商品房买卖合同解除制度之解析

“退房”在法律意义上实为商品房买卖合同解除。那么，业主是否有权以开发商降价为由行使商品房合同解除权，解除权又该如何行使，合同解除后的法律后果又该如何承担？本文试围绕商品房买卖合同解除问题进行分析。

一、商品房买卖合同解除概述

合同解除是指合同有效成立后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或者仅向将来消灭的行为。设定合同解除权的法律意义在于允许合同一方或双方根据法定或者约定的条件，及时采取措施防止损失发生或者避免损失扩大。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一般合同的解除法律关系明确，法律后果也较为简单。而相较于一般的合同，商品房买卖合同往往涉及标的特殊、履行过程持续较长，涉及的法律关系较为复杂。

商品房买卖合同的解除权是指合同有效成立后履行完毕前，当具备合同解除条件时，当事人一方或双方在法定期限内依据法律规定或合同约定所行使的解除合同的权利。其法律意义在于保障房屋的出卖人或者买受人可采取措施防止损害发生或者避免损失扩大并获得法律救济。在订立商品房买卖合同的过程中，出卖人往往占据了优势地位，而在合同履行过程中，尤其是在期房买卖中，房屋本身也存在较大的不确定性，因此在法律保护上有必要向购房人倾斜。在买卖合同履行的过程中，如果是采取分期付款形式，买受人和银行还要签订商品房担保贷款合同，买卖合同的解除则必然影响贷款合同的履行，能否恰当处理两个合同的关系会直接影响各方的利益和房屋的再次交易。此外，买卖合同解除后，买卖双方基于交易行为而缴纳的各类税款问题也是一个值得探讨和关注的问题。

二、商品房买卖合同解除的事由

商品房买卖合同的解除事由包括法定事由和约定事由。

1.法定事由

根据《合同法》第94条的规定，一般合同解除的法定事由主要有五类：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在此基础上，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）对商品房买卖合同中的迟延履行、根本违约及一些特殊情形做了进一步的明确规定。

其一，迟延履行在商品房买卖过程中主要表现为：（一）出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外；（二）商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的等（参见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条、第19条） 。

其二，商品房买卖合同根本违约的情形包括以下七种：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，即所谓的“一房二卖”；（三）出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（四）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（五）出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；（六）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的；（七）房屋质量问题严重影响买受人正常居住使用的（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条、第12条、第13条）。

其三，法律规定的其他情形。由于商品买卖合同中，涉及的标的物――房屋很多属于在建的期房，房屋本身存在着不确定性，因此司法解释规定了以下两种情形的解除权：（一）出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的；（二）在签订预售合同后开发商擅自变更规划设计未通知购买人或者购买人不同意的。另外，法律规定的其他解除情形还有：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条、第23条）。

从上述分析可以看出，商品房买卖中，现有的法律规定赋予了买受人更多的解除权，这主要是因为在商品房买卖当中，买受人主要为自然人个体，相较于强大的出卖人――开发商，买受人往往处于弱势地位。赋予买受人更多的解除权，实则是为出卖人设定了更多的约束义务，促使出卖人更好地履行合同。

2.约定事由

约定条件是指商品房买卖合同的当事人双方通过签订新合同直接约定解除合同或通过在原合同的具体条款中规定解除合同的条件，当条件成立时，双方依约解除合同。

在此，法律赋予了合同双方当事人更多的自，在不违反法律强制性规定的前提下，合同双方完全可以根据意思自治原则，对双方共同认同的事由约定合同解除权。如前文提到的“退房”实则就是解除合同，在没有合同约定的条件下，老业主的诉求只能被认定是无理要求，没有法律依据。但是如果双方在订立合同时就约定，如果在一定期限内同一楼盘的房屋售价降价超过一定幅度，买受人享有合同解除权，那么老业主的“退房”要求才能有依据。

三、商品房买卖合同解除权的行使

根据我国《合同法》第96条规定：“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的义务，如果双方在买卖合同中没有特别约定，那么理论上口头或书面形式均可。通知送达，若对方没有异议，则合同即告解除。若通知送达后，对方提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由法院或仲裁机构裁判确定。由于目前商品房买卖合同都需到相关行政管理部门办理买卖合同备案、所有权预告登记和抵押权预告登记，那么当合同解除时，买卖双方还需到相关部门办理各类备案、登记的注销手续。

在行使解除权的这一过程中，如果买卖双方意见比较一致，双方互相配合，凭借双方签订的买卖合同终止协议或者申请人要求撤销登记的声明到相关行政管理部门办理备案、登记注销手续并无障碍。但是，在实践中，买卖双方往往无法达成一致意见。如果仅合同一方主体行使解除权，而另一方主体拒绝解除合同或者拒绝配合办理相关手续，那么根据现有规定，办理相关的注销、登记手续将会比较困难，尤其是出卖人行使合同解除权的，更是无法办理相关注销手续。以天津市为例，根据《天津市房屋权属登记条例》第52条的规定，经预告登记的房屋权利终止的，当事人应当申请注销预告登记，并提交下列文件：（一）申请书；（二）申请人身份证明；（三）预告登记证明；（四）房屋权利终止的证明。该条例中所指的“当事人”往往是指预告登记的权利人，即买受人或者买受人的贷款银行。在现有的制度框架下，出卖人无法提出注销登记。如果买受人不配合办理注销手续，出卖人只能通过司法途径，在人民法院、仲裁机构作出生效的判决、裁定、裁决、调解书以证明买卖合同终止后，出卖人凭人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文书及协助执行通知书才能申请撤销预告登记，而漫长的司法途径往往会让出卖人错过最佳的销售时机。

因此，建立快捷、有效的备案、登记注销制度是必要的。对此，笔者认为对这类事实证据充足、法律关系清晰的商品房买卖合同解除纠纷案件，原则上可以适用速裁程序，尽快判决，当然如果是某些较为复杂的特例应当除外。另外，买卖双方有必要在买卖合同中约定相应的条款，明确发生合同解除情形时，如果合同一方主体要求解除合同的，另一方应当履行办理相关注销登记手续的配合义务；同时约定有效的违约责任，促使双方相互配合办理相关注销手续。

四、商品房买卖合同解除权行使的法律后果

合同解除权行使的法律后果就是合同的权利义务的终止。《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”这是合同解除后法律后果一般规定，商品房买卖合同当然适用，但是又因为商品房买卖合同的特殊性，较之于一般合同解除后的法律后果，其有几种特殊法律情形。

1.合同解除后的违约责任承担

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条、第8条、第9条的规定，对因出卖人隐瞒事实或者虚假信息等其他与买卖合同约定的事实不符的，买受人除了可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因而，该赔偿责任具有了惩罚性质，而不只是起填补作用了。这也主要体现了对买受人的权益保护。因为在签订买卖合同时，买卖双方对房屋的信息掌握是不平等的，出卖人占据了绝对的优势地位。尤其是在期房买卖中，买受人对房屋本身无法直接了解，同时房屋本身存在着众多不确定性，司法解释如此规定，对于倾向保护买受人权益也是合理的。

另外，司法解释第16条对违约金的数额做了特殊规定，如果违约金超过了造成的损失30%则应当减少；如果约定的违约金低于造成的损失，可以增加至实际的损失额。此规定是为了体现我国民法中的等价有偿原则，防止过分不公平的事情发生。对于实际损失的计算，司法解释第17条的规定：如果是买受人违约，那么出卖人的实际损失主要是购房款的利息损失；而如果是出卖人违约，则是买受人的租金损失。总体而言，司法解释的规定使损失赔偿和违约责任的认定提供较为可操作性的依据。

2.对关联合同的影响

由于商品房买卖的特殊性，商品房买卖合同签订后，买受人如果选择按揭付款的方式，必然需要与银行签订商品房担保贷款合同。由于商品房买卖合同与贷款合同并非主从合同，一方面商品房买卖合同的解除并不当然地就导致贷款合同的解除；但另一方面由于贷款合同的特殊性，一旦买卖合同解除，贷款合同的目的性就无法实现，所以买卖合同与贷款合同本质上是两个合同关系，同时两者之间存在关联性。

对此，司法解释第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。在此存在的问题就是出卖人是否可以请求解除贷款合同。从合同主体的相对性来说，贷款合同的当事人为买受人和银行，出卖人不属于合同当事人，无权提出解除贷款合同之诉。那么如此可能导致的后果就是买卖合同解除，但是贷款合同仍未解除，所涉房屋仍被设定了预告抵押，影响了房屋的二次销售。

而根据司法解释第25条的规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。按照该条款规定，在通过法院诉讼解决的过程中，买卖合同与贷款合同是否合并审理，是否能够被同时解除，其决定权完全被掌握在担保权人手中。另外该解释也没有明确规定，如果银行先提出解除贷款合同，而后买受人提出解除买卖合同的，能否进行合并审理。这无论是在对买卖合同双方当事人的权利义务保护还是从诉讼成本、诉讼效果的角度看都缺乏科学性。因为如果仅解除了买卖合同，对于出卖人而言，房屋因仍被设定了预告抵押权，存在权利瑕疵，现实中难以恢复“原状”再行出售；对于买受人而言，从合同履行的角度来说还需向银行还本付息。另外从诉讼角度而言，也增加了诉讼成本，同时也不利于判决的执行。

对此笔者认为，在买卖合同和贷款合同中，买受人同时是两个合同关系的主体，相较于强大的开发商和银行，买受人显然处于弱势地位，那么法律有必要在此对买受人的利益保护作出倾斜。因此笔者认为，人民法院在处理商品房买卖合同和贷款合同纠纷中，如果买受人同时提出解除买卖合同和贷款合同或者买受人作为被告一方提出解除买卖合同或贷款合同的，人民法院可以将两个合同纠纷合并审理。这既有利于保护买受人的利益也有利于定纷止争，避免累诉。

3.商品房买卖合同解除后税款的承担

房地产税是指以房产和地产为课税客体的税赋，具体而言，是指直接以房产为计税依据或主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税赋。依据我国现行税法规定，我国商品房销售过程中买卖双方应当缴纳的税款有营业税、城市维护建设税、土地增值税、房地产所得税、契税、印花税。其中出卖人需承担的税赋有营业税、城市维护建设税、土地增值税、房地产所得税、印花税，而买受人需要承担的税费主要有契税和印花税。

上述各项赋税缴纳的前提都是买卖双方签订了商品房买卖合同，形成了一个房屋买卖交易的关系。那么如果双方解除了商品房买卖合同，那基于此缴纳的税款是否可以退还？对此，我国现有的法律法规对除契税外的其他税款并未作出明确规定。根据2011年财政部和国家税务总局联合颁布的《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。由此可见，契税是否可以退还以是否办理房屋权属登记为界。那么对于其他税款，笔者认为除印花税外的营业税、城市维护建设税、土地增值税和房地产所得税，在双方解除了买卖合同之后是否应该退，应该如何退还仍需进一步明确规定，避免对出卖人的重复征税。另外，对于合同一方已缴纳的税款，如果在合同解除后依法不可以退还的，那么无法退还的已缴税款对纳税一方而言应当计入实际损失，可以依照过错责任原则来承担，由导致合同解除的过错一方承担；若均无过错，双方共同承担；若均有过错，则按照比例承担，总之以保护守约方利益为原则。