开发商“缺钱”房产转让骤增

[如果说，目前楼市最缺什么，多数开发商会说“资金”。多数房企都面临资金压力。由于资金的缺乏，使得不少房地产项目开始转让手中的项目、土地、产权等，以实现再融资。]

转让土地明显增多

楼市已经由“土地为王”开始转变为“现金为王”。

自北京产权交易所获悉，目前，在该所挂牌出让的房地产项目中，在二季度挂牌出让的就多达20余个，其中涉及北京的项目达到16个。

涉及股权转让的包括，北京市电信房地产开发有限责任公司98.36%股权，北京国融置业有限公司45%股权，北京华融基础设施投资有限责任公司3.61%股权，中国华联房地产开发公司85％产权，北京华丽嘉源房地产开发有限公司40%股权，北京德胜投资有限责任公司99%股权等。

这些进行产权转让的公司，多数都表现出对资金的渴望，有的要求受让方能短期支付大笔交易资金，还有要求受让方有良好的资金实力，能一次性支付交易价款。

据统计，近期北京挂牌出让的7块土地都是通过出让100%公司股权的方式转让。

据知情人士透露，近期北京有意转让土地的开发商明显增多，转让的地块中，以住宅用地为主。在产权交易所挂牌的只是其中小部分。更多的开发商由于怕影响现有项目的销售，往往是委托中介公司直接把土地进行转让。前几年，这些企业通过关系或者招拍挂拿到了地，但后来银行银根收紧，它们贷不了款，只得将手中的土地作为筹码拿出来融资。

6月4日，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”在的报告称，沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，突破了70%大关，并于2007年底达76.49%，与上年相比提高了7.39个百分点，负债风险显著提高。据媒体报道，2007年长江实业的资产负债率是16.63%，九龙仓是37.06%，汤臣集团是31.54%，内地房地产上市公司2007年平均资产负债率达66.1%，万科60.98%，保利84.99%，金融街66.14%，富力76.57%。从经营现金流来看，内地地产上市公司行业产生的现金流量净额为345.96亿元，万科104亿元，保利94亿元，招商40亿元，富力83亿元。在2008年，房地产开发商面临着两面夹击的困境，一方面是奇高不下的负债率，一方面是低迷的市场成交量，在这场硝烟弥漫的战争中，房产大佬们也未能幸免。

资金压力大是主因

诸多的房地产项目转让，究其原因，主要还是应为资金压力大之下的无奈之举。比如北京德胜投资有限责任公司99%股权。其在受让方应当具备的条件中明确表明“意向受让方在提交受让意向的同时，应书面承诺在签订产权交易合同受让股权后，十个工作日内向北京德胜投资有限责任公司提供3亿元人民币融资，用于标的企业归还长期借款。”

在日前举行的“中国房地产高峰论坛”上，潘石屹表示，由于土地价格被高估，一些开发商高价拿地后出现了拖欠政府的土地出让金、拖欠政府地价款以及违约的事情都是之前没有想到的，这些都是在资金压力下表现出来的现象。

他认为，目前来说不管从哪个方面看，开发商资金的压力都很大。“从目前的形势看，中国的房地产开发商所受到的压力比100天前会更大，美国的次贷危机引起全世界经济的萧条，石油的价格要比100天前的石油价格贵。”

有业内人士表示，8、9月份将是开发商资金链最紧张的时候，去年高价拿地的企业将面临付清土地出让金的压力。与此同时，很多城市房地产的成交量还在继续走低，开发商回笼资金的压力陡增。

对一些中小开发商来说，之前可以从小银行获得贷款，宏观调控带来的银根紧缩，抬高了他们贷款的门槛，让很多中小开发商陷入了融资困境，不得不以转让未开发土地来保障手头项目的顺利进行。伟业控股公司副总经理张剑表示，现在中小企业基本上拿不到银行贷款。现在即便是四证齐全还是拿不到贷款，去年央行和银监会调控以后，本来大家预期的额度今年会比去年涨20%－30%，可是结果今年总量控制和原来差不多，大家预期能放出来的贷款也没放出来。

一直以来，房地产开发对银行信贷的依赖超过50%以上。但是在紧缩的货币政策大环境下，银行要控制风险，中小企业获得贷款的难度要远远大于大企业。为了缓解资金紧张的情况，有些小开发商甚至找到地下钱庄，而他们的利息有的甚至已过120%。

销售发债双管齐下

房地产企业资金危机日益加深，对于高度依赖资金的房地产企业来说现金流显得尤为重要。不过，也有分析人士认为，大多数房地产上市公司，尤其是龙头房地产企业的资金链压力，远远小于来自宏观的推断。以保利地产为例，今年一季报显示，保利地产负债率为72%，但是如果剔除掉计入预收账款的已售房款，公司的真实负债率只有45%。而保利地产2008年6月份销售数据显示，2008年1-6月公司实现销售面积131.4万平方米，同比增长39.42%；实现销售认购金额106.99亿元，同比增长34.53%；上半年净利润与去年同期(净利润277827854.27元)相比，增长220%-270%。

一家港资上市房企投资部负责人表示，一般房地产上市公司融资渠道主要有四种，各有利弊：一是银行抵押贷款，但不是所有土地都可以用来抵押，同时银行贷款利率也较高；二是通过资本市场配股增发，但融资款不能用来购买土地，在资金用途上有一定限制；三是房地产信托，但目前国内对于房地产信托尚未专门立法，法律及税收等方面政策尚不健全，因此这一在国外已相当成熟的房地产融资渠道在我国几乎处于空白阶段；其四就是发行外债，因为其周期长，利率锁定，在通胀持续的情况下，成本更低，且使用灵活性更强，因此在股权融资存在阻力的情况下，发行公司债是上市公司融资的一个很好的选择。

监管层放松迹象

实际上，早在去年管理层就明确表示支持房地产企业发行公司债。去年6月，中国银监会业务创新监管协作部主任李伏安表示，今后地产企业融资应避免走“银行贷款”、“上市股权售让”两个极端，大型房企在投融资过程中应该考虑更多选择一些中间产品――公司债券。2007年8月，证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》，公司债发行工作正式启动。

在从紧的大环境下，监管层对开发商的严盯终于有了松动的迹象，2008年来，已经有13家房地产上市公司再融资获得批准，总计融资金额约533.4亿元，此外还有四家房地产公司发行了约133亿的公司债，这对于资金链濒临断裂的房地产公司来说无异于“雪中送炭”，但一些命悬一线的企业能否起死回生仍是个问号。

中原证券分析师魏博表示：“监管层对于房地产上市公司融资一直持有保有压的态度，再融资闸门松动是有条件的，主要照顾大公司。”

5月份以来，保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业分别发行43亿元、14亿元、59亿元、17亿元公司债的申请相继获得证监会的审批。对此，光大证券分析师赵强认为，房地产是典型的资金密集型行业，单个项目的开发期通常要两到三年，目前商业银行提供的开发贷款审批严格，贷款时间短，并且常受到国家宏观调控政策的影响。相对而言，公司债券的期限一般为3至7年，发行公司债有助于增强房地产公司资金来源的稳定性。他同时认为，相对于银行贷款而言，即使考虑发行费用，类似于保利地产、万科等优质房地产企业，发行公司债券也有一定的成本优势。