对房地产市场宏观调控的理性思考

[摘要] 近几年一直处在宏观调控中的房地产市场，其价格仍然是“涨声一片”，自然引来了对房地产市场宏观调控更多的质疑。其实，房价不断上涨，除了房地产业和房地产市场自身的原因外，更为重要的原因是我国经济、政治、社会以及国际上许多方面因素的共同作用。正确认识当前房地产市场形势及其宏观调控，才有利于我国房地产市场健康发展。

[关键词] 房地产市场 宏观调控　理性思考

自2003年以来，国家为了稳定房价，促进房地产市场健康发展，了一系列宏观调控政策。特别是2005年国八条的出台，把调控上升到政治高度。2006年国六条出台，加大了调控力度。2007年调控更有针对性和操作性，主要措施包括加大廉租房的建设步伐和力度(国务院“24号文件”)、严格土地“招拍挂”制度(国土资源部“39号令”)和提高第二套房贷款的首付比例和利率(央行和银监会的“359号文件”)等。然而房价是边调控边涨价，2008年一季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨10.9％，4月份上涨10.1％。处于调控之中的房价如此疯狂的表现，不免使人对政府的宏观调控颇多质疑。那么，应当如何正确认识当前房地产市场的发展形势和现状?

一、当前房地产市场宏观调控认识上的几大误区

房地产市场宏观调控，是国家从经济运行的全局出发，按预定目标综合运用行政手段、法律手段和税收、信贷、利率等经济手段，对市场经济的运行在总量和结构上进行的调节。调控的关键首先在于消除认识上的误区。

1、房地产市场宏观调控就是降低房价

房地产业作为国民经济的支柱产业，发挥着非常重要的作用，它直接影响的行业达到50多个。因此，政府出台相关政策对房地产市场进行宏观调控，目的是让房价过快增长的幅度降下来，维持房地产业持续健康发展，而并非让房价下降。房价是多种因素形成的博弈过程，并不是某一因素就能决定的。对市场的分析首先来自于是否有稳定增长的宏观预期。过去连续数年中国超过10％的GDP增长和连续四年超过11％的城镇居民收入增长，是房价稳定增长的基础。如果中国的宏观经济发生了全面逆转的变化，那么就不是房价涨不涨的问题，而是就业、GDP与工资收入涨不涨的问题了。那么也就不仅是房价的拐点，而是整体经济的拐点。

2、居者有其屋就是家家都买得起住房

随着宏观调控政策的出台，越来越多的人加入了有关房地产市场和城镇居民住房问题的讨论。希望政府设法降低房价，让大家都“买”得起住房。这种想法脱离了我国的现实。在整个国民经济的发展过程中，由于市场机制造成的社会收入分配差距，必然有一个相对贫困阶层存在，这是不以人的意志为转移的规律。这也就决定了我国城市特别是大中城市人口当中，必定有一部分低收入家庭不能拥有自己的住房，只能依靠租房解决居住问题。发达国家目前的情况已经证明了一部分人不能拥有住房的必然性。

3、高房价等于房地产泡沫

房价持续高涨，房地产泡沫论成为时下流行语。笔者认为，判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求，首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民约5.2亿人，到实现“全面小康”的2020年，城市化水平将达到55％-60％，城镇居民将增长到8.2亿至8.7亿人。在此期间约有3～3.5亿左右的新增人口需要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需要。目前我国城镇居民人均住房面积为27平方米，到2020年可能达到35平方米，有巨大的潜在需求量。其次，从有效需求看，如果有20％的城镇家庭有改善住房的要求，且每户只想增加20平方米，那么中国20％的城镇家庭是2700万户，需求总量是5.4亿平方米，这个需求是客观存在的。另外还有农村进城经商务工人员的住房需求，每年几百万对结婚生子需要住房的人群，因城市房屋拆迁产生的大量被动需求等。在这些真实需求支撑的前提下，不能判断房地产已经是“泡沫经济”。

二、房价涨幅过快的原因分析

房地产市场宏观调控，归根到底是调控房价的过快上涨，只有认识到房价上涨的原因，才能理解调控政策的目的。

1、世界性的货币贬值是造成房价普涨的重要原因

近四年来，在国际市场上，石油、铝、铜、铁矿石、煤炭、橡胶等大宗商品同时开始上涨，而且涨幅惊人。特是石油价格一路攀升，由2004年度平均29美元1桶上升到2008年140美元1桶，且还有上涨趋势。铁矿石进口价格在2005年上涨70％的基础上，2006年又上涨了19％，2007年上涨了9.5％，而2008年2月，宝钢集团同意巴西淡水河谷公司把铁矿石价格上调65％至71％；在东京工业品交易所，天然橡胶的期货价格3年涨幅达到157％；在伦敦金属交易所，铝的期货价格4年涨幅达140％，而铜的涨幅更是超过380％。作为世界货币的黄金，原来一直是200多美元一盎司，2006年涨到600多美元一盎司，到了2008年一度超过1000美元一盎司。由于经济的全球化和我国外向型经济的形成，我国的商品价格受国际影响很大。住房作为不动产，与黄金等贵金属联系更为紧密，其价格肯定要上涨。

2、地价过快的增长推动房价的上涨

在住宅开发成本构成中，地价是最重要的因素。从2002年7月开始，政府强化了土地的计划管理，全国商品房用地实行“招、拍、挂”。到了2004，紧缩“地根”成为房地产市场调控的重点措施之一，导致全国新增建设用地供应量下降。自2005年起，土地出让面积呈下降态势，2006年，全国购置土地面积为368平方公里，同比减少3.7％。在土地供应减少的同时，全国房地产需求却在持续增长。2006年，主要城市总体综合地价增幅(5.18％)已超过全国房价增幅(4.35％)，2007年一季度至三季度，全国70个大中城市土地交易价格平均上涨12.8％，是同期房价涨幅(6.7％)的近一倍。尤其是2007年二、三季度，全国主要城市房价增幅加大。开发商对未来房地产市场的预期保持乐观态度，因此，拿地热情持续高涨，甚至不惧报出天价竞拍。这说明，地价在房价成本构成中的比重整体上在提高。从拿地到销售，少则需要一到两年时间，所以，地价推高房价的作用力还有一定的滞后效应。

3、住房建设成本的上升也是导致房价上涨的原因

建材价格，特别是钢材、铝材、水泥等价格大幅度上升，投入住房的劳动力价格也逐年上升。增加了住房建设成本。随着我国经济的高速发展，房地产业也和其他行业一一样，加速升级换代。新建材、新工艺、新技术、新设备等不断运用，生态、绿色、智能、舒适等理念的引进，建筑密度的降低，绿地面积的增加，公共活动场所的设计，住宅建设全面采用节能措施，住宅小区物业管理配套设施的完善以及建筑质量标准的提高，也使住房

建设生产费用上升。为了抑制房地产投资的上涨速度，国家出台了不少增加房地产税负的政策。税收本不属于生产费用，但我国实行生产型税收政策，同样把它计算在生产费用中。这些费用不可避免地提高了住房的销售价格。

4、需求旺盛是住宅价格上涨的最主要原因

随着经济的快速发展，居民收入普遍提高，住房消费的意识和能力逐渐增强，由过去单纯“为解决生存空间”向“住的宽敞舒适”转变。全国城镇人均住房面积2007年为27平方米，比1998年增加8.3平方米。因居民住房条件的改善，全国城镇每年需要新增住宅面积超过了5亿平方米。同时，随着城市化进程的加快，城市新增人口以及流动人口住房需求也日益旺盛。平均每年新增城镇人口2000万人，就需要新增住房面积5亿平方米以上。随着城市改造力度的加大，房屋拆迁进入快速发展阶段，全国每年拆迁量占房地产竣工量的20％左右，从而形成对房地产的巨大需求。“买套房子做投资”不仅使富裕阶层有追加投资的热情，也使得许多普通市民加入了置业投资的行列，更是推动了房价的走高。从这些因素看，城镇住房明显供不应求，导致房价快速上涨。

三、确保房地产市场健康有序发展的对策建议

在全球物价普涨的情况下，要求我国的房价不涨甚至希望下跌，是不符合经济规律的，有个别城市房价下跌不能认为全国房价已现“拐点”。从长远看，随着中国经济的持续快速发展和城市化进程的加快，房地产市场供需状况不会发生根本改变，居民不断增长的住房需求依然是房价上涨的动力，因此，调控只有抓住关键，遵循市场规律，才能取得实效。

1、增加住房建设用地的供应量

从2004年开始，国家一，直在收紧地根，节约用地，这是正确的。但这也减少了住房建设用地的供应，从而加剧了住房建设用地的矛盾，导致开发商不惜天价拿地。因此，各城市根据不同情况适当增加住房建设用地的供应量，增加有效土地供给，确保地价平稳，降低房价上涨预期。

2、适度增加住房投资

针对房地产市场“过热”的趋势，国家出台了一系列有针对性的政策法规。收缩银根，严格了房贷市场管理。许多开发商出现资金链告急，有关上地市场趋冷的新闻频现各大媒体。笔者认为，这是最大的市场风险。这两种情况都是在减少住房市场的供应，给原本供不应求的住房市场雪上加霜。对于有真实需求的购房者来说，无论房价走势如何终究是要买的，一旦观望期一过或楼市出现回暖迹象，被抑制的购房需求将会不同程度的爆发，短期内有可能诱发房价的飙升。因此，适度增加住房投资，才能加大住房供应力度，稳定住房价格。

3、把住房保障制度落实到位

2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，对解决当前城市低收入住房困难，提出了明确而具体的解决办法。只要各地加大经济适用住房和廉租房的供应，就能够在解决中低收入家庭住房问题的同时起到有效缓解楼市供需矛盾、减轻需求压力、平抑商品房价格的作用，从而推动房地产市场健康发展。

4、宏观调控力度要适当

这几年政府出台的一系列对房地产市场的宏观调控措施，是相当密集、全面和强硬，在这种调控之下，应该说房地产市场已经出现了一些积极变化。广州、深圳的房价已下跌，北京、上海出现成交量下降，部分开发商降价促销等。因此，当前没有必要再出台更为“猛烈”的调控措施，特是不应该考虑那些违背市场经济规律、重拾计划经济“大棒”的作法，给房地产市场带来政策性风险，避免市场“硬着陆”。宏观调控的作用和效果要有一个过程，需要一定的时间。只有我国整体经济的健康发展、只有宏观经济按照其自身的规律发挥作用，我国的房地产市场才能走上健康之路。