房地产土地估价市场中的风险及预防措施研究

【摘要】随着社会经济的繁荣，使我国的房地产事业得到了飞速的发展，由此与房地产相关的衍生行业也在不断成长中，其中房地产土地估价的重要性也在不断的体现出来，目前国内的房地产土地估价已经成为房地产事业不可缺少的环节。但是房地产土地估价需要依据土地市场经济发展的动态和土地利用收益及土地的政策等等因素，而这些因素都在不断的变化中，所以在房地产土地进行估价时存在着风险，面临风险如何进行预防和规避是目前房地产土地估价企业要积极解决的问题。本文结合了实际工作的经验，总结归纳了房地产土地估价市场中的风险及预防措施。

【关键词】房地产；估价；土地；市场；风险

中图分类号：F293.3文献标识码：A

房地产土地估价市场中存在的风险较多，这些风险如果得不到及时有效的预测，那么将会带来不可估量的损失。因而作为新时期背景下的房地产企业而言，必须切实加强土地估价市场风险的分析，才能采取针对的措施予以应对。基于此，笔者结合自身工作实践，就此展开以下几点探究性的分析。

1.房地产土地估价市场中的风险

与发达国家相比，我国的房地产土地估价行业出现较晚，国家没有及时推出相应全面的法律法规对市场进行约束，虽然房地产土地评估让人们对房地产土地的价格了解的更多一些，但是其不成熟的一面还是需要更大的改善才得到人们更多认可。房地产土地估价行业快速的发展必然会出现众多的弊病给房地产评估带来风险。房地产土地估价市场的不成熟，导致房地产土地估价行业不易于管理，房地产土地估价企业内部管理和企业人员配置出现一定弊病，这是房地产土地估价风险增大的主要原因，那么具体风险包括有[1]：

第一，权威权威的、规范的组织部门对风险进行防范，这需要国家以及公共组织作出有效努力解决问题。行业体制的的不完善带来潜在风险。在市场经济发展迅速的今天，我国行业管理单位与机构之间的改制还不够完善，导致行业机构对管理单位的依附性比较强，造成评估行业与行业之间无法公平竞争及良好有序的进行评估活动。使整个市场出现垄断现象。

第二，房产土地估价一般是以相对的估价对象来作出的报告，报告所体现的只是调查的评估对象某时段的客观价格，这与实际成交价和房产实际取得成本价有所偏差，所以其评估时会存在较大的误差的。评估价格中的客观风险无法避免，房产市场的形势波动比较大，而这之中的波动因素有多种。例如国家对房地产土地产业的政策变动，金融货币市场的上升下降，都对房地产土地理论价格有所影响。对其影响的幅度有所难以做到有效把握。所以评估价格和理论价格之前无法避免出现一定的差异

第三，在实际评估中是以评估人员严密结合估价理论、借鉴以往的估价经验综合多种因素反映出房产土地的客观价格，这对评估人员的素质要求比较高。评估机构的自我经营管理存在风险。当今社会各行各业需要良好的发展都必管理好自身。房地产土地评估企业也是如此，形成科学合理的企业管理制度、监督制度、提高管理人员和评估人员的素质是至关重要的。倘若经营不善，管理不到位，房产土地估价企业也会面临着倒闭的可能。所以在房产土地估价企业中经营管理风险是存在的。这是因为目前评估企业的数量虽然在不断增多，但就企业的基本情况、技术水平、内部管理水平、社会公信形象、及业务状况都是参差不齐的。这样就使得整个评估市场缺乏综合竞争力，多数企业只追求眼前的利益，缺乏良好的管理及公司长远规划。造成目前评估市场的企业出现的多，倒闭的快。真正做大做强，拥有品牌意识的企业少。导致整个评估市场缺乏活力[2]。

2房地产土地估价市场中对风险的防范

通过上文清楚了解估价市场中的风险种类，就如何有效预防和规避估价风险是本节要详细阐述的。估价行业对自身要求要不断提高，要紧密跟上新时期的发展步伐，建立良好的企业形象及品牌；与此同时要对评估人员的个人素质做出严格要求，增强评估人员的自律性、公民意识以及对国家的政治方针、市场的波动走向的把握能力。以下几点是预防和规避风险的详细措施。

2.1切实提高估价行业的诚信建设力度

当今信息交流的速度越来越快，媒体曝光能力加强，估价行业中不断曝光的审计失败案、虚假评估案及财务欺诈案，使评估行业的诚信岌岌可危。那么切实加强我国评估行业的诚信力度是势在必行的。目前我国评估行业市场发展不够成熟主要是因为脱钩改制不彻底，造成垄断经营，不公平竞争。使得评估人员为了争得生存空间对不合理现象敢怒不敢言。同时体制不够成熟，使得人们将估价的力度用业绩，金钱来衡量，忽略诚信的建设。所以建立成熟的评估市场信用体系及执业制度对防范评估风险至关重要。同时行业监管制度和管理技术水平要不断提高，例如建立了良好估计机构和估价人员的诚信档案，对于违规现象要做到有法可依、有章可循。实施及时公布相关机构和人员的违规现象。这样能切实提高估价机构和估价人员的自身素质[3]。

2.2切实提高估价人员的自主性

估价人员自主性素质提高能够加强估计人员的客观估价及估价人员得到适时的监督。首先要由中国估价师协会组织高校及社会组织严格细化房产估价行业的从业标准、道德规范。同时要严格按照规范执行要求估价从业人员。其次估价从业人员要不断加强学习，通过自身认识对加强社会责任心，公德心，从而保证估价的公正客观。最后建立好诚信评价系统及诚信记录，通过借鉴各个行业的职业资格等级评价来建立诚信评价系统，同时有效记录估价从业的各项诚信记录。从而达到有依据地对从业人员进行奖罚褒贬。

2.3切实了解房地产未来宏观走向

了解房地产未来宏观走向需要注意多方面的因素。总的来说，房地产的宏观走势和我国的宏观经济走势有着密不可分的关系。房产经济发展拉动着上游经济发的发展，上游经济的波动也会影响着房产经济的波动，国家政策的调控以及市场供求关系的变化都是关系着房产土地的价格变化。例如上世纪的美国遭受泡沫经济，金融遭受严重打击，但是其泡沫经济主要是有房产泡沫经济而引起的。所以需要充分对各种因素进行糅合、分析，才能够准确分析出房产土地未来市场的走向。

2.4有效参加评估机构职业责任险规避风险

职业责任险是责任保险的一种，评估师和评估机构可以在进行评估的时候投保责任保险，当由于评估师或者评估机构的过失使委托方蒙受损失时，本是需要评估师和评估机构承担全部赔赔偿。但评估师和评估机构已经投保责任险，保险公司经查实将会承担部分赔偿份额。从而委托人的赔偿得到快速，有效的赔付，这样就大大肯定了评估机构的能力和信誉，减少评估机构市场的风险[4]。

3.结语

综上所述，对房地产土地估价市场风险及预防措施进行探讨具有十分重要的意义。随着我国的房产事业蓬勃发展，房地产土地估价企业也的到了越来越被人们所需要，所以充分了解房地产估价市场的风险有无法避免的客观风险，体制的的不完善带来潜在风险，经营管理不善带来风险，缺少长远科学持续发展观衍生的风险。就风险的不同做出有利的风险规避，需要房地产估价企业充分发现自身的问题、完善相关执行及监督机制、优化人员配置。在当下房地产土地的开放市场中有效防范风险及发挥优势，形成良好的竞争环境。促进我国房地产土地评估事行业的科学持续发展。

【参考文献】

[1]刘媛.房地产土地估价市场中的风险及预防[J].黑龙江科技信息，2013，31：255.

[2]詹文伟.论土地评估市场中的风险及预防措施[J].中华民居(下旬刊)，2012，12：346-347.

[3]潘安娥，杨凡，袁文清.土地估价机构风险评价体系研究[J].中国房地产，2013，20：63-68.

[4]刘蕾.天津市房地产估价市场问题与对策研究[D].天津师范大学，2012.