浅谈房地产投资项目风险管理

摘要：房地产投资就是将资金投入到房地产相关的增量市场和存量市场中，通过专业化运作获取更高收益的活动，其中增量市场主要包括一二级房地产市场的综合开发、存量市场主要包括对存量物业的经营、管理、服务和处置等活动；两个市场面临的风险存在共性，也有各自的特点，在我国当前主要还是处在以增量市场投资为主的阶段，后期随着市场的发展，将逐渐过渡到以存量市场为主为主；本文主要针对增量市场，即房地产综合开发中存在的风险及其管理展开分析；。将增量市场的风险管理划分为进入阶段、管理阶段、推出阶段，并针对不同的阶段提出了不同的风险管理建议。

关键词：房地产；投资项目；风险管理

中图分类号：F293.33文献标识码： A

一、房地产投资风险分析

1、房地产投资风险的涵义

房地产投资风险是指投资者在房地产投资过程中遭受各种损失的可能性。风险来自未来的不确定性。人们在投资房地产过程中，是通过预期来判断投资是否获益，哪项投资预期收益率最高，就把资金用于可以使投资收益最大化的投资品。但是人们的预期往往是有差异的，更增加了未来的变化，各项数据的未来值难以准确预测，变动范围也难以控制，从而不能做到根据准确情况来避险。

2、房地产投资风险分类

由于在房地产投资中存在着复杂的不确切因素，因此其风险因素也很多。一般来说，可以把房地产投资风险分为系统风险和非系统风险两部分。系统风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动，这种因素以同样的方式对所有证劵（此处证券为广义的含义）的收益产生影响。系统风险主要包括市场风险、利率风险和购买风险。非系统风险是指发生个别企业的特有事件造成的风险。系统风险和非系统风险的分类表明。对于系统风险我们无法克服，只能尽可能回避，对于非系统风险可能消除。因此在房地产投资项目中对于非系统风险的管理是我们在风险管理中重点关注的领域。二、房地产投资风险管理

1、房地产投资风险识别

风险的诱惑效应和约束效应是风险效应的两个方面，它们同时存在着、作用着，而又互相矛盾着、互相抵消着，这也是“危”与“机”的魅力所在。在决策时，人们是选择风险还是选择回避风险，两种效应相互作用，无所谓好坏，关键在于你的选择与你自身的风险控制能力是否匹配。投资风险识别在其中就起着特别重要的作用，。要想准确识别房地产投资风险，开发商必须对企业以及项目的内外环境条件进行全面的了解，运用各种风险识别的方法科学的分析人、物和开发活动中可能存在的各种风险因素来达到降低风险的作用。例如在同样的宏观调控中，虽然看到了市场存在的较大的机遇，但是没有认识到自身资源存在严重不足，没有正确根据自身情况判断房地产投资风险，一味狂飙猛进的顺驰倒在了黎明前的黑夜，而与其同级别甚至在其后的其他开发商却抓住了机遇，成为了当前房地产开发第一军团中的标杆企业。风险识别与自身情况密切相关，不同的投资主体有不同的风险承受能力，同样的风险在不同的投资主体中应该有不同的权重考量。从阶段上来划分，房地产投资项目的风险主要可以分为进入阶段的风险、管理阶段的风险、退出阶段的风险。

2、房地产投资风险测量与应对

房地产投资风险测量是指房地产开发商在风险识别的基础上，对房地产投资中某一风险的发生概率、损失程度及范围进行估量，并评估其系统风险度大小的过程。从上述风险识别划分的三个阶段来看，在当前中国的房地产市场中，前两个阶段的风险大于第三个阶段，这与中国房地产市场10多年的持续向上发展密切相关，因此也导致了房地产投资在风险管理中对于退出阶段的风险重视不够。随着发达国家经济的复苏、全球去杠杆化的持续，资金成本的上升、国际资本流出的可能性加剧、居住房屋的局部饱和、电商对实体商业的挤压，甚至反腐的加剧等都有可能导致房地产市场出现中长期的拐点，因此对于退出风险的研究和管理也是后期投资者必须关注的地方；

（1）进入阶段的风险主要是对于市场环境的判断，这个市场环境包括宏观、中观和微观三个层面，内部外部两个领域，对于中小型投资者而言，重点关注中观和微观层面的研究，跟随战略不失为不错的选择，即跟进行业内的标杆企业的步伐。但是对于大型投资者，必须将重点关注于宏观领域，因为其内部的管控机制相对成熟，对于城市层面、项目层面的研究相对合理，但是宏观经济、政策、区域经济长期发展潜力等恰恰是其需要重点关注的地方，这样才能领先一步占领先机，或者领先一步远离风险。同样地，对于不同的投资者内外部环境的研究也是进入性研究中的重要关注点，一样的项目，不一样的投资者将会有不同的收益可能，一定要切实把握自身资源与外部市场的结合点，这样才能获得与风险相匹配甚至更高的收益。有时不做比做更加有价值。

（2）管理阶段的风险是三个阶段中相对来说最为可控的风险，该阶段中最重要的是微笑曲线中的前期研发，其次为工程施工与管理。前期研发决定了项目所能达到的高度，也是项目抗风险能力的最大保障，好的定位能够最大程度地化解不利因素，取得超额收益；工程施工与管理是前期研发能转化为实际产品的关键，没有良好的风险管理能力，再好的创意也无法转化为有吸引力的产品。做对的事情比把事情做对更加重要。

（3）退出阶段的风险在当前市场中尚未完全凸显，但是后期随着房地产市场可能存在的下行风险该阶段可能成为市场中最为重要的风险点，尤其是对于商业地产。我们目前商业地产的退出缺乏合理的渠道，大多数开发阶段投资者仅能通过两种手段来实现资金的退出，第一是全部规划为可售型商业，第二是通过部分销售部分自持的手段来实现整体资金的平衡，这两种都存在后期较大的经营风险。只有极少量实力雄厚的开发商才能提供完全自持的选择，但是也面临电商对于实体商业的侵蚀。住宅市场退出阶段的风险当前出现分化，一二线城市住宅市场风险仍然较低，而三四线城市存在着较大的风险，这其实是进入风险没有合理分析的遗留问题在退出阶段凸显出来。

对于退出阶段的风险投资者要予以充分的重视和研究，随着房地产的发展，市场必然进一步细分，投资者也要有所专注，这样才能实现专业的人做专业的事，进一步降低和控制风险。另外，必须要对金融领域与地产平台的结合进行充分地研究，为资产证券化做好准备。

结束语

房地产业是国民经济的支柱产业之一，牵动着中国经济发展、金融安全乃至社会稳定等诸多方面，当前全国房地产价值相对于GDP产值的比值已远高于美国发生次贷金融危机时的水平，同时也出现了日本经济泡沫破裂前的种种景象，没有永远不变的市场，达摩克利斯之剑可能下一秒就降临，上至政府、下至社会各界都对此给予了充分的重视，如何化解房地产市场的风险，实现平稳发展是当前最为迫切的经济与社会问题之一。

对于投资者而言，动辄数亿、数十亿资金的投入也关系着投资者自身和千万个利益相关者的核心利益，房地产投资项目面临的风险多种多样，研究好自身的风险管理与控制，提高风险抵御能力，既是解决好自身发展的必要能力，同时也是对整体经济和社会化解房地产风险提供了坚实的基础。

参考文献

［1］梅斐杰，钱雅丽． 房地产泡沫的成因和防范措施的探讨［J］． 北京建筑工程学院学报，2006，09．

［2］戴春山． 房地产泡沫的成因、评估与防范［J］． 产业与科技论坛，2008( 09) ．