关于房屋建筑征收工作的探讨

【摘 要】本文作者分析了房屋建筑征收工作中存在的问题，介绍了房屋建筑征收工作存在问题的对策，提出了完善城市房屋征收工作制度的几点建议。

【关键词】房屋建筑；征收工作；探讨

1、房屋建筑征收工作中存在的问题

1.1 关于要素保障

首先，当前的城市建设活动正大力进行，征收形式从过去的小面积、小规模，逐渐变为目前的大面积、大规模形式，从而征收的工作量也显著的增加了。因为安置房的总数较少，而且它的建设得历经一个过渡期，导致其不能和征收活动保持一致。而且，在相关的手续的落实层次中，机构之间无法有效地协调也容易导致不利现象。其次，对安置土地和商业安置房尚需要加大力度妥善落实。再次，国家的调控等要素使得融资活动无法有效地进行，很多的延续工程没有在规定的时间中结束，进而也容易导致土地无法尽快的挂拍，进而使得资金无法有效地回笼。

1.2 政策统一平衡方面

第一，房屋征收工作以及城建活动历经了非常久的阶段，在这个时间段中，国家的管控力度不断的加大，而且管控体系也开始朝着积极化的方向发展，此时就出现了很多地区或者是很多工程单独的设置政策的局面，此类政策已经开始落实，假如取消的话非常的难以开展，分析到其前后等的连续性，导致其无法有效地达成一致。第二，对于集体性质的土地来讲，其征收活动无法积极地开展，很多问题没有相关的法规做依托，导致政策等不能够达成一致。第三，个别的项目开展方或者是工作者过分的关注项目的进展速率，或是由于一些个人的利益问题而出现一些不良现象，也使政策不断被突破。

1.3 关于过去留存下来的不利现象

第一，最近几年，对于不按照法规占用土地的现象，没有认真地整治处理，很多建设活动获取的利润很多，按照法律来处理非常有难度。第二，由于目前城建的规划非常的严苛，使得乡村地区的宅基审批非常的难以进行，进而就催生了一批违章建筑。第三，一些集体土地中的交易活动虽说触犯了法律，不过一般都是没有恶意的，所以，结合法规对其处理的话，有些不近人情，也容易引起争议。第四，被征收的群众，借助法律的漏洞来开展活动，由于现在的政策导致其不法建设，获取运营资格等多种措施来获取利润，法规中亦不存在合理的方式对其整治，当前缺少对此种现象的处理措施。

1.4 负面情绪存在

第一，总的征收环境不好，同时因为舆论的引导，使得被征收群体的弱势性被夸大，此时更加的无法开展征收工作。第二，该项活动牵扯的利润很多，使得被征收的群体有一种抢抓机会的思想意识。第三，行政措施无法合理的发挥意义，使得该项活动无法积极地落实。第四，各个区域的政策落实不一致，此时就导致这些群体出现对立思想，进而导致该项活动更加无法进行。第五，房价等在短时中迅猛的增加，此时就会使得群众对于政策存在负面情绪，进而出现一些上访等现象。

2、房屋建筑征收工作存在问题的对策

2.1 加强资源要素保障，合理控制征收规模

一是要整体谋划安置房建设，实行网格式布局，基本做到就近安置，同时对国有土地上的旧城改造项目要尽量考虑原地安置，从区块中划出一部分土地专门用于安置，或采用带方案出让土地的方式，从开发商处回购房屋用于安置；二是安置房建设中要适量考虑商业安置房的建设；以弥补当前商业安置房源不足的缺陷；三是相对固定安置房套型设计，并以中小户型为主，解决房型跳跃过大以及中小户型不足的问题；四是建立安置房建设的绿色通道，进一步加快各项手续办理和建设进度。

2.2 多措施解决安置土地

一是区块实施前应尽量提供一定量的土地用作安置；二是要向市场适当收购土地作为安置储备土地，若收购土地所在区块被列入征收计划，也可减少征收难度；三是对小面积工业企业安置土地问题予以重视，建议在各街道腾出一块有一定地段优势的土地专门用于小面积工业企业的安置。

2.3 合理控制征收规模

鉴于宏观调控等因素导致融资困难，建议合理控制征收规模，确保上年度延续项目、重大基础设施建设项目和已有合约的招商引资重大区块任务完成，其余项目着重做好前期工作，待条件成熟时再行启动。

2.4 加强政策引导，尽量将安置方式引导到货币安置方式上来

一是对安置房价格要严格以预期市场价测定，基本与市场接轨，使货币补偿真正体现优势；二是提高非住宅货币补偿优惠比例，并参照住宅货币补偿方式设置放弃产权调换补助金；三是对工业房屋征收选择土地调产安置的，土地安置价格要基本与市场价格接轨，减少地土安置的利益。通过以上方式，使相当部分被征收人能够选择货币安置补偿方式，以缓解安置房、安置土地等资源的压力。

2.5 梳理规范补偿政策，严肃征收政策执行

汇总梳理现行各类征收政策，对各地政策差异情况进行比较，统筹考虑制订各方都能接受的统一政策，纠正现行不合理政策。

2.6 严肃征收补偿政策的执行

一是严格做好征收补偿方案的审核和审批，杜绝政策突破；二是加强对征收实施过程的监督；三是加强群众的监督，公示征收协议，允许征收范围内的被征收人互相查阅，做到公开公正；四是加强工作联动，及时协商调处具有普遍性的、确实有调整或完善需要的问题；五是进一步加强审计监督的作用。

2.7 妥善处理历史问题，遏止不当得利行为

妥善处理历史遗留问题。一是借鉴各地对历史遗留违章建筑的处理经验，对历史违章建筑进行集中处理。二是慎重处理农改居问题。涉及农改居区块，必须严格执行国有土地上房屋征收补偿政策，对同一区块涉及改和未改两种情况的，先实施已改区块的征收工作，最大限度地减小矛盾。

2.8 合理的使用多项措施，尽量的将问题处理好

不断的完善当前的政策体系，保证被征收人的利益受到维护，关注政策的一致性以及落实期间的三公原则，获取人们的信任。合理的使用行政措施，目前存在的最大的阻力就是工业性质的征收工作，比如安置土地较少，或者是行政方法没有合理的使用等等，一般是经过查处违章之类的形式来应对欲望的扩张，确保其签订协议。同时可以结合组织动员之类的方法，积极的开展好机关机构的工作人员的宣传活动，带动他们在征收活动中发挥关键的作用，进而合理的应对目前的一些工作人员因为不良信息的存在而没有工作热情的现象。

3、完善城市房屋征收工作制度的几点建议

3.1 降低民营企业参与旧城改造的门槛

我国城镇基础设施建设问题太多，财政投入不足使城镇基础设施成为城镇化发展的瓶颈，旧城区基本都是城市的黄金地段，由于征收费用高，城市财政无能为力。对民营企业来说，基础设施建设所需投资量大，回收期长，而且投资收益稳定，如果作好项目规划及盈利设计，不失为良好投资方向。各级政府应该积极进行投资体制改革，营造民资进入城镇基础设施及城镇社会事业领域的政策环境和条件。

3.2 进行模拟拆迁

以往各地拆迁都是先发公告，后做拆迁户的思想工作，最后签订拆迁协议，这种拆迁程序最大的弊端在于所有矛盾纠纷都暴露在拆迁公告之后，政府的“单方”意愿往往不被群众理解和接受。而如果政府和拆迁户就拆迁中各种问题先行磋商，把各种矛盾解决在拆迁之前，等到90%以上的拆迁户都满意了再最后定夺，则就会减少很多阻力。

3.3 补偿标准要合理

采取市场化的评估办法，使房屋征收补偿评估与市场交易价格接轨，这种“市场+保障”的补偿办法源于全国首创的南京征收新政策，即市场化评估加上政策保障托底，在地段补偿标准的基础上，委托独立的中介机构根据二手房价格给房屋定价，同时划定最低单价和最低总价两条保障线。最低单价按区位划分，最低保障总价是按照当地最小的经济适用房价格估价，确保困难家庭拆迁后至少能买得起申购的经济适用房。全面推广最低单价补偿和最低总价补偿制度，妥善安置被征收户中住房和收入困难的家庭，进一步推进市场化的征收评估办法，使房屋征收补偿评估与市场交易价格接轨，确保征收补偿安置足额到位，坚持“先补偿安置、后实施搬迁”的原则。

3.4 加强对房屋征收的监督管理

首先，加强对征收人的监督管理力度，防止违法征收、损害被征收人合法权益的事情发生。对无房屋征收许可证征收、超征收范围征收、超征收期限征收、自行评估、克扣补偿款和安置面积、拖延补偿款、超期限安置等违法行为，征收主管部门应当坚决制止、严肃查处。其次，加强对被征收人的监督管理力度，对乘征收之机漫天要价、敲竹杠的，也应及时制止，依法维护征收人的合法权益。第三，征收补偿安置资金要合理监管。补偿安置基金的监管有多种途径，一是由房屋征收管理部门与被征收人代表共同监管。二是由专业机构如银行等统一保管，其使用由相关部门和征收地区的群众代表共同监管，实行专款专用。

4、结束语

通过上面的叙述，我们得知，要想处理好征管时的不利现象，就应该秉承着公开公平的思想来开展工作，相关的征管机构应该切实的以法律为依据，认真的按照活动的步骤和理念来开展工作，要确保执法的步骤合乎国家的规定。

参考文献：

[1]姜明安.法治政府必须认真对待公民权利-评《国有土地上房屋征收与补偿条例》[J].北京大学学报，2008，（05）.

[2]王达.房屋征收与补偿的原则[J].中国房地产，20ll，（04）.