深圳市房地产投资与经济增长关系的实证研究

[摘要] 本文根据深圳市房地产开发投资和国内生产总值历史数据,采用动态计量经济学的相关模型、应用统计分析软件包Eviews3.1定量分析了房地产开发投资与国民经济增长的相互作用,从中不难看出发展房地产业对经济增长的推动效应。并进行回归分析得出结论：深圳市的房地产投资是GDP增长的主要原因之一，并且对该市的经济增长具有巨大的推动作用；同时，GDP的增长对房地产投资也有很大的促进作用，不过二者之间的相互关系均存在4期(一年)的滞后。

[关键词] 房地产投资 GDP增长率 平稳性检验 因果关系检验

房地产业作为第三产业，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。在现在市场经济条件下，房地产业起着其他产业不可替代的作用。而深圳市作为我国经济快速发展的桥头堡，其房地产投资对国民经济的推动作用是显而易见的。虽然受国家宏观调控政策和土地供应瓶颈等因素制约，2007年上半年深圳市房地产投资同比下降7.7%，但也达到了196.32亿元，占上半年全社会固定资产投资的36.48% ，由此可以看出房地产业是当地国民经济的重要组成部分。另外有学者研究发现，自1998年以来，房地产投资对深圳市GDP增长的直接拉动作用在1.2个百分点左右。同时，房地产业的快速发展也不同程度的带动了建筑、装潢、家电、汽车等20多个行业的快速发展 。因此，研究深圳市房地产投资与其经济增长的关系有很重要的意义。

一、深圳市房地产业现状

自1998年以来，在中央全面推动住房制度改革等一系列宏观经济政策的引导下，深圳市房地产业发展加快，出现了产销两旺的良好态势。虽然近两年国家加大了房地产业的调控力度, 但在2006年,深圳房地产业继续快速发展, 全年房地产开发投资总额为462.09亿元,增长9.1%，占本市固定资产投资总额的36.28%；全年商品房施工面积3122.10万平方米,比上年增长2.1%，其中，住宅2157.39万平方米,增长0.2%；商品房竣工面积848.89万平方米,下降10.2%,其中,住宅581.87万平方米,下降17.4%。

房价方面，虽然中央及地方出台一系列的调控政策,分别从金融、土地、税收政策等方面全方位调控房地产市场，但是于深圳房地产市场需求旺盛，而土地供应偏紧的格局难于改变，房价绝对水平继续攀升。2006年12月深圳一手住宅的销售价格同比2005年12月上涨34.5%，比去年12月的17.28%的同比涨幅扩大了17.22个百分点。到了2007年一手住宅销售价格各月的同比涨幅更是呈扩大化，仅上半年的涨幅就超过了5成。

二、实证分析

1.变量及数据选取。由于本文研究的是深圳市房地产投资（简称“FDC”）与当地经济增长之间的关系，用国内生产总值（简称“GDP”）来表示经济增长是一个比较恰当的指标。因此，本文选用深圳市统计局官方网站公布的2003年第一季度至2007年第二季度的季度数据作为样本区间（见表1）。

注:（1)GDP和FDC的部分季度数据通过计算得到。

（2)g和f表示GDP和FDC的环比增长率。

2.实证检验。(1)平稳性检验(ADF检验）。对于时间序列数据的分析，我们需要知道生成序列的随机过程是否不随时间变化。如果随机过程的特征随时间变化，则用一个简单的代数模型来反映时间序列的过去和未来通常十分困难。相反，如果随机过程的随机特征不随时间变化，则可用具有确定系数的方程来将时间序列模型化。因此，大部分学者都是从分析序列是否平稳开始的，并且自从David Dickey和Wayne Fuller（1976，1979，1981）对单位根检验进行系统地介绍以来，这种检验方法就成为检验时间序列数据是否存在平稳性的标准，所以本文也采用单位根检验对两个变量g和f分别进行检验，结果见表2：

注:①检验形式中的C,T,P分别表示常数项，趋势项和滞后阶数，N表示检验方程中此处对应项不存在。

②第2列中P值是根据赤池信息准则(AIC)确定的。

③第3列中带号的数值是表示该序列在5%的水平上显著，带号的数值则是在水平1%的水平上显著。

④检验结果是采用Eview3.1分析所得。

由以上分析得知两个变量的相关序列都是平稳的。这就说明两者之间存在协整性（co-integration），具有长期稳定的比例关系。因此可以对以上数据进行进一步的分析。

3.格兰杰因果关系检验。由以上的计算结果和检验结论可知，深圳市房地产投资与当地经济增长之间有长期的稳定关系，所以对二者进行因果关系检验，以检验它们之间的相互作用。通过运用Pairwise Granger Causality分别做滞后期为1、2、3和4的检验，得到如表3所示的结果。

该结果表明，当滞后期为3时,GDP不是深圳市房地产投资增长的原因；而房地产投资却是当地经济增长的原因，这就解释了当期的房地产投资并不能立即对经济增长产生推动作用，得需要一定的时间来转化和消化，房地产投资对经济增长的推动作用要在三个季度之后凸现出来。从上表同样可以看出，当滞后期为4时，房地产投资和经济增长率是互为因果关系；即在一年之后，两者具有相互的推动作用。这种滞后作用从直观上也容易理解，例如房地产业的发展可以带动建筑业、制造业、采矿业、商业、电力煤气自来水供应业以及房地产业自身的发展。有学者认为，房地产业的发展能带动建筑、建材、冶金等五十多个物质生产部门20多个大类近2000种产品的发展，从而带动整个社会经济的发展。但是这种诱发效应存在时间上的滞后，从而造成其对GDP的促进作用在4期之后才能体现出来；同时GDP的增长此刻也对房地产开发带来了更加有利的影响。

另外，从图1中也可以看出，房地产投资和GDP增长率之间存在很强的序列相关性。由此可以说明，深圳市房地产投资和GDP之间有相互促进作用。对于两者之间的关系，可以用计量经济学模型来分析和研究。

4.建立模型并分析回归结果。通过以上分析，分别选取深圳市GDP增长率g作为因变量，房地产投资增长率f及其4项之后变量作为自变量，根据散点图和以上的分析构建以下模型：

（1）

对式(1)进行普通最小二乘估计（OLS）同时进行修正之后 得到回归方程（括号中数值为t统计量）：

(2)

R-squared=0.558383 SE=0.174296 DW=2.485458 F=13.90849

可以看到，回归结果比较好地拟合了FDC和GDP之间的关系，拟合优度达到55.84%,这说明深圳市房地产投资增长率和GDP增长率之间有较强的相关性；并且常数项和自变量系数分别在34%和1%水平上显著；DW统计量显示回归方程并不存在很明显的序列相关。F统计量也较好地反映了该模型在1%水平上显著,这说明房地产投资对深圳市的GDP的增长有较强的解释能力。

同理，以深圳市房地产投资增长率作为因变量，GDP增长率作为自变量，构建方程 并得到的回归结果:

（3）

R-squared=0.760530SE=0.120924 DW=2.179297 F=15.87941

系数和自变量分别在水平20%，5%，1%上显著。同时方程的拟合优度达到了76.05%，因此回归结果很好地反映了GDP的增长对房地产投资增长的反向促进作用。

式(2)和式(3)说明，深圳市房地产投资每增长1%，将带动4期之后的GDP增长率增加0.982%；而当期的GDP增长率每增加1%则会使得房地产投资增长率增加0.331%，同时4期之前的GDP增长率对当期的房地产投资增长的贡献率在0.541%，因此显示出滞后4期的GDP增长对房地产投资的作用要优于当期。

四、结论及建议

由以上分析可知，深圳市房地产投资和GDP增长率之间存在较强的正相关关系，能够相互促进共同增长，但都有四期的滞后作用。同时房地产投资对GDP的拉动效应更大。这是因为房地产投资能够带动建筑、装潢、建材等相关行业的发展，从而为GDP的增加提供更直接的动力。而深圳市GDP的增长对房地产投资的推动作用更加直接，在当期就能反映出来。这是因为，GDP增长能带来收入的增加，从而有更多的资金投入到房地产投资中去；同时GDP的增加带来的收入增加又能够促进房地产消费以及房地产相关行业的投资，因此推动了未来4期的房地产投资的增长。所以，理性的房地产投资以及合理的房地产价格能够对深圳市经济增长带来较大的促进作用。为达到这一目的，特提出以下建议:

1.完善房地产供给结构。当地政府可以从宏观调控入手对房地产供给结构进行政策性的引导。对住宅、商业开发用房所用土地进行合理分配，最大可能的满足各阶层的需求。同时规范一级市场，加快二、三级市场的开放力度，并积极发展房屋租赁业。从而来抑制房价上涨过快，产生房地产泡沫。

2.理顺房地产对经济增长促进作用的传导机制。就应该是相关行业得到更加科学、合理的发展。具体而言，应该对建筑、装潢等行业从政策层面进行倾斜，以刺激该行业的发展。另外，应同时推进房地产开发的产业化，培育开发龙头企业同时规范中介、物业管理等紧密相关行业以稳定和繁荣房地产业的发展。

3.规范房地产市场，建立公平、统一的竞争秩序。市政府可以在国家宏观政策和相关规章制度的约束之下，制定和出台一系列行业标准，以约束和规范房地产投资行业的行为和动作，以建立竞争公平、价格透明、维权简单、有据可依的市场环境。

4.谨防对楼市前景的盲目乐观，谨防楼市高位崩盘对经济的冲击。

参考文献:

[1]罗伯特 S.平狄克丹尼尔 L.鲁宾费尔德:《计量经济模型与经济预测》（中译本），机械工业出版社，1999年版

[2]石志华:（1997）“‘九五’经济发展，谁主沉浮？”《中国房地产》第1期

[3]李蔚:（2003）“深圳房地产的现状与发展思路，”《特区经济》第12期

[4]林玉伦葛新权周将:（2007）“北京房地产业与经济增长的实证研究，”《当代经济》第2期

[5]谭刚:（2001）“深圳房地产周期波动研究，”《建筑经济》第8期

[6]王三兴:（2007）“房地产市场中两种需求的经济效应分析，”《云南财经大学学报》第23卷第1期

[7]郑思玉:（2001）“中国建设投资与经济增长关系的计量模型与分析，”《清华大学学报》第4期

注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。