中国房价飙涨到底是供需因素还是货币因素

内容摘要:进入21世纪以来,中国房价一路上扬,已经到了让人无法承受的高度,政府也多次进行调控,但都是以失败告终。期间分析各种原因的都有,从经济学角度出发,到目前为止,任何经济现象大都可以归结为供需因素和货币因素。那中国房价失控的最根本的经济原因是什么呢?

关键词:房价飙涨;货币因素;通货膨胀

中图分类号:F014.36文献标识码:A

从21世纪初至今,中国房价一路飙涨,中央多次试图进行调控,最终都以失败告终,陷入了越调越涨的恶性循环中。对于楼市过热的原因可谓众说风云,有把责任推给开发商的,也有把矛头指向政府卖地行为,不管是哪种说法,总结下来可以归为两点:市场供需因素和货币因素。

一、供需因素

先说供需因素。高层每次调控楼市时,都会强调一个扩大供应量的政策,期望通过扩大房屋的供应量(途径有多种多样:提高经适房的数量、严厉打击开发商捂盘惜售行为等等),化解供需失衡的问题。但是迄今为止,任何针对供需关系进行调控的政策基本上没有效果,或者说收效甚微。地王频现,房价不断攀高。这种情况下,我们需要思考,如今的高房价真的是由于供不应求引起的吗?

社科院统计结果显示,全国660个城市现有6500万套楼房连续6个月的电表读数为零,也就是说有6500万套的房子处于空置状态。按照三口之家的标准计算,6500万套房子能满足2亿人的住房需求。中国现在城市化率达到46.6%,城市人口有6.22亿。按照人口与城市化率比例来看,为0.13。也就是说城市化进程每向前推进一个百分点,城市人口相应的增加0.13亿,那要消化现有空置的6500万套住房,中国的城市化率要达到60%,才能把目前空置的房屋消化掉。根据预测,中国2010年的城市化进程推进速度加快,将会达到50%,那么至少在2010年就不存在房屋供不应求的情况。市场上现在出现的抢购现象,除了自住和改善型自住以外,大部分都是投资与投机行为导致。

为什么人们会拿着钱去进行投资,甚至是投机呢?一个目的是为了让资产增值,还有一个最根本的原因就是为了让资产保值。这就涉及到楼价飙升的货币因素。

二、货币因素

通货膨胀和通货紧缩都是因为货币在流通环节出现问题才导致的情况。简单来讲,通货紧缩是货币流通量不能满足市场货币需求量,而通货膨胀则是货币流通量超过了市场货币需求量,导致货币贬值,进一步引起物价非常。在讨论通货膨胀之前,我们先来看一下中国历年的财政政策和货币政策。

之所以判断中国会出现通货膨胀,主要是中国发行了太多的货币。首先,不断增加的外汇储备被动投放了大量基础货币。外汇储备从1996年的1050亿美元增加到2000年的1650亿美元,年均增长9.46%。从2000年1650亿美元到2007年6月30日13326亿美元,年均增加37.90%。那么这几年共有13326+1650=14976亿美元进入储备,按照平均8.0的汇率相当于直接投放了119808亿人民币。按照人民银行网站公布的数据,2000年底货币发行15938亿人民币,储备货币36941亿人民币,到2007年6月30日,货币发行为29240亿人民币,储备货币82663亿人民币。货币发行年均增长9.79%,储备货币年均增长13.19%。虽然名义货币发行量与经济增长(GDP增长)是相适应的,但是由于外汇储备的过快增长,其实实际货币发行增长量可能高达20%左右。当然人民银行一直在用发行央票的办法回笼货币,到2007年6月30日央行发行债券37581亿元,但比起总量近10万亿外汇占款投放的货币来说还是太少了。

其次,贷款的迅速增加。虽然贷款不是直接基础货币投放,但是我们知道货币有一个乘数效应,贷款的增加量相当于乘数的效应有多大。我们来看几个简单的数据。从1999年12月31日到2007年6月30日,所有金融机构的本外币各项贷款从93734亿增长到264899亿,年均增长约17.33%。而同期国内生产总值(GDP)从2000年底98000亿元,增加到2007年6月30日的106768。我们假定下半年的经济增长速度与上半年相同,这样到2007年底GDP总额应为213536亿元,年均增长约11.77%。也就是说我们的资本投入速度远远高于经济产出效率,相差5.56%。这样的经济增长方式注定会出现货币投放太多的问题。而为了应对金融危机,央行更是投放了4万亿的货币量。从数据来看,市场上的货币量将会迅速上升,通货膨胀预期不可避免。

通常情况下,通货膨胀带来的主要影响就是物价上涨,资产价格上涨,货币贬值。为了保值,人们会把存在银行里的钱拿出来,追寻资产保值升值的途径。在中国,股市和楼市是唯一的投资途径。在金融危机的影响下,股市已经无法有效吸收过多的货币量,因为股市已经不能带来保值和增值效果,那么资金就会集中流向楼市。根据前面的数据,我们很难想象在巨大资金流入的情况下,房价不会快速上涨。

这些资金如果全部进入流通领域,后果是非常严重的。现在的情况是,大部分资金留在了楼市,从而导致了房价的飙涨,而食品、服务等领域的通胀情况相对比较平稳,还可以让人接受。如果说2007年之前,股市成为了中国通货膨胀的转嫁对象,那么金融危机以后,中国楼市就成了宣泄通货膨胀的不二途径。

三、对房产政策的建议

中国房价之所以如此疯涨,供需失衡是投资客炒作投机造成的假象,而真正原因在于货币量过大,大量资金流入楼市引起的房价上涨,形成了巨大的楼市泡沫。政府如果下决心要让房价稳定下来的话,就必须从货币资金流的源头对症下药,这是楼市泡沫的七寸。银行大量发放房屋贷款,过度使用金融杠杆,将会给中国的经济带来灭顶之灾。因此,严格控制银行针对楼市的货币放贷量,减少过量货币进入商品流通领域,才能从根本上遏制房价的飙涨,同时也缓解了国内通货膨胀的压力。开征物业税,其实也可以视为回收发放过量的房屋贷款货币。相信只要政府下定决心去遏制楼市泡沫,中国的经济将会持续健康平稳的发展下去,如果任楼市遵循所谓的市场经济规律发展下去,而不采取实质性的措施,那中国式的“房利美”将很快到来。

参考文献:

[1]2008-2010年中国经济走势初探.www.省略

[2]郎咸平.2010年中国经济分析,2010,2

[3]尹伯成.2010年中国楼市调控与走势预期.人才与开发,2010,2