北京CBD的核心价值探析

[摘要] 文章从北京CBD现状入手进行分析，在借鉴国际其他CBD的发展经验后，对CBD的核心价值进行研究，并提出了北京CBD的开发建议。

[关键词] CBD 核心价值 机遇

CBD是一个炙手可热的名词，CBD又是一个财脉喷张的区域。北京CBD方圆3.99平方公里的区域上聚集了全球500强企业的247家和近千家的跨国企业。可以说北京CBD是北京最具国际化、经济化、商务化的区域，这里是北京发展力和竞争力的源头和带动地。为何如此一个小小的区域就能凝聚如此强大的生产力，它的核心价值究竟是什么，我们又该如何让它更具活力和竞争力。

一、缘起CBD

商务中心区(Central Business District)简称CBD，最初起源于20世纪20年代的美国，意为商业会聚之地。20世纪五六十年代，在发达国家，城市中心区制造业开始外迁，而同时商务办公活动却不断向城市中心区聚集，要求一些大城市在旧有的商业中心的基础上重新规划和建设具有一定规模的现代商务中心区,纽约的曼哈顿，巴黎的拉德方斯，东京的新宿，香港的中环都是国际上发展得相当成熟的商务中心区。现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。商务中心区不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重要标志。

首先，CBD是一个空间概念，即CBD是位于城市中心的商务区，其优越的地理位置决定了区域的核心地位。核心区位的交通设施、配套设施都为CBD的发展奠定了基础。

其次，CBD是一个商务概念，即CBD是各种商业关系的聚集地，其频繁的商务往来将会吸引越来越多商务人士的涌入。商务聚集效应将会使区域的商务氛围日益浓厚。

再次，CBD是一个功能概念，即大量金融、投资、保险、贸易、物流、信息、法律和商务咨询等各种相关服务功能机构汇聚于此。因此，CBD在发展的过程中金融核心、服务核心的特点会越来越明显。

二、核心CBD

目前，北京CBD已经形成了高端产业聚集的发展态势，以国际金融为龙头，文化传媒产业聚集发展，现代服务业为主导的产业格局。针对CBD的发展，朝阳区区委书记李士祥先生表示，要把握四个关键环节。一是要把握国际规划设计，二是要把握高端产业发展，三是要把握基础设施配套，四是要把握物业管理服务。纵观国际诸多国家CBD的发展，中央商务区的城市效率，是CBD的核心价值所在。而中央商务区的城市效率主要体现在CBD的商务集群效应。

CBD的商务集群效应有助于提升企业品牌价值。CBD无论是政府规划形成还是依靠市场力量自然形成，在该区域内都聚集了各行业的龙头企业，尤其是金融行业的龙头企业。而且由于CBD的配套设施和建筑品质都较为突出，因此CBD就成为了高房价、高品质的代名词，换而言之，能够在CBD办公就意味着该企业的实力不容小觑。特别是针对会计师事务所、律师事务所、咨询公司之类的公司来说，由于没有厂房、设备等实物资产，没有有形产品及与这些产品相关的品牌，办公地点本身就是公司形象和公司品牌的重要组成部分。事实上，在CBD办公的会计师事务所、律师事务所更能接单，特别是有利于接大单。这也是为什么CBD通常是金融、资讯及服务行业聚集的原因之一。

CBD的商务集群效应有助于提升商务效率。商务效率的提升得益于同等规模和实力的企业聚集在一起，商务集群可以将众多的商务企业和商品集中在一起，从而产生聚集效应。所谓商务集群，既不是集中工厂，也不是集中商品，而是集中人，即将同类的公司和人群集中在一起，通过集中，让他们相互接触，深度交往，从而产生新的思想，产生新的商务关系。CBD一旦形成产业或经济活动的商务集群，就可以通过其集群效应，使CBD具有持久的生命力。在形成商务聚集的过程中，商务聚集效应能带动区域快速形成核心竞争力，能带来城市周边的产业集群和商业集群，进而形成商务集群与产业集群和商业集群的相互推进。

三、借鉴CBD

1.美国纽约曼哈顿。曼哈顿区在纽约五个区之中面积是最小的，仅57.91平方公里，人口150万人。但这个东西窄、南北长的小岛却是纽约的中心。曼哈顿CBD主要分布在该区内曼哈顿老城，中城，著名的街区是格林威治街第五大街。在老城长仅1.54公里，面积1平方公里的华尔街――CBD的金融区，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所，以及上百家大公司总部和几十万就业人口，成为世界上就业密度最高的地区。中城是曼哈顿的豪华居住区，帝国大厦，克莱斯大厦，洛克非勒中心等一些著名的建筑都坐落在这个区。进入20世纪后，其他许多非盈利的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构等，也都集中于此，许多相关的专职事务所如房地产、广告业、税务部门等也迅速聚集其周围，原来设在岛南部的保险业及银行也被中城良好的环境吸引而来。与此同时，商店、服务业等也渐渐聚集在周围，这样就使曼哈顿岛的CBD更加具有吸引力。上世纪70年代中期，曼哈顿CBD逐渐形成。曼哈顿CBD是纽约市发展的催化剂，这主要表现在依靠CBD的影响，纽约市确立了其国际城市形象，国际性和跨国性行业组织在纽约市如鱼得水，早在1979年，就有277家日本公司、213家英国公司、175家法国公司、80家瑞士公司及许多其他国家公司在纽约市设立分支机构；曼哈顿CBD的住宅和商业用房的成交额，占美国房地产市场中此类用房成交额的40%；地产增值，政府税收增加，如纽约曼哈顿的地产估价约占纽约市地产估价总额53%,1969年至1983年间，曼哈顿区地产增值增长了约58%；曼哈顿地区经济增长量占纽约市总经济增长量的82%；CBD和它的衍生效益促进了纽约市的繁荣，1978年纽约地区的机场共接纳了150万到纽约参观游览的游客。

2.法国巴黎拉德方斯区。拉德方斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。全区规划用地750公顷，先期开发250公顷。目前已建成写字楼247万平方米，法国最大的企业一半都在这里；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心。该区域内完善的设施、优美的环境每年吸引众多游客幕名而至。拉德方斯成功的主要原因是：（1）重视基础设施的建设和各项公共设施的配套。突出特点是停车全部设计在建筑内部或地下，在地面上几乎看不到停泊的车辆；（2）拥有优越的区位条件。位于巴黎城市中轴线上，处于首都的社会、经济、文化中心的位置；（3）集商业、办公、居住、文化、服务为一体的综合功能区。

四、北京CBD

北京CBD的建设共经历了五个主要的发展阶段：第一阶段是2000年成功推动了北京CBD的概念，明确了功能定位，并且在第四届京港洽谈会在海外的成功的推出北京CBD的概念；第二阶段是2001年成立了商务中心管委会管理机构，进一步规范了CBD建设开发工作；第三阶段是2002年启动了商务中心区的核心区建设；第四阶段是2003年明确了北京商务中心区的产业定位，提升核心竞争力；第五阶段是2004年全面加快国际金融区的建设和重要项目的建设。目前北京CBD已经成为首都最具有活力，最具有现代化气息的国际区域。

1.金融业迅速发展已经成为北京CBD的核心产业。法国巴黎银行，新加坡大华银行纷纷在CBD设立了分行，开展了金融业，2005年像恒生银行、北京银行、中行、三星保险公司总部纷纷落户在了CBD，在国际金融业方面，应该说北京CBD正在逐渐成为现代服务业的核心产业，另外随着产业快速的发展同时，政府也为CBD的发展搭建了多种的服务平台，推动金融产业的发展，比如讲国外亚洲论坛，北京CBD商会等，应该说这些服务平台为CBD的发展起到了极大的促进作用。

2.咨询业成为北京CBD现代产业的主导产业。北京CBD也因为它的区位优势，以及交通的边界优势，吸引了大量咨询企业进驻CBD。目前入住CBD的3000家企业，服务业企业占65%，安达信、麦肯锡，华强会计事物所，普华永道，同时一批知名的咨询律师企业也进住CBD。

3.世界500强企业推动了北京CBD向国际化的发展。截止到2005年，联邦快递、雷诺汽车等，入驻CBD区域。目前在CBD3.99平方公里的区域内已经有247家世界500强企业在CBD设立了代表处，经北京市认可的跨国总部一共是24家，多数集中在CBD及周边地区，像摩托罗拉，德国大众，克莱斯勒、均在CBD及周边地区设立的总部和研发中心，世界500强企业跨国公司的聚集，同时外来的管理人才、包括市场产品的国际化，有效地推动了北京CBD的现代工业的发展。

4.文化传媒产业的发展空间巨大。在CBD地区，聚集了传媒产业和娱乐业近200家，同时各类文化机构，比如像人民日报，以及一大批的金融机构，使北京CBD具有较浓厚的文化氛围，中央电视台新址落户北京CBD地区将更多地吸引文化的发展，据预测随着中央电视台的入驻，将来会吸引到300～4000家的产业。CBD文化产业具有巨大的发展空间。

五、机遇CBD

1.中国加入世界贸易组织极大促进北京CBD的经济发展。近年来，世界经济结构性调整，中国经济发展势头强劲。2001年增长速度与世界同期相比高出4.9个百分点，充分显示出中国具有对跨国投资的巨大吸引力。2001年12月，中国成为世界贸易组织的正式成员，以前所未有的广度和深度融入并参与经济全球化进程。北京的对外开放进入了新阶段，商务中心区作为首都发展外向型经济的重要载体和跨国公司地区总部的汇集地，也将进入加速发展时期。

2.2008年奥运会为北京CBD发展创造良好的外部环境。近几年是2008年奥运会的准备期，北京将全面实施《奥运行动计划》，建成一大批交通、通信设施和大型公共建筑，加快城市的现代化建设步伐，完善首都城市功能，为商务中心区的开发建设创造良好的外部环境。同时，通过加快商务中心区的建设可以完善城市功能，提高城市的现代化水平，增强首都的经济实力，提供一个对外交流的良好窗口，为北京成功举办2008年奥运会做出贡献。

3.充足的土地资源、得天独厚的涉外资源和雄厚的综合资源为北京CBD的发展提供了必备的资源条件。北京CBD区域内现有工业企业用地约149公顷，随着产业结构调整政策的实施将陆续进行置换，为商务中心区建设提供建设用地。与此同时，区内不仅有除俄罗斯、卢森堡之外的所有驻华使馆，还有60%以上的境外驻京代表单位，80%以上的驻京海外新闻机构。此外大量的星级宾馆、酒店、商务写字楼、现代化住宅区和众多的交际活动场所也分布在这一区域及周遍地区，形成了良好的工作生活环境，有利于发挥商务中心区的交往功能。

4.首都经济结构调整为北京CBD现代服务业的发展创造机遇。目前，北京市正在努力实现“三二一”产业结构的优化，将重点吸引跨国公司设立地区总部、研发中心、采购中心、分销中心和结算中心，大力发展银行、保险、证券、信托、基金等金融服务业，努力引进国际通行的法律、会计、经纪、评估等专业服务业，积极开展教育培训、信息咨询、知识产权交易与保护等咨询服务业，逐步健全休闲旅游、商业娱乐、会议展览和影视传媒等配套服务业，不断提高第三产业在首都经济中的比重和现代服务业在第三产业中的比重，促进第三产业发展水平全面升级，完善多层次、宽领域的服务产业格局。北京CBD作为以发展现代服务业为核心的城市功能区，首都经济结构调整将有利于大量现代服务性企业进驻，提高服务业的知识含量和整体水平，促进CBD的快速发展。

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