基于GIS下地铁站对周边住宅房屋价格的影响

摘 要：近几年，地铁物业概念打破了以往以距离市中心远近来划分楼盘价格的惯例，地铁带动了郊区房价的上涨，同时也极大稀释了市区和郊区的概念。经过几年的发展，我们难以将市中心边缘判定为郊区，这不仅归功于区域建筑形态的现代化，更多的是地铁带来的人气和商业气息。但是，地铁与房屋的距离不同，房价、升值空间也不一样。本文选取武汉地铁2号线的金银潭站为研究对象，运用GIS空间分析技术构建空间数据模型，从时间、空间上定性研究金银潭地铁站对周边房价的影响，并且为了细分其影响程度，本文主要研究了分布在该站1000米范围内的房屋价格变化。研究发现，受影响最大的房屋价格距该站400―600m;其次是200―400m;受影响最小的是距该站最近或最远的800―100m。通过确立地铁在房地产估价、升值中的影响大小，使得地铁与房价结构呈现更紧密的关联。旨在为开发商和消费者提供一定参考，也为今后学者在研究地铁与房价过程中提供一定程度的思路。

关键词：地铁;住宅房价;GIS空间分析

1.引言

随着武汉市地铁时代的到来，武汉主城和市郊的地铁楼盘将迎来新的价值增长点。这些，从北上广等一线城市经实践不断证明的“地铁上盖物业”的案例即可获知，靠近地铁，就意味着靠近庞大的人流及商机，投资价值和空间也大了许多，于是便有了“地铁一响，房价飞涨”的说法。

在大型公共基础设施中，城市轨道交通是经济外部性、公益性很强的设施。城市轨道交通的建设，对周围物业的发展也起到了很大的刺激作用，在住宅增值方面效果显著。城市地铁的建设也周边物业房价之间的关系，向来收到世界各地的学者的重视。在我国，地铁的发展与城市综合体的形成密不可分，交通建设与土地的综合利用之间的关系，特别是近年来地铁建设与房价之间的关系，与人们的生活息息相关。2012年12月28日，武汉地铁2号线开通，这也意味着武汉市从此步入了地铁时代，地铁融入了武汉市民的生活。地铁从各个方面影响着市民们的日常生活，特别是对住宅价格的影响。本文以此为背景，使用GIS技术，对武汉地铁二号线金银潭站和周边房价之间的厉害关系进行研究以及分析。

2.研究前提假设

影响房价的原因很多，不外乎内部因素影响以及外部因素的影响。内部影响因素主要在与包括：区位因素、土地价格、建筑成本、开发商形象等;外部因素则主要包括：环境条件、基础配套设施、商服繁华程度、消费者偏好以及交通条件等。

经过数据分析，由于金银潭站地处武汉市汉口区的郊区，因此可以假设区位因素是影响金银潭站周边房价的决定性因素。另外，对金银潭站所在区域而言，也会有一些因素不能明显的影响到当地的房价。如外部环境条件、基础配套设施、商业服务的繁华程度以及消费者对事物的偏好程度等。对房价产生普遍产生较大影响的是交通条件中的地铁条件。为了方便本次的调查研究，假设在除去地铁位置对房价影响的条件下，其他影响因素基本一直，并且假设选取地区在统一的时间阶段。仅仅以地铁位置为影响周边房价作为单一的变量进行研究调查。

3.研究方法

在研究方法方面，GIS空间分析法是本文的主要研究方法。空间分析可以解释为：以地理空间中的目标进行形态结构定义与分类为基础，用来描述其空间行为以及空间的关系，给目标的空间查询、空间相关分析给予参考，进而为空间决策提供服务的功能体系[2]。首先搜集数据，然后对数据进行分析，通过建立数学模型，利用GIS分析方法，对武汉市地铁2号线金银潭站与该站1000米范围内住宅房价在空间、时间上的动态关系进行定量分析。GIS空间分析需要满足小范围的数据收集，所以，本次进行研究的范围较小，一定程度上能够满足数据分析的需求。

4.调研对象以及数据来源

根据房价变动的空间特征：在已经发展成熟的市中心，修建铁路对房价不会产生明显影响的，主要原因在于市中心地理位置等各种条件都是很成熟，所以，当用地强度或性质未改变情况下，影响并不明显。然而，在而接近城市的边缘地区，住宅房价之所以会受到地铁很明显的影响，原因在于地铁的修建，对该地区的位置产生大幅度的改善，使得土地的集聚使用率得到显著的提升。所以，周边地区因为地铁投资而产生较大影响的区域往往是在交通不成熟的城市周边地区。住宅房价的升幅也越大。本文主要是研究地铁对住宅房价的影响，选取武汉市地铁2号线中处在郊区的金银潭站为研究对象。

武汉地铁2号线于2006年8月28日正式开建;2012年12月11日，地铁2号线隧道工程通过评审;2012年12月28日通车试运营。鉴于此，本文在GIS空间分析上研究单位设定为季度，以2010全年武汉市东西湖区的住房均价设做参考标准，选取2011年第一季度到2012年第三季度期间的相关住宅房价变化情况作为研究所需数据。数据主要采集自武汉市房地产市场信息网（http：///）、安居客网（http：///sale/dongxihu/）。

按上海统计部门给出的解释，“正地铁房”指的是从住在房子到地铁时间在五分钟以内住房;10分钟内称为“准地铁房”;15分钟内称之为“近地铁房”。为了使金银潭地铁站与周边住宅房价的关系更直观，将金银潭地铁站辐射的千米范围划为5个均等的圈层，即0至200米、200至400米、400至600米、600至800米、800至1000米，每个季度的住房均价所统计数据得来表1.每个季度的住房均价分析得来表1.数据统计详见表1。

表1 金银潭地铁站1000米范围内住宅房屋价格受该站影响的时间特性

时间

圈层

2011年

第一季度 2011年

第二季度 2011年

第三季度 2011年

第四季度 2012年

第一季度 2012年

第二季度 2012年

第三季度

0-200m 无 无 无 无 无 无 无

200-400m 6824.42 6947.82 7156.23 7266.59 7512.14 7645.84 7811.36

400-600m 6215.61 6451.74 6745.52 6791.11 7115.52 7126.69 7398.84

600-800m 5899.17 5987.51 6014.61 6154.34 6477.38 6545.54 6847.71

800-1000m 5276.81 5653.24 5760.32 5859.12 6070.47 6267.19 6436.74

表1显示了距金银潭地铁站1000米范围内各圈层住宅房价在时间上的变化情况。根据2010年武汉市东西湖区全年的住房均价，对表1进行比例分析可以得到涨幅。数据整理结果详见表2。

表2 金银潭地铁站1000米范围内住宅房屋价格受该站影响的空间特性

时间

圈层

2011年

第一季度 2011年

第二季度 2011年

第三季度 2011年

第四季度 2012年

第一季度 2012年

第二季度 2012年

第三季度

0-200m 无 无 无 无 无 无 无

200-400m 35.2% 37.6% 41.8% 44.0% 48.8% 51.4% 54.7%

400-600m 40.5% 45.8% 52.5% 53.5% 60.9% 61.1% 67.3%

600-800m 34.3% 36.3% 37.0% 40.1% 47.5% 49.0% 56.0%

800-1000m 28.3% 37.5% 40.1% 42.5% 47.6% 52.4% 56.6%

5.GIS空间分析

（1）根据前文的假设金银潭地铁站影响范围的研究得出：影响这个片区房价时间、空间上变化的主要因素是地铁站的建立。为定量研究金银潭地铁站对周边1000米范围内住宅房价的影响，经参考相关研究数据提出的轨道交通的服务距离为800―1000米，依据所收集到的数据资料显示1000米内所受的影响程度不同，大概以200米为一个层次。基于此，本文将1000米的辐射距离分为5个均等圈层。

（2）缓冲区分析

1）矢量化将收集到的样本地铁站和周围楼盘相对位置的JPEG格式的地图导入ArcMAP，利用Georeferencing工具进行影像配准，然后在ArcCatalog中添加楼盘.shp的ShapeFile图层，用配准后的数据对楼盘进行矢量化。

2）站点缓冲区的建立与分析为了定量研究金银潭地铁站对周边住宅房价的影响，还需定量确定地铁站的影响范围。利用ArcMAP软件的Buffer Wizard功能建立目标地铁站对楼盘的缓冲区。在金银潭地铁站辐射的千米范围内，以站点为中心将附近区域划分为5个均等圈层。200米作为圈层的基数，地铁线路对房价的影响也划分为5个等级。结合图1的分析结果，对栅格数据颜色进行渲染，以颜色的深度对应地铁对房价的影响幅度。房价受地铁站影响大的用深色表示;相反，影响小的区域颜色相对较浅。

6、研究结论

依据上述研究分析，400至600米区域为地铁对房价影响程度最大的区域，其次为200―400米区域，而距离地铁站最远的区域则影响最小。

相关人员在分析之后认为，影响房价的因素还有地铁所产生的噪音，但是对其影响程度上来看，其正面影响是要高于负面的影响的，因此地铁对房地产总体上是正面的影响[3]。本文分析得出，距0至200米的区域是交通最方便的区域，但这个区域内的楼盘比较少，其主要原因还是因为噪音等因素影响而对房价产生了消极作用。虽然在400―600米区域范围内，交通条件也相对方便，但空气污染、噪音污染这些问题也会影响房价，虽然有这些因素的影响，但是在房地产价值的正面影响和负面影响共同作用下，使得这一区域的房价并没有下降，其主要因素是正面影响始终占主导地位，所以使得整体房价还是呈上升趋势。

在本次研究过程中，本文以武汉市金银潭地铁站作为所选取的研究对象，由于缺乏实地考察，所得数据都是从各处收集而来，因此还会有一些未知的可变的因素。虽然本文在研究方面可能存在一定的片面性，但是采取的研究方法和设计的思路是可取的，包括GIS空间分析方法。

我们根据缓冲区进行分析得到相应的研究结果，这个结果进而显示出，对于各缓冲区的颜色深浅的变化，虽然这个结果能够相对反映出位于地铁不同距离的楼盘价格会有相对偏差。但是地铁周边的房价和位于地铁的距离关系，并不是随距离的增加呈直线递减。（作者单位：广东工业大学管理学院）

参考文献：

[1] 郑捷奋，刘洪玉.深圳地铁建设对站点周边住宅价值的影响[J].铁道学报，2005，27（5）：17

[2] 汤国安，杨昕.地理信息系统空间分析实验教程[M].北京：科学出版社，2006：7

[3] 何芳，王晓丽.轨道交通对房地产价值的影响[J].中国房地产，2004（9）：13-15.