级内所有要素的权重计算之后，再计算所有层级权重。而所有层级权重完成之后依各可选择方案的权重大小排序，并据以决定最适方案。

二、阶层标准化的相对权重分析

1.第三层级整体评估因素标准化的权重分析

将第二层级评估要素所得到的平均权重乘以所相对应的第三层级评估因素后，可以得到第三层级整体评估因素的相对权重及综合优先级。按相对权重大小排序分别为借款户（0.110）、抵押权及保险（0.103）、债权保障（0.101）、还款财源（0.086）、金流的掌握（0.075）、财务强度及支持度（0.068）、兴建计划（0.062）、偿债能力（0.060）、资产特性（0.055）、市场环境（0.053）、授信展望（0.038）、资金用途（0.037）、经营效能（0.033）、获利能力（0.029）、财务结构（0.028）、推案业绩（0.023）、会计师查核意见（0.022）、业界关系（0.017）。

2.第四层级整体评估因素标准化的相对权重分析将第二层级评估要素所得到的平均权重乘以所相对应的第三层级评估因素再乘以所相对应的第四层级评估准则指标后，可以得到第四层级整体评估准则指标的相对权重及综合优先级。按相对权重大小排序分别为担保品设定的顺位性质（0.082）、担保品（0.076）、销售房屋收入（0.071）、负责人信评（0.050）、销售率（0.045）、区域产品供需状态（0.040）、银行往来关系...等。

三、结果分析

1.房屋融资授信决策评估三大要素（第二层级），权重最高者为授信评估，次之为项目融资评等，权重最轻为财务分析。因财务分析构面所涵盖的评估项目系由借款户所提供的财务报表与会计师财签所作的分析，而房屋业的负债比率与借款依存度本来就远高于其他产业，另外开发方式有的采购地自建或合建，会计基础分为全部完工法及完工百分比法，造成营收入账的差异性大，财务报表容易失真、不易判读实际营运情况。

2.房屋融资授信评估整体因素共18项（第三层级），相对权重最高的前3项，按大小排序分别为借款户、抵押权与保险、债权保障。相对权重最轻的最后3项，按大小排序分别为推案业绩、会计师查核意见、业界关系。

3.房屋融资授信评估整体准则指标共 41 项（第四层级），相对权重最高的前 5 项，按大小排序分别为担保品设定的顺位性质、担保品、销售房屋收入、负责人信评、销售率。相对权重最轻的最后 5 项，按大小排序分别为下游营造厂资历、借户与销售业关系、与地主合建、历年推案量、保留意见。

四、结论

1.借款户良好的信用是房屋融资实务操作上最为关键的因素。

2.我国银行承作授信案除了重视借款户的资信外，普遍重视担保品的保守心态。

3.担保品设定的顺位性质最受到重视，原因是银行业对房屋融资一般仅愿意承作首顺位抵押权担保的授信案，不承作次顺位抵押权副担保的授信案，另外担保品与工程造价是决定土建融额度的主要因素，而销售房屋收入为房屋融资案的主要偿还来源。

参考文献

[1]应千伟，授信额度与投资效率[J]. 金融研究. 2012（05）

[2]罗党论，产权与企业过度投资：中国上市公司的经验证据[J]. 世界经济. 2012（03）

[3]欧进士，审计报告对预测银行授信实证研究[J]. 会计研究. 2011（05）