浅谈珠海市“改造城中旧村建设文明社区”

摘要：本文阐述了珠海市“改造城中旧村建设文明社区”的背景，“城中旧村”概念、特征、成因，对城市的影响及存在的问题，并提出一些建议。

关键词：珠海市 改造城中旧村 特征 成因 影响 问题 建议

一、珠海市改造城中旧村建设文明社区的背景

改革开放以来，随着社会经济的飞速发展和城市化进程的不断加快，珠海市虽拥有“国家园林城市”、“国家卫生城市”、“幸福之城”等殊荣，但其“城中旧村”现象比较严峻，26个旧村像城市肿瘤散落在城区内。在这里，脏、乱、差汇聚，黄、赌、毒蔓延，村内众多的出租屋凌乱布置，绿化水平低、市政及消防配套差、治安问题泛滥，严重影响城市形象，阻碍了城市的发展。

2000年4月，珠江三角洲降暴雨，珠海、深圳、台山日雨量均超过当地1日最大降雨量的历史记录，珠海市14日日雨量634.4mm，重现期达300年。前山新涌村和南屏广生村遭受暴雨侵袭，水浸深度平均超过1米，同时，暴雨使珠海市三分之二的城中旧村、1.8万多人受灾，直接经济损失1.4亿元。

暴雨过后，珠海市政府痛下决心：改造城中旧村，建设文明社区。为了更好地做好城中旧村改造工作，珠海市成立了“珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组”，并于2000年6月印发配套实施办法，争取三年内全面完成香洲区26个城中旧村改建工作，把落后的城中旧村改建成为居住环境优美、市政公用配套齐全的现代化文明社区，提高居民的生活质量和居住环境质量。

二、“城中旧村”的概念

所谓“城中旧村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，村民由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。

三、珠海“城中旧村”的特征

1）分布范围广；

2）涉及城市用地与居住人口数量大；

3）人口构成复杂；

4）产业畸形，管理松弛，治安问题突出；

5）违法用地、违法建设严重。

四、珠海“城中旧村”产生的原因

1、是我国城市化进程快速发展的结果。城市的快速发展，需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了，当地的农民，却仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。

2、历史上广东沿海地区人口曾经大规模迁移海外，广东籍港澳同胞数量众多。以出让土地、兴办开发区，吸引“三资”企业为主要方式的珠海村镇经济逐渐发展起来，这种发展方式形成了根深蒂固的“以地招商、卖地致富”的直观经验。这是城中旧村产生的另一直接原因。

3、“城中旧村”这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果。村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权，村集体将宅基地按户划拨，由各户村民自行建设后租出获得尽可能多的租金，土地和房屋租金收益最大化的结果致使“城中旧村”的形成进一步加剧。

五、城中旧村对城市的影响

1、阻碍了城市化发展进程。城市化的要求就是实现农村劳动力向城市转移，解决“城中旧村”用地混乱、绿化水平低、市政配套差、救护能力差、治安混乱等突出问题。

2、阻碍了城市土地的集约利用。珠海市“城中旧村”内建筑绝大多数是平房或老骑楼，占地面积大，使用率低。城区内大量土地被低效益甚至无效益的占用，造成城市土地资源严重浪费。

3、阻碍了城市的经济发展。由于环境、土地利用、配套等因素，使旧村的土地价值被低估，改造城中旧村对带动城市基础设施和房地产业的发展、吸引社会资金参与城市建设、拉动相关产业发展等都具有十分重要的意义。

4、阻碍了城市的文明进步。精神文明建设一直是城中旧村的盲区和薄弱环节，大量外来务工者住在旧村低廉的出租屋内，致使“黄赌毒”现象屡有发生。通过改造城中旧村，改善物质环境、提高文明素质、进一步维护社会治安，才能加快精神文明建设。

六、珠海市改造城中旧村建设文明社区过程中出现的问题

1、房屋产权证确权问题

有部分集体产权的房屋由于历史原因，报建资料不齐全或相关产权单位几经易手，未能完成房屋产权证的办理，以致这些房屋在改建确权时，未能按正常程序完成确权。

不少村民在改造政策出台前已向政府申请违章建筑转合法产权申请，并已足额补交市政配套费用、罚款及地价，改建过程中市政府停止办理违章转合法手续，确权组将此部分建筑仍旧确定为违章建筑，不进行产权补偿。

2、拆迁问题

在对一个区进行征收土地的时候，总会有一部分村民不满意合同里的补偿标准，从而一拖再拖，成为征收工作中的“钉子户”。开发商最终解决“钉子户”的办法只能是尽量满足他们的要求，进行相对高额的补偿，往往会比先前已同意征收的村民得到的补偿高出不少。这种方式带来的弊端，无疑是给以后进行征收土地的村民一种拖得越久得到的补偿就越多的假象，既影响了整个征收工作的进度，也加大了今后开展征收工作的难度。

3、补偿问题

珠海市在进行房屋征收补偿时，开发商提供三种补偿方式供村民选择。其一，作价补偿。其二，产权调换。其三，产权调换与作价补偿相结合。

但是这几种补偿方式都容易出现如下问题：

（1）现金补偿款的标准不统一；

（2）村民房屋的现金补偿款延迟给付；

（3）回迁房分配出现不公平现象；

（4）回迁房与当初签定的合同内容标准不一致；

（5）回迁房质量出现瑕疵。

4、大部分村民抵触城中旧村改造

村民对于自己生活的村庄有着故土难离的依恋之情。大部分村民可以从事租房和其它低投入的经营方式，获得稳定的生活来源。改造城中旧村对于村民的生活习惯和经济来源有着很大的冲击，部分村民因此对改造城中旧村有很大的抵触情绪。也有的农民在改造过程中人为地设置阻力，以便从城中旧村的改造中获得比较多的补偿。

七、对“改造城中旧村建设文明社区”的建议

1、以“科学合理、适度超前、统一规划、分步实施，一村一个拆迁方案，一个社区一个规划方案”为改造原则，因地制宜，制定出各村改造的优惠政策。转变和提高农民素质，解决村民变居民后的生活和工作出路，是解决珠海市“城中旧村”现象的有效途径。

2、对补偿标准的确定要合理。由于被改造的房子的房龄、所处的地段、性质等不同，补偿标准也不同。针对这些情况，改造方要聘请专业的房产评估人员对被改造方的房子进行评估，结合当时市场的实际房价，确定一个合理的补偿标准。

3、政府要做好补偿监督工作。在开发商与村民确定补偿的标准并签订相应的补偿合同后，政府要对开发商进行监督，确保开发商在约定的期限内将补偿金发给村民、将合格的回迁房交付给村民使用。如果开发商违反合同的规定时，政府要及时做好协调工作，协调无效时，村民可以进行司法诉讼，争取自己的合法权益。

4、将村民重新纳入教育培训计划，提高村民就业技能与水平，为村民自主创业提供智力与资金扶持，使其能够真正适应城市社会生活的转变。

5、改造过程中，采取有力措施，预防新的城中旧村产生。

（1）加强农村土地使用管理，从源头上堵住城中旧村；

（2）政府应承担起应有的责任，关注城市发展的社会问题。

参考文献

1. 高富平：黄武双.房地产法新论[M].北京：中国法制出版社，2002

2. 沈建忠：房地产基本制度与政策[M].北京：中国建筑工业出版社，2004

3. 谢少迪：浅谈城市建设发展中的城中旧村问题，肇庆论丛，2005