浅谈房地产抵押登记产生的问题及对策

摘要：目前，随着我国经济的发展，城市化程度的不断加深，房地产行业的发展也越来越快，房产的价值也随之迅速增加，相应的房产抵押作为融资途径的一种也愈发受到广大人民群众的认可，房产抵押却不影响房产的正常使用，换句话说，房产的抵押不会影响其的正常收益，同时也解决了抵押人资金的需求，并且抵押物也可以为融资提供了安全保障，这种融资方式符合了双方的利益。然而也不得不注意到在房产抵押的实际手续办理中，往往存在一些权责不明晰的地方，因此，本文将从房地产抵押登记产生的问题及对策等方面进行简单的论述。

关键词：房地产抵押登记问题对策

Abstract: at present, with the development of our national economy, city is deepening, the development of the real estate industry is becoming more and more quickly, the value of the property is increasing rapidly, the corresponding mortgage as a means of financing are also increasingly subject to the broad masses of the people recognized, normal use, but does not affect the real estate mortgage in other words, real estate mortgage will not affect its normalincome, but also solve the mortgage financing needs, and collateral can also provide security for the financing, the financing way in line with the interests of both sides. But also have to pay attention to the actual procedures in the mortgage process, often have some responsibilities are not clear place, therefore, this article from the registration of real estate mortgage problems and countermeasures, have discussed.

Keywords: real estate mortgage registration problems

中图分类号： F293.3文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）

一、房产抵押超额问题

通常情况下，房产抵押不得超额抵押，根据我国相关担保的法律法规明确规定：“抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值”，但是这些法律制定是有一定的历史背景的，过去相应的信用体系还不是很完善，这些法律的制定在抑制资金欺诈行甚至维护社会稳定发挥了相当的作用。然而，随着我国社会主义市场经济的发展和逐渐完善，社会中的信用体系也相应的得到了健全，房产抵押的方式也可以随着社会的发展进行相应的变化。

在我国的《物权法》中也明确的规定，不动产的相关登记机构不得要求对房产等进行价值评估，另外，担保法与物权法发生冲突的时候，遵照物权法。在房产抵押的实际操作过程中，房产登记的相关机构对超额抵押的风险还是有着这样或那样的顾虑，在这种情况下，房产登记机构便可以明确的向申请人说出其中的风险，申请人在对各种情况综合分析且同意之后方可进行后续工作，这样既方便了地方经济的发展需求，也可以在很大程度上减小登记机构的赔偿风险。

二、抵押期限问题

房产的抵押期限往往容易让人产生误解，一般在房产登记的过程当中，房产抵押的申请人往往会主动的在合同中约定抵押期限，但是我国的法律条文却明确规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”所以无论是哪种房产抵押方式，合同中所规定的抵押期限都不具有法律效力。

另外，在房产抵押双方对主债权设定抵押担保后，抵押权人可以在抵押期间内进行相应权利的行使，如果没有行使，我国相关的机构和法律不提供保护。不少包括银行在内的金融机构常常把主债权诉讼时效期间习惯性的看作是房产的抵押期限或者是双方默认的期限，这样的想法和观点也是不正确的，房产抵押合同中所说的主债权诉讼时效期间仅仅是指法院在此期间拥有受理的权力和责任，一旦过了这个期限法院则不会受理该案件并且不予以保护，相应的房产抵押权也无法得到法院的保障，然而抵押权依然存在。下边我们

例如：融资人甲在需要时向乙银行融资，并且使用自己的房产进行抵押担保，而且在相关的房产抵押机构进行了登记，融资人在规定期限内没有及时的归还资金，同时也超过了借款诉讼时效期限，这时银行就不能向法院提讼，房产的抵押权一直存在，一旦融资人甲想要出售已经抵押的房产，该房产的登记机构不会受理，只有通过了融资银行的认可和同意，相关的房产登记机构才能够进行房产的过户申请。

三、民间借贷抵押登记问题

随着我国经济的发展和进步，民间借贷也愈发的收到了人民大众的广泛的认可和欢迎，民间借贷不仅能够为私人企业提供发展壮大的必须资金，而且能够把社会的闲散资金充分的利用起来，为我国金融机构提供有益的必要的补充，为我国的中小企业提供了更多的融资方式和方法，这也就在很大程度上促进了我国信贷市场逐渐完善和健全。我国最高人民法院在2011年颁发了《关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》。充分认可了民间借贷为我国经济的发展做出的重大贡献，同时也明确了民间借贷实际操作中具有的交易隐蔽、风险不容易控制等特质，极容易为高利贷的发展提供“温床”，最终导致民间一些中小企业的破产，甚至出现个人或企业进行非法集资、暴力收账等违法犯罪现象的出现，这对于我国金融市场的健康发展、社会主义市场经济的稳定和和谐社会的构建有着重大的不利影响。

长期以来，我国的众多房产抵押登记机构对民间借贷抵押都是非常小心的，并且在实际的操作过程中也是慎之又慎。尤其是《物权法》颁发之后，我国法律明文规定：房产抵押的登记机构负有现行赔付的责任，登记机构在办理房产抵押登记的实际操作过程中，怎样鉴别符合法律规定的民间借贷，怎样鉴定该项民间借贷行为中是否存在非法集资、诈骗、变相高利贷等一系列的违法犯罪行为。

四、最高额抵押登记问题

目前，我国的银行和金融机构在应对普通的房产抵押登记时已经有了一套相对健全的管理办法，然而处理房产抵押的最高额抵押登记方面是从《物权法》及《房屋登记办法》颁发之后才真正的开始。最高额抵押登记具有的优点主要有以下几个：

1、是一种为不特定债权提供担保方法和途径

如过某一个生产企业在某一特定的时间内需要连续不断的资金去购买生产原材料进行正常的生产或扩大再生产，与某一个金融机构签订了抵押合同之后，合同规定在该段时间里该企业可向这一银行持续的借款，都只有该企业的自有房产做抵押担保，这就是我们所说的最高额抵押登记，然而申请融资企业仅仅只向这一金融机构申请了一次借款，由于债权特定，这样只能采取一般登记抵押，不可以申请最高限额的登记抵押。

2、最高额抵押为将来债权进行担保

在日常的房产抵押过程中，抵押权必须随着所担保的债权的变化而发生相应的变化。但是，房产抵押登记机构在最高限额的设定时，贷款主债权还没有正式的产生，其担保对象是将来发生的贷款债权。

3、最高额贷款抵押须存在最高债权限额。

即使在房产登记机构进行最高额贷款抵押设定时，主债权还没有产生，相应的借款数量也没有确定，然而却不得不进行确定，确定的依据并不是判断贷款债权的数额，而是确定抵押物担保的贷款债权的最高限额，资金的申请人的优先受偿权只能在最高限额内存在。

结语

随着我国社会主义市场经济的不断完善和发展，信用体系也不断健全，融资信贷行业也得到了长足的发展，尤其是房产抵押迅速完善和进步。合法的融资借贷为我国中小企业的发展壮大提供了资金的保障，也使得社会的闲散资金得到了充分的利用。

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