论房地产抵押价值评估及风险防范

摘要：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

Abstract:The real estate mortgage is refers to mortgages the human by the way which does not shift holds to the mortgagee to provide the debt fulfillment guarantee by its legitimate real estate the behavior. When the debtor does not fulfill the debt, the mortgagee is authorized the real estate auction obtained cost which mortgages legally first to receive recompenses.

关键词：房地产抵押 价值评估 风险防范

Key words: Real estate hypothecary value appraisal risk guard

【中图分类号】F293 【文献标识码】A 【文章编号】1004-7069（2009）-05-0069-02

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

所有房地产抵押,都有要向县级以上人民政府规定部门办理抵押登记．在进行房地产抵押时，抵押人和抵押权人要签订书面抵押合同．抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务担保的公民、法人或者其他组织。

在房地产金融中，房地产的抵押担保在风险管理过程中至关重要，它是银行抵御风险的重要防线，既十分有效，又不能完全抵御。因此必须对其的实际风险状况作一个有效的分析，以房地产作为抵押担保的风险情况，可通过对以下这些问题较系统地分析来认识。（1）房地产抵押权人的一般风险；（2）权益、时差与抵押风险；（3）不能抵而不漏，押而不死的风险；（4）在建工程的抵押风险；（5）住宅按揭的抵押风险；（6）拍卖市场反馈的抵押风险；（7）不同类型房地产的抵押风险；（8）全期抵押评估的动态运作等。

一、房地产抵押权人的一般风险防范。

抵押就房地产而言，是指抵押人以其合法拥有的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押房地产一般指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。它应符合抵押合法有效，物权明确，易于变卖、处分渠道畅通的要求，才能规避相应的风险。

1、抵押合法有效。属国有的房地产作抵押时，需经国有资产管理部门认可（但国有房地产开发企业开发经营的商品房地产，系交易商品不在此列。以下类同）；凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准；凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续；预购商品房或在建商品房抵押时，必须符合房地产转让条件，符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。用作抵押贷款担保时，应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人，否则就难以起到有效的抵押担保作用。

2、物权明确。房地产的物权包括自物权和它物权，自物权系所有权，包括对房地产的占有权、管理权、使用权、排他权、处置权的总称；他物权是对他人房地产的权利，如抵押权人对抵押房地产的权利等。一般来说，可以买卖的房地产均可以抵押，可以抵押的房地产也允许买卖或补办手续后可以转让。

3、易于变卖、处分渠道通畅。抵押物尽可能地满足处分渠道畅通，易于变卖的要求，抵押物必须具有变现的可能性，一定的变现价值和要求的变现速率。否则就会加大抵押的风险。因为抵押物具有一定量的变现价值是其担保履行其相应债务的需要，变现速率实际是保证其变现价值的条件。从本质上来讲，变现价值具有现金流性质，是具有时间特征的价值。

二、在建工程抵押贷款的主要法律风险及防范措施

在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险及防范

在实践中，房地产开发企业常常不是自己建设工程，而是将工程发包给施工企业。1999年3月全国人大通过的《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”2002年6月20日，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。该解释对建设工程承包人行使优先权的期限做了限制，规定了行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。在实践中，甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实，导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。

由于在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，而现实中又无法禁止房地产开发企业对工程抵押贷款时要做到：一是要选择资信良好、工程开发前景看好的客户，提高开发企业的申请条件，并对其资质、还款能力进行严格审查；二是在放贷前向抵押人索取其与承包人签订的建设工程合同，了解合同涉及的价款、约定的竣工期限和已经支付的价款，从而决定是否办理抵押贷款；三是在建工程已经竣工的，要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明，并尽量要求借款人提供除在建工程以外的抵押担保，以减少风险；四是要求提供建设工程承包人自愿放弃优先的书面承诺，在开发企业与建设工程承包人是关联企业、母子公司或控股公司的情形下，要求建设工程承包人对贷款承担连带责任保证；五是严密监测贷款资金的使用，确保房地产贷款的投向是用于在建工程，及时了解工程款的支付进度；六是在抵押人与承包人发生诉讼时，要及时向法院要求以第三人身份参加诉讼，对建筑工程价款的数额和是否在六个月内行使权利进行核实。

为避免企业因欠税而银行贷款带来的风险，银行在接受房地产开发企业提供在建工程抵押之前，首先，信贷调查过程中应通过各种途径获得企业是否欠税和欠税的时间、金额：一是通过税务机关在媒体上对纳税人欠税情况的定期公告了解抵押人是否欠税；二是直接要求房地产开发企业说明其纳税情况，提供完税凭证；三是请示税务机关提供有关抵押人的欠税情况。其次，银行在获悉企业欠税时，应督促企业及时纳税，并把企业是否完税作为贷款的条件之一。再次，在对抵押物、质物的评估时，即便不把企业的欠税金额给予扣除，也应该把企业欠税情况作为重要内容在材料中体现。最后，可以把开发企业已经缴清税款作为银行接受在建工程抵押贷款的前提条件。

三、抵押权人最难把握的最大风险，抵押价值评估最难掌握的问题是抵押房地产的权利问题

房地产抵押是不转移占有的特定交易形式，它是一种将来时的可能转让行为，房地产的权利是以登记为前提，通过让渡来实现的。但事实上房地产并不是所有的权利都能登记的，而我们的抵押价值评估没有理由把这些尚不能登记或无法登记的客观的权利价格不评估进去。也就是说在抵押房地产中，由于其形态各异、权利交错，信息存在着严重的不对称。抵押权人所能实现的房地产权利一般都小于等于抵押人的房地产权利，但这个小于一定不能是抵押价值评估者的失误所造成的，抵押价值评估结果一定不能发生估价对象权利被违背客观地夸大。比如，在我市某中心区，曾有一幢不大的商品住宅，在建工程抵押时已结构封顶，市价为每平方米建筑面积3200多元，但在此前已以2600元的整体价格销售给了某外商。虽未登记，合约已签，第一笔款项已支付。实际抵押人的权利最大价值的不利情况（即不考虑可以毁约的情况），也就是有利于抵押权人的情况，已被锁定在销售价格上。而部分销售款已发生，未作封闭式监管的款项要剥离，后续工程至竣工交付尚未尽义务款项及相应利润的扣除，都必须在抵押价值评估时一并考虑。

另外，笔者曾经遇到过这样一件事，有一开发商将销售不出去的高层商品住宅，在不转移房地产权利人的情况下，作动迁安置之用后，欲将其抵押给银行作货款担保之用，委托抵押价值评估。这例估价对象属于抵押未设定租赁期限的商品住宅，是不能变现的。产权方的权利，仅仅是可以获得售后公房的产权补偿部分。如果一直维系未设定租赁期限的租赁行为，则在此期间，非但不能抵押变现，产权人还要月月尽义务，年年担责任，定期要贴钱。我们还遇到将尚可使用年限为25年，前20年租金已一次性收缴的办公楼来抵押作担保的情况，抵押人房地产权利的严重缺失情况是不少的，而且此项风险一旦发生，抵押价值评估的价格就不可能再保证其评估的正确性了。因此，在抵押价值评估过程中，一方面应当注意银行的权益，另一方面应当对抵押人抵押的房地产可以真正让渡的权利价值，根据应当占有且已经占有的资料和现场踏勘掌握的情况作出正确的判断，才能保证为后续抵押价值评估创造必要的条件，才可能保证后续抵押价值评估作业的正确性。