城市综合体“围城”之“困”

商业地产顾名思义，专为商业用途服务的地产，区别于住宅房地产、工业地产等，指零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。商业地产不是一个新生名词，中国经济的空前繁荣部分得益于中国地产的黄金10年，其中商业地产的推波助澜功不可没。近来，随着住宅限购令在全国范围的蔓延，市场对投资性需求产生了明显的挤出效应，部分资金已陆续抽离住宅市场，流入商业地产领域，致使短期内非住宅产品销售量出现明显增长，商业地产几乎在一夜之间遍地“开花”。

商业地产的快速繁荣给地方经济注入活力，但也隐藏很多负面影响。首先，疯狂扩张。它的快速扩容和发展白热化，引起了中国银监会的注意，银监会通告要求各银监部门和金融机构警觉由此引发的风险。随后，国内的主要一线城市和省会限购城市大都提高了商业地产的银行信贷利率，在原有利率基础上增加了20%～30%。其次，饱和之忧。最新统计数据显示，2013年上半年全国百城商办用地共推出1911宗，比去年增加近一半。10月份开始，在全国20个主要城市约有150个新购物中心将陆续开业，平均面积超过8万平方米，各地商业地产饱和程度叫人咋舌。通常，国际规定的发达国家商业面积警戒线为人均1.2平方米，香港现在是3平方米，上海为2.9平方米，中国许多二三线城市居然人均超过了2平方米。如此盲目复制和模仿商业地产项目，令商业地产市场面临巨大的过剩危机，其整体规划的安全性也大打折扣，疯狂的商业地产未来不再是创富“天使”。最后，盈利难题。在不顾市场饱和大肆上马商业地产项目的同时，开发商并没有找到适合商业地产的盈利模式。尤其在网购时代，商业购物中心越来越受到网络虚拟店铺的打击。据国内商业地产专家所言，购物中心已呈现明显的3个1/2现象，即大型购物中心有1/2开不了工，开工的有1/2开不了业，开业的有1/2难以盈利。换句话说，中国大型购物中心的成功率仅为1/8。

万达以142亿美元的净资产问鼎“中国商业地产大佬”的桂冠，缔造了商业地产的成功励志篇。但是，它的奇迹属于唯一，相对其他开发商而言，纵是抱着追逐巨额利润的美梦，也要铭记：商业地产有风险，入市须谨慎！