新时期住房金融政策研究

内容摘要：本文分析了新形势下我国住房金融发展存在的问题，提出了相应的解决措施。

关键词：住房金融 问题 对策

当前我国住房金融发展的主要问题

住房信贷资金融资渠道过窄，金融品种单一，贷款流动性差，缺乏完善的风险分散机制。目前，商业银行住房信贷资金主要来源于居民储蓄存款，不确定性高，流动性要求大，缺乏稳定的长期资金来源。住房融资以间接融资为主，缺乏住房金融债券、住房开发股票等直接融资机制。现有的住房金融业务单一，仅有公积金贷款和个人住房抵押贷款等为数不多的业务，贷款期限较长，利率和信用风险大，缺乏其他的金融工具支持变现，加之在现有金融环境下，商业银行无法有效分散来自贷款者及通货膨胀等宏观层面等风险，在房地产行业景气变动或受到国内外经济冲击的时候，很有可能形成大量的呆坏帐，诱发信用危机。

个人消费信贷发展中矛盾较多。首先是住房贷款品种单一、期限短、额度低、借贷手续繁杂。住房信贷基本上实行固定利率的等额偿还方式，无法满足不同收入和不同偏好的居民需求。贷款期限在实际操作中多在10年以下，且按规定贷款者必须在贷款银行存足相当于房价30%以上存款，限制了中低收入者贷款买房。此外，贷款办理过程涉及银行、房地产商、保险公司、房产交易所、律师事务所、房产评估所、公证处、本人工作单位等多个部门，手续繁杂。其次，由于居民的信用无法评估，因此存在贷款的流动性风险。

住房公积金规模小，发展不规范，缺乏监督机制。在我国中、西部地区，住房公积金的覆盖面只有50%-70%，全国范围看还存在缴交率低甚至欠缴的现象。许多城市的住房公积金管理中心从未向外界公布过公积金的归集和使用情况，公积金“暗箱操作”现象时常发生，有些地区把住房公积金大量用于城市建设，甚至购买国债，违背了建立住房公积金的初衷。

评估、保险等金融中介机构发展滞后。住房金融涵盖房地产交易、评估、保险、抵押、信用等多个专业中介机构，而目前我国相关的律师行、评估机构及产权交易所缺乏，从业人员的素质、职业道德和专业水准都需要进一步提高，极大地制约了我国住房金融的进一步发展。

住房金融市场发育程度低，住房抵押贷款二级市场尚未形成。目前，我国住房抵押贷款二级市场尚属空白，直接制约了一级市场的发育。从国外经验来看，通过房地产融资证券化，能吸收大量的信托投资基金和养老基金，加强抵押贷款流动性，并使风险社会化。目前我国这方面的研究尚处于摸索阶段。

新时期发展住房金融的对策研究

拓宽住房金融融资渠道，创新金融产品。必须大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产开发债券、房地产投资信托等资本市场融资工具，同时借鉴国外经验，引导保险基金、养老基金、共同基金等大规模的、稳定的长期信贷资金进入住房金融市场。另外，在向贷款者发放住房消费贷款时，应根据不同贷款群体的多样化需求，丰富贷款种类，同时向政府担保的中低收入贷款者放宽贷款条件。

健全个人信用制度。一是实行存款实名制，每个人只能用自己的实名在一个银行拥有一个帐号；二是建立对个人信用调查与评价的专业性中介机构，对个人信用进行调查和评估；三是计算机互联网等现代管理手段，建立一整套信用消费管理体系，便于对个人的资信状况、信用等级进行全面地了解。

推进住房抵押贷款证券化，建立住房抵押二级市场。我国学术界和政府部门对此已经作了深入研究。2002年以来，建行和工行也在逐步推进其住房抵押贷款证券化工作。除了需要解决技术层面的问题，尚需要政府的扶持与适当的干预。一方面政府应该制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展，另一方面是发起设立若干准政府机构，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。

优化现有公积金制度。首先，要扩大公积金覆盖面，提高缴交率。加大政府监管来扩大公积金制度的覆盖面，对擅自不建立住房公积金制度的单位进行必要的惩罚；其次，建立透明度较高的公积金运营机制和有效的监督约束机制。将公积金的归集、使用和管理等工作纳入法制轨道，对于运用公积金进行非法营运的行为、组织及个人必须运用法律的手段加以制裁；最后，成立全国性的公积金管理中心，集中管理各地的政策性住房资金。同时可为将来开展公积金贷款的证券化及全国性政策性住房银行的建立打下基础。

加强对住房市场的管理。加强住房市场的宏观调控，调节住房供求平衡，防止房地产泡沫的产生；加快公房出售步伐，研究并推出不可售公房的价值确定机制，扩大住房交易总量；减少住房交易税费，规范中介服务收费标准，取消二手房进入市场的种种限制；建立和完善住房中介系统、社会信用系统和政府服务系统；加强法制制度建设，为我国住房市场和住房金融市场的健康发展提供强有力的法律保障；规范政府行为，防止政府失灵，努力限制政府的某些消极影响。