北京楼市僵局下暗潮涌动

北京楼市观望气氛浓厚，不仅是持币待购者，就连开发商也在观望。尽管一手房成交量持续几个月下滑，但就普遍而言，楼价仍然难以撼动。

在宏观调控政策的影响下，北京楼市市场供求大幅紧缩，尤其是2月份北京房地产市场受到严峻考验。政府推出住房保障建设规划，以万科为首的部分开发商不断进行楼盘打折促销，以及2月份CPI持续创新高等这些方面都在一定程度上加剧了市场紧张的局势，供求观望气氛趋于浓厚。

商品住宅市场陷入僵局

纵观2007年北京商品住宅市场，房地产开发投资增速出现下滑，新开工面积和销售面积降幅明显。由于市场供需结构矛盾的继续存在，房屋销售价格指数依然保持在高位运行，同时，市场观望气氛更加浓厚，各区县成交均价涨跌互现。

据中国房地产指数系统数据统计显示，2008年1月北京楼市继续在观望中陷入僵持局面，新建住宅的成交量呈惯性下挫态势，价格则保持平稳。从成交情况来看，1月北京新建商品住宅成交6930套，成交面积81.9万平方米，分别同比下滑了32.1%和34.2%。2月北京楼市商品住宅新增供应量为1936套、成交量只有2772套，同比分别大幅下滑了60.98%、49.17%。

总体而言，商品住宅市场供求表现低迷。这种局势的形成，一方面受传统淡季的影响，供求主动力受压，难以攀高，且同比去年同期淡季，北京商品供求大幅萎缩；另一方面则主要受房地产市场宏观调控政策大环境的影响。

价格难以撼动的背后是供不应求

供求差距不断拉大

虽然近期北京商品住宅市场供求均大幅下滑，但北京住宅需求仍然坚挺，尤其是市场上存在大量的刚性需求，如婚房、拆迁等，这些在一定程度上减缓了北京商品住宅需求下滑的势头。从中国房地产指数系统2月份商品住宅供求对比的数据看，2月份北京商品住宅销供比达到1.43：1，而去年同期为1.10：1。

2月，北京大多楼盘仍处于观望之中，商品住宅的新增供应表现比较平淡，这直接加剧了北京商品住宅的供求差距，市场供不应求局势长期内仍难以改变。

“有价无市”在持续

从中国房地产指数系统统计数据可知，2月份北京住宅指数达到2298点，环比平稳上涨了6个点，涨幅为0.26%，而同比上涨了678点，大幅上扬41.85%，可见2月份北京商品住宅价格仍在高位运行。近期受宏观调控、政策预期，以及市场变动的影响，北京房价上涨的速度在2月份开始明显趋缓，但由于市场供不应求的局面长期存在，而且供求差距拉大，供求双方多处于观望，北京商品住宅市场“有价无市”的局面仍然持续。

京楼市供求双双下滑成因

从商品住宅供应环节来看，相关调控政策加大了开发商拿地和开发难度，尤其是项目的融资成本大、风险高，造成项目运作的流动资金不足，从而不能有效、快速地推进项目上市供应，开始引发近期北京商品房供应总量的下滑；另一方面，随着北京城市化进程和房地产开发的不断深入，城市可供住宅开发用地逐渐减少，在一定程度上也引发了北京商品住宅供应的下滑。

从商品住宅的销售环节来看，由于宏观政策的调控，明显加大了对商品住宅的需求调控力度。从消费需求来看，这主要表现首次置业消费需求和改善居住环境的二次置业需求，这些消费需求在货币政策从紧的背景下，以及当前二套房信贷的政策下，首付资金压力加大，而且还将承担过高的利息支付负担，这对于中低收入者来说，置业后生活品质将大大降低，消费需求被迫压制收缩，也在一定程度上引发北京商品住宅的成交量下滑。

对于投资需求来说，直接加重了投资沉淀资金的比重，而且还要承担过高的财务成本和持有风险，总体投资成本、风险过高，一部分投资需求在2月份也被迫出现转移。由于限制外资继续加强，北京的外资投资型需求在一定程度上也被转移。

另外，由于商品住宅整体供应不足，难以满足北京市场的消化体量，从而造成商品住宅成交的被动下滑，这在北京2月份商品住宅市场也开始显现出来。

中国房地产指数系统数据显示，近期，北京商品房供求开始攀升，出现回升“迹象”。其中2月11日至17日这一周正处于新春佳节之中，开发商延迟推盘，北京市场缺少新增供应楼盘，市场供应持续低迷状态，但此后连续三周商品房新增供应突起，增长率都超过了100%，均实现了大幅增长；而2月11日至17日这一周的成交也比较平淡，同样此后连续三周商品房的成交持续发力，北京商品房供求开始回升。

但从这种回升的“迹象”来看，这四周的商品房供求表现异常不稳定，新增供应的楼盘也寥寥无几，只是依托个案楼盘阶段性的放量，难以形成持续供应的市场局面，更多的楼盘仍处于观望之中。近期，归功于近期一些楼盘的特色营销策略，提升了购房者的购买欲望，以及年后出现部分集中签约的情况，北京商品房的成交出现了回升。但这种回升应该只是短暂性的，它难以从根本上改变消费者观望的心理，盼望后续利好的政策和市场局势。

2008年北京楼市发展将回归理性

近期，中国指数研究院副院长陈晟组织研究人员就“规模企业房地产指数样本项目选择”进行了大量调研。通过深入企业的第一线，获得了第一手市场信息。从调研结果来看，得出了以下2008年北京楼市发展的的一些基本观点。

中国房地产市场将进入“双核”时代

一方面，一些稀缺性资源的房产将有很大的发展空间；另一方面，保障性住房周边的商品房也将面临很大的压力。整个房地产市场，一边是冷水，一边是热水，逐渐调和，最终使房地产市场保持缓和态势。这正如股票市场一样，将会进入“个股”时代，一边是优质股，另一边是非优质股，还有限制性转让股票。

2008年北京楼市也将一边是保障性住房的迅速发展，另一边是优质商品房仍有很大的发展空间。对于购买者而言，一定要理性的规划好自己的需求，根据不同的目的，当买则买。

奥运会利好北京楼市

部分开发商认为，奥运会对于房地产业最直接的利好就是借提高北京知名度的同时，使更多的投资者关注北京，关注北京的房地产业。从总体上说，奥运对北京市场是整体利好的，其正面影响将大于其他影响。

部分开发商也明确表态，某些稀缺性资源产品，如具备生态公园、特殊就学目的物业等，2008年它们仍将会以理性价格开盘，这些产品也将会受到购买者的认可和关注。

保障性住房与高端住宅同行

从调查来看，预计2008年一些大房地产企业，他们将两手准备，一方面积极响应政策要求，大力做好保障性住房项目；另一方面他们也不会放弃高端产品的开发。因此，购买者一定要看清楚到底企业是什么样的物业类型在降价，一定要根据自己的需求，购买适当类型的产品。

不可否认，2008年1-2月，北京的成交量在下滑，但总体上已呈现回暖趋势。预计2008年北京楼市将持续回归理性的趋势。

（中国指数研究院指数研究中心 中国房地产指数系统 分析师联合调研撰写）