由房地产泡沫看我国地方政府债务问题

摘要:本文对我国房产价格泡沫和地方政府债务的发展、现状以及内在联系分别展开解析。通过房产泡沫破裂揭示地方政府债务危机，并提出相关的治理措施。

关键词:房地产泡沫 地方政府债务 土地出让金

一、我国房产行业现状

（一）房地产价格现状

根据国家统计局2011年3月17日公布的《2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示：新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降的有8个城市，持平的有6个城市。与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。虽然我国目前的房产价格有止涨回落的趋势，但是全国许多大中城市的房价仍在高位运行。

（二）房地产开发投资现状

根据国家发展和改革委员会公布的《2011年1-2月各地区房地产开发投资情况》显示，2011年1-2月，全国房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%，增速同比加快4.1个百分点。其中，住宅投资3014亿元，增长34.9%；东、中、西部地区投资分别为2640亿元、770亿元和840亿元，同比增长30.7%、39.7%和46.8%，增速同比加快1.3、7.8和10.4个百分点。由此可以看出，一季度全国房地产开发投资较去年大幅增加，中、西部地区增幅高于东部地区，房地产开发投资仍主要集中在住宅。一二线城市的普遍限购、限价，使得三四线城市楼市似乎迎来前所未有的投资“春天”，房地产商和社会资金正迅速从一二线城市挤出，向政策相对宽松的三四线城市再次集结。

（三）我国地方政府债务现状

根据审计署对地方财政收支的审计结果，截至2010年底，各级地方政府的债务总额达到10．7万亿元人民币，大约相当于国内生产总值（GDP）的27％，总体处于可控范围。但有一些地区的债务率超过200％，这表明部分地方政府存在过度举债行为，潜在风险值得关注。

从债务结构上看，10．7万亿元地方债务余额中，政府负有担保责任和负有偿还责任的债务分别占21．8％及62．6％，也就是说，地方政府承担着8．6万亿元的潜在债务。

从资金来源看，来自银行的资金为8．5万亿元，约占债务总额的80％，占到国内银行贷款总余额的17．7％左右，表明地方债务与银行间的捆绑较为紧密。从举债主体看，融资平台公司、政府部门和机构举债的分别占46．5％和23．3％。央行报告显示，截至2010年年末，全国共有地方政府融资平台1万余家，其中县级（含县级市）平台约占70％。县级及以下政府的偿债能力普遍较弱，引发市场对这一级政府债务风险控制的担忧。

从形成时间看，2008年上半年，地方债务总量约为1．7万亿元。2008年下半年，为应对国际金融危机，在4万亿元等一揽子政府投资计划作用下，各地的计划投资总计达40万亿元，其中多数资金来源于银行贷款，直接形成地方政府债务，致使2009年债务规模增长了62％。2010年的债务余额比2009年增长18．86％。

二、政府债务与房地产价格的内在联系及潜在风险

截至2010年底，全国地方政府性债务余额107174亿元，其中：政府负有偿还责任的债务67109.51亿元，占62.62%。而在地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。

以此计算，37.9％的政府负有偿还责任债务，需要地方政府用土地收入来偿还。审计报告也坦言部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。在土地市场行情火爆之时，地方政府的土地收入丰盈，还债尚不会成为难题。不过，一旦土地市场降温，地方土地收入缩水严重，还债就可能演变成一场中国版本的欧债危机。

从近几个月的统计数据来看房地产补涨已经接近尾声，房产价格下降的趋势日益明显。中国许多房地产商的资金链在未来一年必将断裂。9月份106家上市公司房地产企业的半年报已经披露完毕，他们背负的债务已经超过万亿元。上半年，上市房企整体资产负债率达到了72%，负责总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中，最具杀伤力的流动负债已经占到负责总额的70.6%，同比上涨54%。与持续走高的负债总额相对应的却是，银行贷款的不断收缩。如果2012年上半年中国房价开始大跌，中国许多房地产商的资金链必将断裂，中国许多房地产商和城市里比米店还要多的一间一间紧邻的房地产中介将一个接一个和相继关门倒闭。

将两者结合来看，如果房地产泡沫破灭，土地价格必然下降，政府从土地出让金中获取的财政收入必然大打折扣。而某些地方政府对土地出让金带来的财政收入产生想当大的依赖性，当土地收入疲乏的时候，还债变成为一个十分严峻的问题。

三、应对举措

为有效的防范由房地产泡沫破裂对地方政府债务产生的风险，应该由房地产调控和地府政府债务消解两方面入手。

在房地产调控上，首先对我国的房地产行业实行稳健的调控调控措施，切不可大幅打压房地产价格，如果大幅打压房产价格必定会使银行面临巨大的坏账风险，并且可能会引发宏观经济的整体衰退，这样一来便大大的增加了地方政府债务违约的风险，所以对房地产行业一定要有保有压；其次保障房建设的资金来源应该多样化，并尽量减少地方政府分担比重，减少部分由企业和中央融资实现；最后要转变地方官员的发展观念和完善政绩考核制度，虽然房地产的开发能在短期内能显著提振地方GDP的增长，加快地方的城市化进程。但是发展经济应该以教育为根、实业为本，做到长远利益与即期利益的统筹结合，对地方官员的政绩考核也应该趋于多元化、绿色化和长远化。

在债务消解上，首先要完善政府间财权与事权的划分，针对分税制产生的税收与政务之间不对等的状况，各级政府应该以财行政、量财办事，实现中央与地方的平衡；其次要健全地方税制，地方财政收入不能满足财政支出需求是地方政府举债的重要原因，通过充实地方税体系来适当壮大地方税收收入，并在一定程度上减轻地方政府对土地出让金的依赖性；最后要建立地方财政风险监管和预警机制，以内部监督和外部监督为机理，实现对地方债务风险的科学化、规范化和系统化管理。

参考文献:

[1]财政部财政科学研究所.我国地方政府债务风险和对策[J].经济研究参考,2010,(14):2-28.

[2]孙莹，高芳菲.近年来我国房地产价格调控政策的演变[J].中国物价，2011(2)