高端物业类型住宅总体智能化系统工程设计

摘要本文根据作者对国内部分地区高端房产类型的调研及自身多年参与在浙江省内多个知名开发商楼盘智能化系统工程的设计，较系统地描述了高端物业类型住宅智能化系统工程的总体设计。笔者认为，根据本文智能化子系统配置基本上能满足高端物业管理的实际需要。

关键词高端物业 高档住宅 公寓 排屋 合院 别墅 人性化 亮点 智能化系统工程设计

In this paper, according to the author of parts of domestic real estate type of survey and high-end itself in zhejiang province for many years in many well-known developers building intelligent systems engineering design, the paper systematically describes the high-end property type residential intelligent systems engineering of the overall design. The author thinks that, according to this article intelligent subsystem configuration basically can satisfy a high-end property management practical needs.

Key words high-end property high-grade apartment row house of humanized window with villa intelligent systems engineering design

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

近年来，人民生活水平不断的提高，相应的高品质物业房产类型也逐渐的增多。如何在高端物业类型住宅工程建设中，建立起一套功能完备，运行可靠的智能化子系统，使之与高端物业类型住宅工程相匹配，是高端物业类型住宅工程智能化系统工程设计的关键。本人通过国内、省内多家知名房产商建设的高端物业类型住宅工程（建筑面积40万平方米以上）智能化系统设计的工程实践，简述高端物业类型住宅智能化系统工程的设计。

1 项目概况

从项目地理位置、工程规模、主要经济技术指标、住宅楼栋描述等几个方面表述。

2 需求分析

建立安全防范体系、提供全方位的信息服务、光纤Intranet宽频网络；提供室内丰富多彩和高品位的文化娱乐生活；提供网络化、集成化的先进物业管理手段和园区服务体系。并体现用户舒适、安全家居环境、节能的智能化小区。

3 设计依据

遵循智能化系统实施所涉及的技术标准和规范、产品标准和规范、工程标准和规范、验收标准和规范等有关国家和国际标准，并且满足建筑、消防、公安(安全标准)、信息技术标准及规范。

4 设计原则

智能化系统的设计原则为：安全性；实用性；可扩充性；人性化。

5 智能化子系统规划思路

高端物业类型住宅智能化系统工程不同于一般住宅建筑智能化系统工程，项目建设往往从住宅的物业人性化管理、业主方便使用等方面来考虑系统的建设：

1) 运营商支撑的应用系统

2) 传统物业类型智能化应用系统

3) 针对高端物业类型住宅提升的智能化应用系统

入户门电子锁系统、智能照明控制系统、智能卡应用系统、梯控管理系统、机电设备自动控制系统、信息及导引系统、电子信报箱管理系统；

4) 个性化的智能科技定制及提升应用

居家多媒体信息服务屏的便捷操作。

 社区生活服务、天气查询、梯控系统的VIP定制；

 智能一键通断电的模式；

 私家空间照明、中央空调、中央新风集中控制及节能控制的模式；

 电子猫眼;

 酒店式公共空间照明、高保真背景音乐的应用；

 入户门电子锁的便捷、感应卡与密码或指纹的安全保障。

6 智能化子系统配置

包括以下6大系统23个子系统：

1．信息设施系统

通信网络系统/综合布线系统/室内移动通讯覆盖系统/公共广播系统/信息及导引系统。

2．信息应用系统

智能卡应用系统。

3．建筑设备管理系统

电梯五方通话系统/给排水监视系统/智能照明管理系统/智能家居系统。

4．安全技术防范系统

入侵报警系统/视频安防监控系统/可视对讲系统/出入口控制系统/梯控管理系统/电子巡查管理系统/无线对讲系统/汽车库管理系统。

5．机房工程

装饰、结构支撑系统/供配电与不间断电源系统/空调与新风系统/火灾报警和灭火系统/防雷接地系统。

6．综合管路

7 智能化子系统设计

7.1 通信网络系统

1) 宽带、语音网络

采用FTTH(光纤到户)的方式。

2) 智能化设备及物业管理网络

建立主干千兆，百兆到桌面的网络应用。该网络为小区物业管理网络平台系统以及智能化设备网络、物业日常的管理使用。

3) 数字电视网络

采用先进的860Mhz邻频传输系统，数字电视点播采用IP网的方式。

7.2综合布线系统

采用超5类布线产品、单模光纤来构建高效、合理的通信网络运行物理基础。

7.3室内移动通讯覆盖系统

设置中国移动、中国电信、中国联通等移动电话室内覆盖。

需无线覆盖区域为地下室、电梯轿厢、排屋合院别墅住户的地下室等手机信号盲区或信号弱的区域。

7.4 公共广播系统

公共广播系统系统分为2部分，各系统独立建设。

a) 室外公共广播系统：对室外步行道路和景观区域提供优美的音乐。

b) 会所、室外游泳池公共广播系统：提供优美的音乐。在会所各功能区墙面，设置易操作的控制面板和显示屏。

7.5信息及导引系统

提升物业的服务和工作效率，具有商业增值应用。前端信息屏设置在会所入口大堂、高层住宅1层/地下层电梯厅、住户室内区域。

7.6 智能卡系统

通过IC卡身份验证对小区内人员进行合理的、有序的、人性化的进出管理；实现以卡代替钥匙、车辆出入管理、信报箱管理等。

7.7电梯五方通话系统

电梯应有五方通话功能。在监控中心可集中监测每部电梯的运行状态和故障报警状态。

7.8给排水监视系统

系统对公共地下室各区域集水井和各排屋地下室、各排屋合院别墅户内的集水井设置超高水位探测器进行远程监测，并做液位超高报警。

7.9智能照明管理系统

对景观、建筑物外部、小区道路、园区各类标识、地下停车区域的照明进行控制。系统实现自动时间控制、自动顺序控制等多种方式的自动控制等。

7.10智能家居系统

该部分另详见本人发表的论文《独栋豪宅智能化系统工程设计》

7.11入侵报警系统

入侵报警系统分为周界防越报警系统、地下车库紧急求助系统、室内入侵报警及求助系统。

1) 周界防越报警系统

综合现有各种防范技术的优缺点，采用拉力式传感电缆系统，同时可配以数字安防系统的软件分析进行辅助判断。

2) 地下车库紧急求助系统

在各地下车库停车区域设置紧急求助报警按钮。

3) 室内入侵报警及求助系统