总体设计原则在房地产项目运营中的作用

摘要: 在我国房地产行业成熟度不高，发展过于迅速，随着宏观调控和市场规范，需要逐步发展到向集约化的管理要效益的阶段。总体设计的原则和理论，有利于提高整体项目的设计质量，为项目的成功运营打下坚实基础，给予有力保障。

关键词:总体设计建筑设计房地产项目运营成功

Abstract: In the maturity of China's real estate industry, have grown so quickly, with the macro-regulation and market discipline, and gradually developed into the stage of intensive management to be effective. The overall design principles and theory, help to improve the quality of the overall project design and lay a solid foundation for the successful operation of the project, given the strong guarantee.

Keywords: overall design, architectural design, real estate projects, operations successfully.

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

引言

基本建设是一项系统工程，设计在其中起着“龙头”作用，房地产开发作为基本建设的一个类型也不例外。设计工作如果不能顺应客观规律，将可能导致整个项目出现严重的问题甚至失败。

有数据表明，各阶段对房地产项目的投资控制效果中，设计阶段所占的比重能够达到的90%，且此时的阻力最小，需要的成本最低。而把握好“总体设计”原则是项目设计工作的灵魂，是保证项目成功的必要条件。

总体设计概述

《百度百科》中说，“总体设计”在我国多是指完成大型工程体系的总体方案和总体技术途径的设计过程。在研制大型工程体系中面临的基本问题是，怎样把比较笼统的初始研制要求逐步地变为成千上万个研制参加者的具体工作，以及怎样把这些工作最终综合成一个技术上先进、经济上合算、研制周期短、能协调运转的实际系统，并使这个系统成为它所从属的更大系统的有效组成部分。

1954年美国最早出现为导弹研制计划提供这种服务的系统工程公司。50年代末中国开始研制人造卫星和运载火箭时，也建立了这样的机构，并称之为总体设计部。总体设计部设计的是系统的总体方案和实现它的技术途径，并通过可行性研究和技术经济论证，确保项目在规划、设计、制造和运行各个阶段，总体性能最优。这样可以避免因规划、研制和运用的缺陷造成人力、物力和财力的浪费。

凯文-林奇是已故美国著名城市规划师，麻省理工学院教授。他在《总体设计》一书中的论述是，总体设计是在基地上安排建筑、塑造建筑之间空间的艺术，是一门联系着建筑、工程、景园建筑和城市规划的艺术。

本文所指的总体设计，主要是指立足于项目运营全局，把握整体，进行分析研究，使设计由混沌、零乱，变为条理清晰的思想、过程和方法。

房地产项目运营欠缺总体设计的现象

在当前房地产项目运营中，规划、建筑设计、园林景观、管线配套一般由不同设计单位完成，由于缺乏总体设计的把握，各设计领域各自为政、缺乏互相衔接的情况时有发生。

一、欠缺系统的设计领域划分

项目的设计工作常被等同于单纯的建筑设计，缺乏对项目设计内容的系统分析，套用建筑设计的专业划分来代替各设计领域的划分。然而，项目设计的综合性超越了单纯建筑设计范畴。它至少包括规划、市政、建筑、园林景观、室内设计、管线设计等设计领域，如果不能进行系统的划分将会出现设计盲区和漏项，严重影响项目实施。

二、欠缺各设计领域间的信息传递机制

由于没有严格的资料、信息分享制度，造成各设计领域间严重的信息不对称，严重制约了设计质量的提高，导致项目品质难以保证，内耗增加了无谓的成本。例如，由于总平面图信息量有限，各领域设计单位理解不同，出现场地内道路设计与实际需求背离，绿化树木与建筑设计矛盾，景观设施与工程管线互相干扰等等后果。

房地产项目运营欠缺总体设计的原因

一、房地产行业发展不成熟

我们以前长期处于计划经济的条块分割的管理体制中，尤其对民用建筑建设，大多数传统民用建筑设计单位主要完成单体设计，建设单位也缺乏将建筑单体设计与全项目设计有机结合的机制。房地产开发在我国作为一个新兴行业发展时间比较短，投资建设单位鱼龙混杂，很多管理理论、管理方法都在摸索中。

二、行业发展过于迅速

房地产行业发展过于迅速，国家相关的管理尚在逐步规范之中，单纯的时间增值，裙带关系带来的超额利润使得投资建设单位无暇顾及向管理挖潜要效益的问题。

如何以总体设计原则来保证项目运营的成功

一、全面贯彻总体设计原则

总体设计不能仅仅停留在初步设计阶段，市场等客观环境也是时常变化，尤其是分期开发的项目，在项目运营的各个阶段，应该始终贯彻总体设计原则和方法，以求得项目科学的、平衡的成功推进。

二、优化组织和管理架构

首先，无论房地产开发企业处在什么发展阶段，无论其采取的是何种管理模式，在设计管理方面，均应设置项目设计总负责人岗位，全面把握项目设计工作。 其次，设计单位也应切实落实项目设计主持人，协调好内、外部专业之间的关系，不能流于形式。

比如，我国最大的专业房地产开发企业——万科集团，每个开发项目均设置设计总负责人的岗位，一般由建筑师来担当，有力的保证了项目设计工作的整体性、系统性，为其产品适应市场需求、功能与建筑艺术的结合、预防错漏碰缺、成本控制等发挥了巨大作用。

三、 明确设计领域及分工

要站在全项目的角度来理清项目设计的领域、内容与专业划分，以便设计工作有序的开展。结合一般惯例建议分为：规划、场地设计（包括总图、道路与竖向、管线等）、建筑（单体）、景观绿化、室内环境、各专业管线等。避免简单套用建筑单体设计的专业分类。这样，可以适应当前综合性的设计咨询单位还不成熟，各领域设计不断专门化的现实情况，也适应了项目设计的各领域、各专业的有机联系规律。

四、保持项目设计工作的整体性

我国实行的是设计、工程许可制度，规划、消防、人防、建筑施工图审查各部门独立审查，各配套垄断单位（如电力、电信、给水，供热，燃气等）也是各自独立运转。虽然采用的国家标准是统一的，但是各自有自己的工作标准和尺度。同时，不同地域的地方标准和习惯做法也是千差万别 。为了避免设计工作中各领域和专业内容的完整性受到影响，就需要将各个审查部门的意见综合消化后统一执行，这样可以保证项目设计的整体性，避免各种技术矛盾、冲突的发生，对成本做到成功管控。

随着社会发展，生活水平提升，业主和使用者越来越重视建筑空间合理，建筑形式美观，场地导识性强，园林景观优美，安防措施完善，智能化系统先进，以及节能、环保等等。各种设备、设施、管线等也变得越来越复杂。因此，更加迫切地要求各设计领域、各个专业的有效协调配合保证设计质量。

五、非传统建筑设计领域控制

这里指的非传统建筑设计领域包括：投资分析（如可行性分析等）、房屋预售工程承诺文件（如合同附图等）、项目开发分期与施工组织设计的布局问题、房屋使用说明书附图（尤其是预售项目），在房地产项目运营过程中无法回避。

他山之石可以攻玉。例如我国的铁路项目工程设计领域众多（达10余个），专业类别繁多（达40余个），其综合性、复杂性较一般房地产项目更高。在多年铁路建设中，逐步形成了一套完整的总体设计方法和流程，甚至囊括经济、成本造价、施工组织等，使得铁路工程这一综合、复杂、投资庞大、建设周期长的系统工程得以有效控制，值得借鉴。

房地产的标杆企业——万科集团也在长期的项目实践中逐步形成了一套适应行业特点的设计管理模式，其中囊括了投资分析、市场分析、分期开发规划（甚至包括场地分期的临时硬件设施的设计）等非传统设计工作，并且在不断地与时俱进、完善调整，取得了很好的效果。

综上所述，贯彻项目的总体设计原则有利于促进房地产项目设计乃至项目管理方面的规范化、系统化，为项目的成功发挥保驾护航的关键作用，也为建筑设计的发展提供了思路。