房地产企业融资之REITs

【摘要】由于房地产调控持续深入及银监会的政策导向，银行对房地产市场的贷款支持力度将逐渐缩小，房地产融资将越来越难。房地产对资金的渴求和政策对银行贷款的限制，催生了房地产信托近两年的野蛮生长。而房地产信托基金作为房地产信托投资的一种，目前正逐步成为大型房地产开发商融资的主要方式，同时也成为了大型信托公司房地产业务发展的一个方向。

【关键词】房地产信托投资基金；REITs

目前房地产市场调控持续深入，作为信托公司最赚钱的业务之一的房地产信托业务面临制约，因此多家信托公司都在研究通过“基金化”的方式推动房地产信托业务的转型，降低房地产市场波动带来的风险，发行“基金化”的房地产信托产品将成为今后房地产信托业务的主要方向之一。

一、房地产信托投资基金及其发展历史

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资和经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。它实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。

（一）国外房地产投资信托基金的发展历史

（1）美国。REITs最早出现在美国。从1962年至2003年，美国共有497家REITs首次上市发行，有293家REITs先后摘牌。。至2011年末，美国大约有300多只REITs在运作之中，房地产投资信托市值增加到3307亿美元，而且其中近2/3在证券交易所公开上市交易。在上市发行的REITs中，权益型REITs占据重要地位。（2）亚洲国家和地区。日本是亚洲最早开发REITs的国家。2000年11月日本修改了投资信托法，准许投资信托资金进入房地产业。2001年9月，首只房地产投资信托基金上市，建立了亚洲第一个REITs市场。2005年末日本的房地产投资信托基金市场的基金数目增加至120只。（3）中国香港地区的REITs起步较晚。2005年11月25日，香港首个房地产投资信托基金，领汇房地产投资信托基金在香港联交所挂牌交易。2005年，在香港联交所上市的REITs只有三只：领汇房地产投资信托基金、泓富产业信托基金、越秀房产信托基金。

（二）房地产投资信托基金的融资优势

REITs使房地产开发企业能够通过规范的REITs渠道及时回笼资金，投资于其他开发项目，促进了房地产业和房地产金融市场的发展。

REITs可以通过发行股票为经营性合伙企业融资。在REITs推出以前，房地产融资对象主要是机构投资者，而且房地产的种类也有限；而REITs具有集聚大量个体投资者资金的功能，有助于提高房地产市场的流动性和效率。

（三）国外REITs的经营模式

从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司（SPV）向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。

从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。

以香港上市领汇房地产投资信托基金REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入（主要为空调费）；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆的方式而实现。

因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。

二、房地产信托投资基金对我国房地产市场的影响

自2009年房地产调控“国四条”开始，银监会对房地产贷款额度加以严格限制，房地产公司融资受限，房地产信托基金（REITs）作为一种融资模式再度被信托公司和地产公司关注。

（一）平安信托“睿石”系列房地产投资基金信托产品

在“基金型”房地产信托产品方面，平安信托在业内进行了较早的尝试，曾推出“睿石”系列全功能房地产（信托）基金。该产品采用了“主动管理+组合投资”的方式，运用资产配置模式，通过股权合作和债权融资等方式投资到房地产市场，较大程度地降低了投资单一项目型信托计划的风险。该产品投资于多个项目、多个交易对手、结合行业周期配比债性资产和股性资产，以分散风险，为投资者带来具有相对优势的产品收益。

睿石房地产基金每期平均配置4-7个基础资产，初始配置原则是股权类资产的配置上限仅为30%，通过分散投资，有效地规避结构性和区域性的行业风险。睿石房地产基金通过股债资产比例、交易对手信用风险、项目运作风险、区域市场风险等维度，通过组合配置分散投资风险和保障客户投资收益。以近期备受关注的“睿石2号”为例，该基金配置了29.68%的股权项目，虽然股性资产受到房地产市场波动产生较大下降，但是睿石2号的整体收益率仍达到11.02%，依然高于同期发行的债权类产品（8%左右）。

截止2012年11月份，“睿石”系列房地产投资基金信托产品已发展到第23期，可见其迅猛的发展势头。

目前规模较大的信托公司，均已在该领域布局。如中融信托目前的中融·铧融精品城市化股权投资系列基金信托计划；百瑞信托·宝盈39号新长城房地产基金信托计划。

（二）金地集团地产基金

自从2005年开始，金地便与摩根士丹利、ING等国际金融巨头开始合作，历经几年探索，金地集团在房地产金融方面的业务已初具规模。全面负责金地集团金融业务的稳盛投资管理有限公司于2009年在香港成立，由金地全资持有。

2010年12月8日，金地集团与瑞银环球资产管理集团宣布，两公司合作发起的房地产基金第二期募集已成功完成。而早在4月初，金地集团与瑞银合作发起的房地产基金首期募集完成，募集签约金额约1亿美元，主要投资国内住宅开发项目。这是中国大陆第一个由开发商成功发起和募集的外资房地产投资基金。

金地集团布局地产基金并非开发商中个案，2005年底，万科与中信资本共同发起，在香港成立中信资本·万科中国房地产开发基金，该基金募集资金为1.5亿美元，存续期为5年，主要投资于万科的开发项目；复地集团自2009年以来，复地集团参与成立了3家房地产基金公司。除星浩资本、盛世神州之外，2009年8月，复地成立上海复地景业股权投资合伙企业，目前旗下已经有景业和景盈两支房地产基金。

三、房地产信托投资基金发展展望

房地产信托投资基金在我国将会有较为快速的发展，主要原因如下：

（一）目前中国房地产金融存在制度方面的缺陷，这种缺陷主要集中表现在单一银行体系支撑着中国整个房地产金融。

一直以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的70%以上，有些企业甚至达到90%。资金供给的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。

自2010年4月地产调控“国十条”以来，房地产风险陡增，银行对房地产公司的贷款支持力度大大下降，从而催生了2010年至今的房地产信托的繁荣。

（二）银监会的对房地产信托基金的支持。自2012年初，考虑到房地产行业兑付的风险和国家对地产调控政策，银监会决定暂停房地产信托，自2012年初至2012年10月份地产信托在市场上基本销声匿迹。

目前，房地产基金占私募股权基金市场的比重越来越大，根据清科数据库统计显示，在9月份新募集基金中有5支房地产基金，募资金额共计3.89亿美元，占9月份募集总金额的11.8%。自2012年初房地产信托投资基金有较为快速的发展，房地产基金已成为房地产业的主要资金来源之一，巨大的资金需求迫使房地产基金快速扩张。

参考文献

[1]平安信托.中国信托业发展报告[R].21世纪传媒，2012.

[2]平安信托.平安信托“睿石”系列房地产投资基金信托产品[J].金融界.

作者简介：卢丽娜（1986—），女，河南济源人，中国社会科学院研究生，现供职于北京中鸿金晟科技有限责任公司，研究方向：金融学（金融投资实务与管理方向）。