REITs:房地产融资多元化的重要渠道

提要2003年6月央行出台121号文件，2004年4月国务院下发提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例通知，2004年9月央行出台212号文件，大幅提高了房地产开发融资门槛，融资多元化成为房地产业面对的重要问题。REITs就是一种全新的融资渠道。

关键词：房地产融资；多元化；REITs

中图分类号：F830.5文献标识码：A

房地产作为不动产，其自身特征决定了融资及作为融资渠道的金融市场在其生产和交易中的核心地位。我国近年来房地产业的大力发展以及政府对资金合理使用的严格控制，使房地产开发的资金筹措成为影响各开发企业发展的现实问题。

一、我国房地产金融发展现状

房地产是高投入产业，与金融业密切相关，这使它具有先天的高风险性。目前，在我国房地产金融市场上从事经营活动的金融机构主要是储蓄银行、商业银行等。房地产开发60%左右的资金来自银行，一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险就主要转变为银行的金融风险，可能会危及金融体系运行的安全。为保障金融系统秩序，2003年6月央行出台121号文件，对地产商的开发贷款、土地储备贷款、建筑企业流动资金贷款、个人住房贷款等4个方面提高了信贷门槛；2004年4月国务院下发通知，“将房地产开发固定资产投资项目资本金比例从20%提高到35%及以上”；2004年9月央行出台212号文件，又大幅提高了房地产信托的进入门槛；严格的信贷和预售制度使得开发商的资金来源受到限制……这样，就应尽快为房地产企业广开融资渠道，通过房地产融资渠道的多元化来实现有效的风险分散，而REITs必将成为我国房地产融资工具的一项重要补充，也将是房地产融资多元化的重

要渠道。

二、REITs的理论基础

（一）REITs的概念。REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。它的收益主要来自房地产租赁与销售，至少净收入的90%必须以红利方式分配给基金持有者。从本质上，它是一种投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求。同时，它又类似于一个产业公司，通过对现存房地产的获取和经营获利，在不改变产权前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。

（二）REITs的发展。REITs最早产生于美国20世纪六十年代初，美国税法将其定义为，经营管理或投资房地产的公司、信托或协会。1965年首个REITs在纽约证券交易所上市，经过近10年的发展，在七十年代一度达到顶峰。但此后，由于经济危机和房地产业的萧条，REITs开始衰落。直到1986年，美国国会通过《税收改革法案》，从两个方面对其进行了改革，允许它不仅可以拥有房地产，还可以直接进行运营和管理；同时，制定了REITs的税收优惠政策，使其优势得以发挥，REITs开始逐渐旺盛，到九十年代末，已吸引近10%的商业房产进入REITs板块，而且以几何级速度迅速增长。近十几年里，REITs更是得到空前发展，市值增加近15倍。目前，美国大约有500多个REITs，管理的资产超过3，000亿美元，其中有2/3在纽约证券交易所上市。

与此同时，欧洲市场上也出现了REITs，到20世纪九十年代，欧洲各国相继颁布法律法规规范REITs的发展。在亚洲，REITs到了2000年才有了突破性的发展，日本、韩国、新加坡相继在2001年、2002年上市REITs，2003年香港证监会颁布《房地产投资信托基金守则》，准备推出REITs。由此，REITs在世界范围内得到迅猛发展，且日臻规范和完善。

（三）REITs的特征。REITs具有信托的四大特征即所有权和受益权分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理连续性等，此外，它还具有自身的特征：

1、REITs的经营期限可以分为定期和不定期，而且它有义务定期向外界公布各期的财务报表，具有较高的透明度。

2、法律对它的结构、资产运用和收入来源有严格的规制要求，如美国相关法规规定，REITs必须有股东人数和持股份额方面的限制，防止股份过于集中；每年收益的90%以上要分配给股东等。

3、在发达国家，REITs不属于应税财产，获得了优惠的税收待遇，避免了双重纳税。

（四）REITs的优势。与传统房地产投资方式相比，REITs具有较明显的优势：

1、REITs是一种证券化产品，通常采用股票或受益凭证形式，具有很强的流动性，在国外可以上市交易，甚至投资者在持有股份一年之后可以要求投资信托公司回购其股份。而且它可以在证券市场上公开交易，具有可迅速变现的投资优势。

2、REITs将所募集的资金委托专业人士集中化管理，进行多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，可有效降低投资风险，获得相对理想的投资回报。

3、REITs将房地产资产拆细证券化，对资金投入数额及持股数量上没有硬性规定，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道，使房地产投资变得大众化。中小投资者在担负有限责任的同时，有机会间接获得大规模房地产投资的高收益。

4、税收优惠，股东可以获取高额收益。为避免对房地产信托投资基金和股东的双重所得课税，REITs将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者，无需缴纳公司所得税。此外，投资人可以通过提高它的负债率和降低房地产资产折旧年限等方式来实现其“账面损失”，可以降低其应缴纳税收的基础。通常REITs是将每年盈利的大部分以现金红利方式回报给投资者，再由投资者自己缴纳个人所得税，因此REITs所发红利数额较大。

5、具备杠杆投资能力。据相关法律规定，REITs必须将其收益90%分配给投资者，这项限制使许多REITs通过债务杠杆融资来达到其资产增长的目的，使其必须通过承担必要的风险来获取杠杆投资的好处。

6、作为一种金融工具，REITs由于其本身特点而成为一个很好的融资渠道。目前，国外通行的REITs运行机制如股份公司制、有限责任制、自由进入和退出机制、税收优惠和规范有效的监管制度等保证了它可以集中大量的社会资金（包括普通中小投资者的闲散资金），从而产生规模经济效应，获得较高投资回报，降低投资者的投资风险，因而是一种很好的金融投资工具。

三、结语

现阶段我国房地产企业陷入融资的瓶颈，无疑意味着REITs市场的广阔前景，发展REITs有助于房地产企业开拓融资渠道，其专业管理有助于规范市场，防范风险，其规模优势有助于降低成本，扩大规模，REITs作为新的投资工具必然会成为我国房地产业的重要趋势之一。事实上，我国已有一些房地产信托投资的产品对该领域作了有益探索，2002年7月18日，爱建信托投资公司推出上海外环隧道项目资金信托计划7个工作日完成了5.5亿元的销售规模。上海国际信托投资公司推出2.3亿元；新上海国际大厦项目资金信托。尽管我国房地产基金业务面临着诸多限制，相信随着这些制约因素的解决，房地产基金产品会成为我国房地产融资的一个重要渠道。

（作者单位：1.重庆大学建设管理与房地产学院；2.北京华商建设监理有限责任公司）

主要参考文献：

[1]杨凌志.房地产融资渠道的发展[J].山西建筑，2007.06.

[2]张威.REITs在我国的发展模式及组织体系研究[J].上海管理科学，2007.1.

[3]冯宗容，袁晓辉，王卫卫.论我国房地产融资多元化的渐进性[J].中国房地产金融，2006.5.