关于我国城市居民购房新取向的预测

【摘要】在城市化发展的过程中，如何解决人口住房问题与城乡协调发展问题具有非常重要的研究意义。本文将以当下市民购房的实际调查情况，并结合调查数据，对市民未来购房需求可能出现的新倾向进行具体分析。

【关键词】城市化；住房问题；购房倾向

从社会发展的历史角度来看，城市化是历史发展的必然趋势。但就我国目前的城市化发展看，普遍存在城市的扩张是以生态环境破坏、交通拥挤、乡村的衰落倒退为代价。城市房价的不断上升，外来人口的增加，物价持续上涨、交通的越来越堵塞等，导致城市化出现多方面的问题，部分市民开始重新考虑环境等居住条件，在购房意向方面有了新的选择。下面笔者对此谈谈自己的看法。

一、市民购房新取向的背景

（一）人口问题

结合中国的基本国情来看，人口不管是在数量或是结构上的变迁，都会对我国产生重要影响。

从我国人口统计年鉴上面的数字中我们可以很明显的看出，在上世纪70年代末到80年代这一期间，人口数量的增长是最迅速的，已经达到一个最高峰，原因是人口净增长率从50、60年代传统的高出生、高死亡、低增长，转变到了高出生、低死亡、高增长的发展阶段。80后这一代的大批青年经过20多年的滞后期，已经从生育高潮问题转变为成家立业，结婚买房的高潮；人口压力问题变为住房压力问题，并且这种矛盾还会越来越尖锐。

（二）环境问题

城市化是现代化的必由之路，是社会生产力发展而引起的人类生产、生活方式和居住方式的改变，是社会现代化的重要标志。城市化发展最基础、最重要的途径就是加速推动工业化，但与此同时，工业化进程与环境问题的种种矛盾也在不断深化，城市和工业区的环境污染尤其严重。

1.空气和水资源的污染。在部分大城市的工业区，工厂过度集中化，煤炭燃烧后的煤烟肆意飞扬，大量排放的烟尘中所含的有毒物质扩散到空气里，不仅人体吸入后会危害身体健康，而且还会形成酸雨破坏土壤。城市中的机动车日益增加，汽车尾气的排放也使空气质量加速下降；工业生产中排放的废水和城市中的生活废水也是造成水资源污染的重点问题。

2.工业垃圾和生活垃圾造成的污染。由于城市生活的现代化，生活垃圾也在跟着增加（例如废纸、废弃的瓶瓶罐罐、废旧电池、过期药品以及厨房和卫生间垃圾等）。处理这些工业垃圾和城市城市生活垃圾一般的方法是填埋、焚烧、堆肥，但这样原始的处理并不是长久之计，对环境也会造成严重的二次污染，使得城市最终变成垃圾海洋。

3.其他污染。环境受到污染并不是哪一行哪一业的单独行为造成的，导致这一结果的因素非常复杂，“建设性”的环境破坏还在不断发展，城市的噪音污染、光污染、化学污染等。这些污染都会对居住在城市的人们带来身体或精神上的伤害，同时也阻碍了市民在生活质量上的改善。

（三）不同年龄段的不同需求

近几年，中国人口老龄化一直是一个比较受到关注和热议的话题。根据《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》中得出的相关结论，人口老龄化必将给一国的经济和社会发展带来巨大压力，同时也提出了新的挑战。如何将人才资源、物质资源、土地资源、环境资源等合理分配和优化利用是中国坚持走可持续发转道路中的重点研究问题。

笔者根据不同年龄段的居民对居住环境做过相关调查，调查的结果是20—50岁这一年龄段的人绝大多数都是希望在大城市工作、结婚、生活。原因是这一部分人都是年轻的社会劳动力，人生刚起步或正处于发展阶段，他们有冲劲、有激情、有精力在繁华的大都市打拼。50岁以上这一年龄段的人工作稳定，上有老家有小。他们普遍认为，现在城市的环境并不理想，污染严重，空气质量差，每天车水马龙的交通状况使得他们在城市生活的幸福指数不断下降。于是整理调查的资料总结出一条新信息，随着城市人口的老龄化，越来越多的城市居民想寻求更舒适的地方居住（例如城市周边的乡村），理由是远离城市，回归自然。

二、市民到乡村购房面临的困难

首先，到农村购房就要涉及到土地所有权的问题，农村土地实行的是集体所有制，农村房屋买卖就必然会涉及到宅基地的买卖。而在我国宅基地的买卖的法律、法规禁止的。1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的宅基地不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住房，有关部门不得为违法建造和购买的住房发放土地使用证和房产证。”这样一来，若城市居民想要转移到乡村居住必然受限，权利也得不到保障。

其次，国家规定宅基地不能买卖的原因是，若农村土地实行私有制或土地多有权可以自由交易，那么会导致土地的集中，集中后的最终结果会造成贫穷的农民流离失所，无家可归。那么，城市居民到农村买房建房，势必也会对农民的安置带来很大的问题。

再次，现在很多农民都会去到城市里打工挣钱，无力、无心耕种土地，农民工越来越多而农业人口越来越少，大量的田地无人耕种，土地被荒废，这势必会造成很大的土地资源的浪费。

最后，是城市居民到乡村居住会给乡村带来的环境问题，会将城市的生活垃圾蔓延到农村，严重的话还会破坏农村原有的生态平衡。必须在环境保护方面提前设计出方案，做好预防措施。

三、结论及相关对策建议

国家“十二五”规划中提到：“以可持续发展、集约化、成本降低、人民福利显提高为指导的城市化发展模式可能成为建基十二五乃至今后三四十年经济社会持续健康和协调发展的最有力支撑。”。我国的城市化必须在以节约土地资源、保证环境质量的前提下，使城乡建设协调可持续发展，同时提高经济效益、社会效益与环境效益。

笔者认为允许城市居民中自愿转移到乡村居住的老年人口到乡村居住，是解决城市住房压力、资源稀缺和促进城市经济发展、社会发展的有效途径之一。要实行该项措施，必须建立正确的方针政策：

1.必须解决土地问题

法律明文规定农民将宅基地转卖给城市居民，这是对农民的一种保障性制度。笔者认为，可以建立相关规定允许农民将自己的住房的使用权租借给城市居民，以付租金的形式加上一个规定期限，以5年为基准，20年为上限。这样，一是可以增加农民收入，改善农民贫苦的生活条件；二是可以给市民一个居住农村的合理化条件。

2.必须解决农民安置问题

农民将住房的使用权转租给城市居民以后，需要去城市务工的农民可以由当地政府和村委会联系企业或单位进城，与工厂、企业协商好住宿、生活等基本条件，签订农民工保障合同，妥善安排工作岗位。

3.必须解决农村耕地问题

首先，农村的耕地要得到保护。市民到农村以后，严格控制占用耕地，不得擅自占用毁坏耕地。其次，耕地不能让其闲置、荒废，因由地方政府要给予技术、资金、销售等多方面的扶持与财政补贴，努力实现农业机械化，管理模式一体化发展的新农村建设，搞活农产品市场，带动农村经济发展，缩小城乡贫富差距。

4.必须解决对农村环境的影响

城市的环境污染已经给了我们一个血的教训，不可逆转的环境破坏给人们的健康生活带来了极大的威胁。在农村环境保护方面，因重点加强管理，在遇到特殊情况时有必要采取强制性措施来严格管理。也可以参照一些先行的管理办法，例如谁污染，谁治理；对于环保做的好的群体给予表扬或奖励，对于破坏环境的个人实行批评和惩罚的管理办法。另外，最基本的还是要深化基础教育，提高人民整体素质，道德修养。

参考文献

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[2]汪光焘.认真研究改进城乡规划工作[J].城市规划,2004(11).

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[4]吴良辅.中国城乡发展模式转型的思考[J].城乡转型,2009(11).

[5]中国人口老龄化发展趋势预测研究报告[R].2006(02).

作者简介：吴斐琳（19898—），女，湖北荆州人，民族学院财经学院2011级少数民族经济专业研究生，主要研究方向：公共财政。