旧税费争议

目前中国房地产税负究竟有多少?北京开发商任志强称，“整个行业链中到底涉及了多少税费，不要说普通人说不清，就是房地产开发的专业人士也说不清。”

按照房地产征税发生的环节，我国现行的房地产税分为房地产取得、保有和流转三个环节的税收。如果仅从现在所征收的房地产税来看，总的税负并不十分重。据权威数据称，目前房地产税收占我国全部税收的2.36%，占地方财政的比重为8.12%。至于占到房价中的多大比重则有多种说法。按照中国社会科学院研究员刘维新的测算，与房地产有关的税占房价的比例为27%，而首都经贸大学城市系主任丁芸则认为占15%。我认为，如果按照开发商所测算的“费”占房地产开发企业税费负担的75%-80%这一比例，税在房价中的占比应不是很高。

这似乎和人们的感觉不太一致。现实中大多数人觉得在房价的成本构成中，税负因素占有很大比重。这是因为其中包含了三块内容，即租、税、费。租，主要是土地出让金；与房地产有关的税主要有:房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、教育附加税和固定资产投资方向调节税；至于“费”则名目繁多，虽各地差异较大，但一般而言收费项目大都有数十种，有的地方甚至超过百种。

由于房地产的收费是进入地方财政的预算外资金，因此成为政府各部门争食的蛋糕，收费名目越来越多也就不足为奇了。

就开发商而言，获取最大利益是企业的唯一目标，面对如此重的税费负担，开发商将这一切转化到房价方面是必然选择。因此，消费者入住新房后虽然除物业费、采暖费外不再缴纳其它的税费，但实际上政府收取的各种租、税、费早已隐含在房价中了。开征条件尚不具备

目前有关房地产税制改革尚处于研究制订阶段，其工作安排分为两部分进行。

去年主要是研究分析我国现行房地产税费问题和改革所需要解决的主要问题。今年则是对税制进行设计并选择合适的城市进行模拟运行，以便不断改善，为最终出台不动产税提供决策基础。在前期税改研究制订阶段，首先要理清租、税、费的概念，才能统筹考虑改革思路，系统地设计改革的具体方案。其后，对房地产税如何征收管理也是十分重要的课题。

如今，我国房地产税管理中的核心问题是评估体系不健全，使得房地产占有、使用和转让等方面的计税依据难以合理确定。

从未来税改的基本框架看，房地产税将采取从价计征的原则，说通俗点就是按照纳税人所拥有不动产价值的多少作为征税依据。而房地产的商品特征之一就是千房千面，要对每一项房产价值进行准确评估，将是一个巨大的工程。因此在房地产税推出和真正执行之前，首先需要有大量具有专业资质的房地产评估师，而目前我国在这方面的专业人员数量较少，还不足以胜任如此巨大的评估需要；第二，出于对控制税收征管成本和保证征管效率的考虑，还需要培养公民对此项税收的纳税意识以及建立有效的信息系统技术支持和提高银行服务效率；第三，由于房地产价值评估是决定征税多少的主要依据，因此既是为了公平也为防止腐败行为发生，对房地产评估人员和评估机构也需建立有效的监督机制与机构。

此外，这一税制改革由于涉及城市广大居民的切身利益，并且还与地方政府各部门利益的重新划分相关，因此税改的推行与落实需要各利益主体的充分协调与配合。这样看来，房地产税目前如果要在全国各城市全面推行，短期内是不现实的。

据参与新税制方案制订的有关专家透露，由于房地产税制改革涉及多方面的复杂因素，新税制的设计很难做到一步到位，很多问题可能只有到了实施阶段才会显现出来。因此，建议在税制改革方案出台之后不要马上付诸实施，而是选择若干具有代表性的城市进行试点。试点的方式采用“真实数据，空转运行”，以对设计出的方案进行尽可能接近实际的检验。

开征房地产税能否遏制当前一些城市房产投机之风?我们认为不要太乐观，房地产投机行为的产生有很复杂的因素，税收仅仅是其中一个因素而已。