地产工程项目成本控制

摘要:今后一段时期,地产企业将面临日趋激烈的市场竞争,增收提效,强化成本控制将是今后企业管理的重点,控制项目投资的关键就在于设计,施工方案也是控制工程项目成本的主要途径之一,控制材料成本是成本控制的重头戏。

Abstract: In the coming period, real estate companies will face increasingly fierce market competition, increasing income and efficiency, and enhanced cost control will be the focus of future enterprise management, and the key of the investment control is the design, and construction program is the main way to control project cost, material cost control is the highlight of cost control.

关键词:工程项目;控制原则;控制方法

Key words: project;control principles;control methods

中图分类号:TU723.3文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)07-0091-02

0引言

工程项目成本的高低,直接影响着地产企业的建筑工程的质量和经济效益,还表现出一个地产企业的管理水平,企业能否获得较大的经济效益,关键在于有无低廉的成本,而有效进行工程项目的成本最经济的控制,才能使效益最大化,使企业价值最大化,同时,实施工程项目成本控制,有利于提高企业管理水平和市场竞争能力。

工程项目成本控制的目标是以最少的人力、物力创造最大的价值,使所创造的产品性价比最合理,即为社会提供质量优、工期短、成本低的产品。

1工程项目成本管理控制的一般原则

工程项目成本管理的控制是一个全员、全过程、全系统控制的过程,从理论上讲,工程项目成本管理控制的一般原则有:

1.1 成本最低化原则工程项目成本控制的根本目的,在于通过各种手段进行成本管理,不断的降低建筑项目成本,使用最低的成本达到预期的目标。在实行成本最低化原则时,必须重视成本最低化的合理性和可能性,严禁为了降低成本,进行不合理的管理措施。不仅要在施工现场寻找降低成本的可能性,发挥主观能动性将可能性变成实际可行性;还要根据建筑工程的实际情况,根据各种研究,制定出合理化的成本最低方案。

1.2 全面成本控制原则全面成本管理是全企业、全员工和施工全过程的管理,亦称“三全”管理。项目成本的全程控制有一个系统的实质性内容,包括这个部门的共同合作的过程,但是一定要防止项目成本无人负责的情况。项目成本控制要求在施工的每一个阶段,每一个环节都要严格执行,不能有任何的疏漏,保证成本控制的连续性。

1.3 发展成本控制原则工程项目成本控制不是能盲目的降低成本,偷工减料,以次充好,是在保证产品质量的情况下合理的调整,同时要充分考虑产品的后期服务,社会信誉,还要事前看到由于降低成本是否存在隐患,充分论证隐患发生的可能性和发生后所造成的损失大小,采取正确的方案避免可能发生的隐患。

1.4 动态控制原则工程项目是一次性的,成本控制应强调项目的过程控制,即动态控制,就是从建筑工程项目的设计、预算、招投标、合同、施工管理及竣工结算的全过程控制,在各过程发生前准备阶段工作由为重要,企业管理人员要对要发生的各种成本信息,通过有组织、有系统的进行预测、核算、比较和分析等一系列工作,使工程项目的实际成本能够控制在计划成本范围内,对各过程实施阶段,要严格执行,尽量减少人为因素造成成本增加,因此,企业应有监管机制及监督制度;对各过程完成后阶段,成本盈亏已经基本定局,即使发生了偏差,也已来不及纠正,只能做好总结及预防工作,因此,把成本控制的重心放在各过程发生前准备阶段及实施阶段上,则是十分必要的。

1.5 目标管理原则目标管理是进行任何一项管理工作的基本方法和手段,工程项目成本控制也应遵循这一原则即目标设定、分解目标的责任到位和执行检查目标的执行结果评价和修正目标,从而形成目标管理的计划、实施、检查、处理循环。在实施目标管理过程中,目标的设定应切实可行,越具体越好,要落实到各部门、甚至个人;目标的责任应全面,既有工作责任,更要有成本责任。只有将施工成本控制置于这样一个良性循环之中,施工成本目标才得以实现。

1.6 责、权、利相结合的原则要使成本控制真正发挥及时有效的作用,必须严格按照经济责任制的要求,贯彻责、权、利相结合的原则。在项目施工过程中,各部门、各员工在肩负成本控制责任的同时,还应享有成本控制的权力。同时还要对各部门在成本控制中的业绩进行定期的检查和考评,并与工资分配紧密挂钩,实行有奖有罚。实践证明,只有责、权、利相结合的成本控制,才是名实相符的项目成本控制,才能收到预期的效果。

2工程项目成本管理控制的一般方法

工程项目成本控制不同阶段有不同的方法,本论文从工程项目设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段三个阶段进行工程项目成本控制方法的研究。

2.1 工程项目设计阶段的成本控制①建设单位在项目做出投资决策后,控制项目投资的关键就在于设计。这一点不用怀疑的,据分析研究表明,设计费用一般只占到全部工程费用的1%以下,但正是这不足1%的费用对工程的造价的影响度可高达75%。可见,设计环节对整个工程的效益有多大的影响。很显然,仅仅在施工阶段进行成本的管理,虽然有效果,但只是亡羊补牢,对整体建筑的效益不会有太大的影响。因此工程造价管理的重点应该放在投资阶段和建筑的设计阶段,要有效控制工程造价,就要坚决地把控制重点转到建设前期阶段上来。优化设计是控制工程造价的根本途径,在优化设计的基础上,编制高质量的设计概算。如何做到优化设计,提高设计质量?就是在设计前实行工程设计招标和设计方案竞选,特别是大型建筑设计的发包,应采用设计方案竞选制度。在设计中运用价值工程和采用限额设计。同时,设计的关键是必须根据国家有关规定、标准和建设单位的合理要求,首先做了项目的总体规划。这不但要符合规划部门对各项经济指标的要求,而且要按照“布局合理,经济适用”的总体规划思路,因地制宜,充分利用现有场地的地形、地貌,在规划允许的范围内尽可能提高建筑容积率,有效增加总建筑的面积,充分利用宝贵的土地资源,增加建筑面积,降低建筑成本。②工程项目的总体规划确定以后,单体建筑方案直接反映出单项工程投资高低、造价的合理性。影响单位建筑投资最敏感的两个问题:一是柱网的合理布置,它会直接影响到上部结构的进深和跨度,一般来说跨度不大造价就比较经济,这就需要用科学合理的设计来降低造价,以达到成本控制的目的。二是建筑材料选用,尽量做到就地取材。③工程项目施工图设计也是控制成本关键。在对施工图设计阶段中应根据已定的方案,按照“保证质量,满足使用,适用经济,造型美观”的设计原则,以达到“造价不高水平高,标准不高质量高,面积不大功能全,占地不多环境美”的目的。

2.2 工程项目施工阶段的成本控制工程项目施工阶段是把图纸、原材料、半成品等变成工程实体的过程,这个阶段投资比重较大且伸缩性较强,因此采取强有力的措施搞好施工阶段造价管理,对工程总造价的控制,提高经济效益起着显着作用。工程开工之前,首先应做好充分的准备工作,按预算要求恰到好处地制定一个正确的资金使用计划,既要保证工程建设有足够资金,又要尽可能少占用资金的原则。

2.2.1 严把合同关树立法律意识,把住合同签订关。不管是企业的决策层,还是执行层都应重视合同管理,掌握国家的有关法律、法规及规章规定,牢固树立法律意识,熟悉专业知识,同时充分发挥企业各部门内部会审合同的作用,在签订施工合同前预先认真把关,预防出现到工程竣工结算阶段因缺乏法律依据扯皮不清的现象。制定既保护企业自身利益又符合招标文件要求的施工合同条款,提高对发生索赔事项的预见性,并以合同条款形式明确约定,为索赔提供必要的法律依据,既能预期增加利润又能控制工程的目标成本。

2.2.2 施工方案是控制工程项目成本的主要途径之一项目开工前首先要认真组织图纸会审和设计交底,组织学习操作规程和技术标准,编制质量保证措施、安全保证措施等。其次,要根据设计、施工国库券等有关技术资料,对拟定的施工方法、顺序、作业形式、机械设备选型、技术组织措施等进行认真的研究分析,制定出分工明确、技术上可行、经济上合理、措施得力的施工方案,以技术优势取得最佳的经济效益。

2.2.3 完善施工现场管理施工过程情况多变,要深入现场获取第一手资料,掌握工程进度,及时发现投资偏差,采取适当纠偏措施,科学的预测未完工程,适时发现潜在问题,取得造价控制主动权,也为竣工验收提供有力依据。

2.2.4 把好材料关项目的工程材料费一般要占总成本的70%左右,显然材料成本是成本控制的重头戏。建设单位为控制成本及确保材料质量,对某些材料均会采用甲方指定或限价方式。首先,企业应关注造价公布的价格,与社会咨询机构保持联系,建立起企业自身的价格信息网络,保持信息渠道的畅通,及时准确地把握不同地区及不同规格的材料,半成品的价格信息,保证工作人员可随时随地地调用及监督,做到资源共享。需强调一点,政府公布的价格是市场的平均价,详细的价格管理远不能简单停留在这一深度,要进一步利用长期与商家建立起的经济往来关系和社会公开渠道,寻找物美价廉的产品。其次。控制材料的采购单价,企业还应把握大势,在系统价格的基础上,定期绘制主要材料时间――价格曲线图。研究判断不同地区,不同材料的短期及中期走向,在参照价格信息的基础上,增加理性分析的因素,把握材料的走向趋势,将其分析成果应用在形式发生产中。

2.2.5 跟踪审计在施工阶段主要是以施工图预算和建设工程承包合同为依据,根据现场施工情况,发挥跟踪审计的作用,有效的控制工程投资。跟踪审计有时空地域上的优势,能随时掌握工程进度,可以使审计人员更加直接、更加及时、更加准确的掌握工程的总体情况,及时发现问题,及时解决和处理问题,最大限度的减少损失,使建设资金发挥更大的经济效益和社会效益。

3工程项目竣工结算阶段的成本控制

项目清算成本控制:工程竣工验收衙,要求施工单位及时准备各种竣工资料,并按项目,分项进行归类整理成册,尤其是收集整理好设计修改通知单、业主、监理、设计等三方共同认可的签证单,以及工程施工中出现的合同内容之外且不属于施工方引起的责任的要索赔的文字依据,为做好竣工结算准备第一手资料。对于工程中由于质量问题已返工并已补救的局部工程资料,也应由专门人员给予收集并汇编成册加以保管,以备查用。对工程项目已竣工的要认真做好工程的结算工作。竣工结算是施工企业对竣工的单位工程进行实际成本的分析,是直接反映企业经济效益的一项结算工作。在各种资料齐全的基础上,要求施工单位实事求是的正确套用预算定额和不同类型的工程费用定额,做到依据充分,资料详实,耐心细致,对于有不同意见或有争议的问题要坚持原则、协商解决,如一时解决不了,也可以暂时搁一下,等到下一步汇总时再作进一步解决。当有的问题有争议或意见分歧比较大时,可以通过合法的业务管理部门进行裁定,以保护企业的合法权益不受损害。

目前市场竞争越来越激烈,今后一段时期,企业将面临日趋激烈的市场挑战,增收提效,强化成本控制将是今后加强经营管理的重点。这就要求企业把各方面的工作统一到降低成本、提高效益的目标上。按照市场经济的要求钻研、调整和完善管理体制,进一步加强各项基础管理工作,将企业管理从实物管理转向价值管理,使成本管理成为企业管理的中心。企业只有把管理的基点放在成本管理上,通过加强项目成本管理,进行项目成本控制,提高工程投资效益,才能达到最终提高企业综合经济效益的目的,求得全方位的社会效益,从而获得更为广阔的企业自身生存、发展的空间,适应激烈的市场竞争,这样企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献:

[1]李国保.建筑工程造价的确定和控制方法研究[M].工程科学.

[2]洪五一.工程项目成本控制方法研究 [M].黑龙江科技信息.