物业维修金使用难思索

一、引言

随着我国房地产市场的不断发展，住房商品化已成为一种发展趋势，相应的物业公共设施设备的维修、更新改造责任也就相应的由业主自己来承担。为适应这种发展趋势，国务院《物业管理条例》设置了物业专项维修资金制度，原建设部了《住宅专项维修资金管理办法》从专项维修资金的筹集、使用以及监管进行了相应的规定。另外，《物权法》第七十六条规定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该法的颁布实施，在相当程度上保护了业主对小区重大事项决策的权益，同时，集体决策本身也要求小区业主自治需要达到相当水准。所谓业主自治管理，是相对于物业公司的专业管理来说的，是业主发挥主观能动，以积极主动，占主导地位的方式来联合管理自己的社区。这里要求业主的素质较高，能够团结统一。目前在国内由于物业管理的不到位，有些地方业主联合起来，进行自治管理，或者虽然还有保留物业公司，但是业主的自治管理可以占主导地位。这样可以极大克服物业管理，工作不到位，收费却很积极，存在欺诈甚至是伤害业主合法权益，所以，可以说业主自治管理是非常重要。然而，自《物权法》颁布实施以来，业主大会召开难决策难，已经直接影响了小区内部重大事项的决策尤其是专项维修资金的正常使用。据不完全统计，截至2011年底全国共筹集专项维修资金余额近3000亿元，而动用该资金进行维修更新改造不超过30亿元，使用率仅1%，造成使用率如此低的原因有多方面，其中最为主要的是相关业主投票表决难，决策投票通过所需的人数和面积双过三分之二难度非常大。针对专项维修资金使用难这个问题，笔者认为，可从以下措施加以应对。

二、采取业主代表大会制度替代业主大会作为小区重大事项的决策机构

业主大会可以采用集体讨论和书面征求意见的形式，而业主大会又可分为全体业主会议制和业主代表大会制。全体业主会议制一般适用人数较少的小区，一般多则几百户，由小区内的全体业主直接参加业主大会，讨论重大事项并进行投票表决。业主代表大会制则多用在小区业主数量多，一般少则千户，多者甚至上万户，由于业主众多，若小区重大事项的决策都由全体业主来投票表决，则不仅决策的成本会很高，而且很低效，甚至可能无法作出任何决策。2003年原建设部的《业主大会规程》第十六条规定，物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映，也可以全权委托代表负责小区所有重大事项的决策。随着我国房地产市场的不断发展，单一小区的规模越来越大，几千户以上的小区越来越多，召开一次业主大会需要几个月甚至更长时间，很多情况下根本就无法召开。所以，若能采用业主代表大会制度作为小区内部重大事项的决策机构，那像动用专项维修资金这样的重大事项就会比较容易得以及时解决，业主的权益也能得到比较好的维护。

三、加强网络信息化建设，推动发展电子投票

小区重大事项的决策，传统的投票方式一般都是采用纸质方式投票，物业服务人员将要表决的书面材料挨家挨户送给业主，业主表达意见后收回，这种方式最大的不足就是工作量大。随着住房体制改革的深化，商品住宅的开发呈现大规模综合片区开发趋势，这就决定了单一小区的业主数量越来越大，上千户以上的小区大量存在，这么多的业主如果采取传统纸质方式进行投票，要想投票达到《物权法》规定的动用专项维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，该重大事项的表决才能通过，难度可想而知，那多大的工作量，即使最后表决获得通过，时间往往也会很长，维修更新改造的项目尤其是那些不能长时间拖延需立即进行维修更新改造的公共设施设备也可能错过最佳时机。鉴于传统的纸质方式投票工作量大的难题，可推广采用现代网络信息化技术进行投票，即所谓的“电子投票”来丰富投票方式。这种电子投票方式主要包括：手机短信投票、语音电话投票、上网投票和触摸屏投票。电子投票有很多优点：(1)工作量小、成本低，不需挨家挨户送，节省了很多人力成本和印刷成本；(2)投票结果真实可靠，在很大程度上可以避免内部人的暗箱操作，保护了业主的权益；(3)当前房地产投资或投机盛行，小区内的房子的所有人很多并不实际居住，而是出租或空置，这种情况下传统的纸质方式投票很难送达业主手中，也就出现了投票率过低的现象，而电子投票方式正好可以解决这部分不实际居住业主的投票问题，从而有助于投票表决获得法律规定需要的票数而获得通过，公共设施设备得以及时维护更新改造。厦门市于2008年在全国率先推出了电子投票系统，并在仙岳山庄等小区进行的试点。通过投票过程和投票结果可以看出，电子投票决策速度快，老年人多采用触摸屏投票，家有网络的多采用上网投票，仙岳山庄五百多户业主在短短几天时间内就完成了对小区续聘物业公司等重大事项的决策，投票高效透明，很大限度杜绝少数人暗箱操作，对于纠纷比较大的小区，电子投票更具有实际意义，促进小区的和谐建设。当然了，电子投票系统的建设需要政府牵头投资建设并加以推广。电子投票作为一种新生事物，广大业主对其还不是很了解或者根本不了解，接受这种投票方式需要一个较长的过程，同时，投票前搜集业主相关信息的过程业主可能会有抵触心里，因为他们担心自己的信息会被泄露，所以前期信息搜集工作难度会比较大，所以政府行政管理部门在做好业主信息保护的同时，也要做好宣传通过使用电子投票给业主自身带来的便利。

四、实施特殊情况下的专项维修资金强制使用措施

实践中，有些公共设施设备使用专项维修资金进行维修更新改造事实清晰，但是，投票表决时经常出现业主不同意或不表决，如顶层天花板漏水维修楼下不同意，电梯故障底层业主不着急等，针对这类情况，必须实施专项维修资金强制使用措施。为防止滥用强制使用措施，有必要对对其作出规范，如必须有建设、消防、安监、质监等部门作出的安全隐患整改文件或法律、法规、规章和强制性技术标准规定必须维修、更新改造的相关规定。

五、推动相关法律法规中有关小区重大事项决策条款的修改

《物权法》中有关小区重大事项决策的部分条款显然在立法初衷存在理想化成分，立法并没有充分考虑到我国当前甚至未来相当长的一段时间内国民民主意识普遍不强这一基本国情。国民民主意识普遍比较弱的现状下，要求小区重大事项决策尤其是动用专项维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，该重大事项的表决才能通过，这种尊重物权的立法初衷是美好的，但过于理想化，不符合当前我国国情。由于决议表决通过比例要求过高，无法动用专项维修资金，导致一些公共设施设备没能得到及时的维修更新改造，如消防、电梯等涉及公共安全的设施设备如果不能及时获得处理，将可能导致非常严重的后果，所以在当前我国民主起步阶段，法律高通过率的投票要求与设立专项维修资金的初衷相悖。法律的形成来源于实践，而实践反过来又是检验法律是否真正能够在实践中产生应有的规范效果的标准。从《物权法》实施五年多的实践证明，其有关小区重大事项决策尤其是动用专项维修资金的规定，已经考验着其存在的生命力。如此低的使用率其中最主要的原因就是决策的投票率达不到法定比率。缴交如此大的资金却没起到应有的作用，于是很多业主质疑这些政策存在意义，房价那么贵，又要另外缴交一笔不菲的维修金，结果交了又用不了。一部法律的颁布实施要有他的严肃性，不能朝令夕改，但是，法律的规定也应当与时俱进，要用发展的思维来看待他存在的问题，当他已经不再符合当前社会条件时就应该进行及时的修改、完善，使其适应人们的社会生活，达到他对社会应有的规范效果。当然了，推动一部法律的修改除了立法机关主动进行修改外，相关部门加以推动也是很有必要，如行业行政主管部门、行业协会、行业相关企业和个人通过多种形式向其立法机关呼吁，因为行业部门的呼声更多的是来自生活，这种生活更具有法律实践效果。