房地产项目施工阶段成本控制研究

摘要：现阶段我国城镇化建设进程日益推进，房地产行业在这样的环境下得到了很快的发展，与此同时房地产行业的竞争越来越激烈，要想实现后期的可持续发展，房地产建筑企业应该加强成本管理，科学合理的控制项目进度和质量，保证项目利润。现代成本控制理论并没有在实践中得到广泛应用，很多房地产建筑企业仍然采用传统的以利润为导向的成本控制方法，难以达到成本控制目标。房地产建筑企业应该借鉴国内外的先进成本控制理论建立适合企业的成本控制体系，本文从房地产开发项目的成本组成分析、房地产建设项目成本控制现状以及优化施工阶段成本控制的对策着三方面做了简要的阐述，希望给房地产行业的相关人员提供有益参考。

关键词：房地产项目；施工阶段；成本控制；对策

引言

房地产项目施工阶段的成本控制是确保房地产企业获得最大经济效益的最直接手段，而经济利益是企业生产经营活动的根本目的，成本控制体现着企业的运营效益和管理经营水平。因此，如何有效控制房地产项目施工阶段成本控制成为企业关注的重要问题。

一、房地产开发项目的成本组成分析

房地产项目的开发成本大致可以分为三部分：土地成本、土建成本、设备成本。这三大成本占据了整个房地产项目开发成本的80%。土地成本是房地产项目成本中最重要的部分。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。开发商在进行项目开发前会将预计的土地费用通过土地面积和容积率来换算，计算出开发后的商品房每平方米所占的土地成本，以此来来进行项目的可行性评估。土建成本主要是房地产施工中的原材料费用、施工人员薪金费用等，这部分比重也比较高。设备成本就是在房地产开发工程中会用到的大型工程机械的租赁或购买费用，由于房地产工期一般较长所以这些设备的租赁和维修费用也是不容小觑的。房地产项目开发另外的20%还包括管理成本、筹资成本、营销成本、配套设施和服务成本等。同其他行业相比，房地产行业具有投资数额大、建设周期长、投资风险高等特点，因此，房地产的融资通常需要通过贷款来解决，而贷款的话就会有大额的利息支出，这也是房地产筹资成本大的重要体现，确定好筹资成本对控制房地产项目成本控制也有重要意义。

二、房地产建设项目成本控制现状

目前我国大多数房地产建筑企业采用传统的成本控制理论和方法，单纯地以目标利润为导向，过分地强调达到预定的利润目标，并采用事后分析的传统成本控制理念。这一理念单纯把利润作为唯一指标，不符合当今成本控制理论的发展要求，在实际的成本控制中很难形成行之有效的控制体系，难以达到成本控制的目标。目前来说，我国房地产建设项目成本控制现状如下：

1、成本控制理念欠缺

房地产建设项目中，成本节约、控制理念并未深入人心，在整个项目建设过程中存在一些不必要的损耗和严重浪费，而项目管理者大多数只关注项目工期和建筑质量，忽视了成本控制。成本控制理念欠缺已经成为房地产项目成本控制的主要问题。

2、成本信息反馈迟缓

在项目建设过程中，项目成本信息反馈迟缓，导致项目管理者在项目建设过程中不能够及时发现相关的成本超支、外溢等问题，也不能够采取有效、合理的措施和方法来控制成本增长，为成本超支埋下隐患。

3、项目成本管理体系不完善

我国房地产建筑企业正在进一步完善成本管理制度，但是仍没有做到细化管理，相关人员的执行力度不足，再加上具体岗位分工不明确，一部分管理人员缺乏责任感，导致成本管理体系不健全。

4、忽视“质量成本”和“工期成本”

所谓的“质量成本”是指为达到项目要求的质量标准而发生的费用，以及项目质量不达标带来的损失。“工期成本”是指为使项目在规定工期内完工而发生的费用，以及不能在规定工期完工带来的损失，如违约损失、信誉损失等。房地产建设项目往往存在为了节约成本忽视项目质量和赶工期的现象，结果导致更多的质量问题和工期支出，且损害了企业的信誉。

三、优化施工阶段成本控制的对策

项目实施阶段是整个房地产成本控制最关键的阶段，因为这一阶段消耗极大，只有控制好这一阶段的成本才能把控整个项目成本。这一阶段需要做好以下几方面的工作。

1、重视图纸会审

图纸会审是最关键的一次施工阶段主动控制措施，建设单位要组织设计单位、施工单位、监理单位分别自审和集中会审。重点是设计方案的各专业协调，避免交叉占位等问题的发生；要注意施工平面图与规划批准图的一致性，各类坐标和标高给定是否正确，小区标高与单栋楼标高的协调性，配套工程管线标高和定位是否正确。

2、重视施工组织设计审核

要重视施工组织设计审核。一是要看施工单位上报的施工组织设计与投标的施工组织设计的差异性，并分析原因，确定其对工程造价的影响。二是要看施工组织设计本身内容中的计划资源用量是否合理。三是要看提出的措施是否是超常规的做法，非常规做法批准后，造价就要给予调整。四是专项施工组织设计要做方案经济比选优化。五是方案确定后，批准时要注明哪些需要现场签证确认，并要在实施过程中监督方案的落实。

3、加强施工管理

房地产开发商为了提升效益，降低成本必做之事就是加强施工管理，包括人员的合理配置、施工工序的优化安排、施工财务费用的严格审核等等。只有充分利用工程管理人员的智慧，科学合理地组织施工建设，应用现代化信息化的技术手段优化资源配置，才能更好地控制施工效率和工程质量，以便最终达到控制成本的目的。

4、加强工程变更和索赔控制

在房地产项目的具体施工过程中，常常会有这样或那样的因素导致项目局部设计变更、材料变更、施工工艺变更等等，这些变更或多或少都会给项目成本造成一定的影响，因此，我们必须严格审批需变更项目，有效控制项目成本增加。另外，我们还需要正确预测施工过程中可能发生的索赔事件，要对一些索赔因素做出预测，同时应该争取工程保险来加强索赔风险的分散或转移。

5、加强工程造价的动态控制

加强工程造价的动态控制需要对租赁设备、购买材料、工人工资、施工设计变更、隐蔽工程等动态因素都有很充分的了解。在具体的施工过程中，如遇到上述因素的变动，工程造价人员应该为企业认真审核原预算报价，同时对变更内容进行补充预算。

6、协调成本与质量、进度的关系

在项目施工阶段成本控制中，成本、质量、工期是三个关键要素，只有综合协调三者之间的关系，才能合理控制项目成本，实现项目成本控制目标。质量、成本、工期之间相互影响，相互作用，相互制约。在项目施工阶段，成本与质量密切相关，对项目质量要求越高，则项目成本就会越高。当项目质量达到一定程度之后，如果要进一步提高项目质量时，则会大大增加项目成本。另外，建设项目都会存在最佳施工工期，此时项目成本最低，因为受到技术影响，如缩短项目工期会增加项目成本，同样延长项目工期也会增加项目成本。

结束语

总之，房地产项目施工阶段的成本控制是提升企业经济效益和促进企业发展的重要手段，企业应该多借鉴学习国外先进的成本控制方法，再结合企业的实际情况进行调整，最大限度的提高成本控制效果，只有这样才能保证企业的既定经济利益不会有损失，进而才能实现企业的可持续发展。

参考文献

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