限购条件下房地产市场非理性消费行为分析

摘要：限购令出台，政府应该在经济规律指导下加强政策引导，规范市场主体行为，并且给消费者以合理预期；房地产企业可以在企业战略指导下，提高管理水平，风险意识，运用现代4Cs营销观念提升企业的营销水平。研究限购条件下消费者的非理性消费行为可以为政府宏观调控提供依据，为企业经营管理提供参考，同时也可以使消费者养成合理的消费习惯，提高消费者的生活水平。

关键词：限购；房地产市场；非理

中图分类号：C9133文献标识码：A文章编号：1006-723X（2012）09-0052-05

长时间以来，由于房地产自身的特点，注定其在经济生活中发挥着至关重要的作用。应该说房地产市场是一个充分竞争的市场，参与市场的房产企业既有全国性企业也有地方性企业；既有国有企业也有私营企业。由于资源的稀缺性，如钢材水泥等建筑材料价格不断上涨，特别是土地价格的飞速上涨直接导致了房价的迅速上涨，许多地方土地收入成为地方财政收入的主要形式。高房价引起了一系列的经济和社会问题，它一方面影响房地产自身，使房地产市场存在严重的泡沫，最终影响银行信贷，从而产生影响金融市场稳定的因素。另一方面，高房价使许多人买不起房，调查显示，我国有至少80%以上的人买不起房，因此，人们对于房价降价的呼声越来越高。为了防范金融市场风险和提高人们生活水平，政府推出了限购政策。

一、房地产市场非理表现

（一）需求产生阶段：从众消费行为和攀比消费行为

从众消费行为是指在群体压力面前，消费者在消费行为中自觉不自觉地以群体中的其他消费者为参照对象，做出与多数消费者一致的消费行为或者反应倾向。[1]（P1005-1013）一旦在房产消费中消费者从众消费，就会出现一下两种恶果：一方面超出了自己的支付能力，产生严重的债务负担；另一方面，所购房子不符合自己的实际需求，造成了房屋的空置和资源的浪费。

攀比心理是一种不满足于现状，不甘落后于他人而想拥有甚至超越他人的心理意识。这种行为一般表现在两个方面：一方面攀比消费是一种炫耀心理，这实际上是一种超越自我客观价值的自我虚构，表现在生活消费领域，就是对物质生活的高欲望。在大多数人买不起房子的时候购买房产，以此来提高自己在社会中的地位和显示自己的社会价值，以求得自尊的满足和心理的平衡。另一方面，攀比消费是一种求异心理，就是要通过外在物质的东西来体现自己的与众不同，甚至以叛逆式的标新立异的奇特行为，来向人们显示自己的存在，花明天的钱圆今天的梦，在群体模仿式的消费行为中滋生压倒对方而求独领的畸形心理和行为，从而产生攀比消费行为。

（二）收集评价信息阶段：观望消费行为

观望原指以置身事外的态度去看待事态的发展，所以消费者更愿意持有货币等待他们认为的最好消费时机，所谓钱在手心不慌。这样就产生了一个问题，怎样判断好的消费时机。按照市场供求的一般规律，当某种商品价格上涨时人们会减少这种商品购买，由于需求的减少，当房价上涨时，人们会有一个这样的预期，房价还会上涨，所以就会选择购买，而当所有的人都这样认为时，整个市场的需求量就会增加，而需求的增加又加速了房价的上涨。在当前限购的情况下，房价出现了松动，许多地方房价已经下降，正如人们不希望看到的那样，人们依旧持币观望，并没有带来房地产市场的复苏。2011年人们没有看到往年的“金九银十”，反而是房产市场迎来了一轮又一轮的寒冬。

（三）购买决策阶段：超前性消费行为和滞后性消费行为

超前消费是指脱离自己收入水平和收入能力的盲目消费行为，它以追求享乐为目的，以消费高品牌、高档次的商品为特点，是一种不顾生产发展的可能和家庭收入的多少而不计后果的消费方式。[2]（P24-27）这种消费行为反映在房地产市场就是购房者严重超出自己的支付能力的情况下坚持要购买房产，从而给自己的工作和生活带来巨大的压力，使自己成为房奴，扰乱自己正常的生活。它不仅会败坏社会风气，也会在经济上造成虚假社会需求，更会妨碍市场经济的健康发展。相反的，另一种极端是滞后性消费，也就是说持币观望到了另一极端，在这种情况下，消费者往往信奉买房不如租房，他们认为现代我国《物权法》规定房地产使用期限为70年，过了70年之后房地产又不是自己的了，所以这些人宁愿租房也不购买。我们知道，消费对生产具有反作用，滞后性消费行为实际上是掩盖了正常的市场需求。

（四）购后行为阶段：投机性消费行为

近几年，中国房地产市场因需求拉动而一路高歌猛进，房价快速上涨，引发了各路炒家介入房地产市场，短期投入，炒高房价，择时出手，获取暴利。香港中文大学教授、著名经济学家郎咸平先生认为，中国有四大类资金投入房地产市场：家庭存款；企业不投资资金；受贿款；国际热钱。这些资金大量进入房地产市场后，加速了房价的拉升。例如：深圳、广州等城市由于炒家的介入 ，2006年底至2007年上半年，房价飙升，不到一年时间，房价上涨一倍以上；2010年海南建国际旅游岛政策出台之后，房地产价格增长了3倍。随着国家一系列宏观调控政策的出台，严打房地产市场炒家，深圳房价快速回落，投机炒房受到有效抑制。但是，任何市场都有投机行为，只要有获利机会，炒房者仍然会择机入市。

二、房地产市场非理性消费行为的假设

众所周知，在房地产市场上，人们的消费行为决定了房地产市场的兴衰，而影响消费者行为的主要因素是政策引导、非理性消费行为和人们对于市场的预期，为此可以从以下几方面进行假设：

（一）房地产交易量和政府政策成显著相关关系

2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产市场调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二、三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个。据统计，2011年1—11月，一、二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%和7%，但9—11月，单月同比降幅均在30%左右，且降幅有扩大的趋势。从绝对量来看，一线城市近期成交量已低于2008年低点，二线城市表现各异，杭州、南京低于2008年，武汉、天津好于2008年，而唐山等三线城市普遍高于2008年。价格方面，9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌，10—11月跌幅略有放大；近三个月，一、二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是东部的上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过20%，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场；而非限购的三线城市价格总体较为平稳。据此我们不难判断，政府政策对我国房地产市场有显著影响，这种影响表现在两者的关系上就是显著相关。