关于小区地下车位的需求分析

摘要:随着经济的发展,人们生活水平和生活质量不断提高,作为奢侈消费品的私家车也开始普及化。私家车保有量大幅的提高,为新建小区的车位设计提出了更高要求。如何在开发商的投资收益与业主的车位需求之间寻找一个最佳平衡点,成为新建小区的车位设计的主要问题。小区车位需求分析以西安某楼盘为例,从影响居住区停车量的几大因素等方面进行分析,为新建小区地下车位设计提供一个有效的参考。

关键词:地下车位;私家车;停车状况

中图分类号:F014.32 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)29-0276-02

一、影响居住区停车量的几大因素

(一)私家车的发展

根据国家统计局的权威数字,截至2006年底,中国民用汽车保有量为2 900万辆,其中私人汽车保有量为1 648.54万辆,占总量的58.8%。私人汽车中,载客汽车1 178.65万辆。2007年中国销售了700多万辆各类汽车,粗略估计,截至 2007年底,中国私人汽车保有量接近2 000万辆。

截至2003年,西安人均GDP突破1 000美元,这是小汽车步入中国家庭并开始普及的重要标志;2005年年底西安人均GDP已接近2 000美元;到2007年年底,西安人均GDP已经步入2 500～3 000美元的区间,短短几年的增长也影射着私家车增长的势头,以这样的增长速度,西安小汽车逐渐普及的时代即将到来。

(二)楼盘开发档次

居住区前期定位、策划、投资决定着其自身的开发档次,不同级别的小区,其住宅单位面积的售价是不相同的。一般来讲,居住区开发档次越高,其单位面积售价越高,相应住户的购买力越强,其拥有家庭小汽车的几率就越大。

(三)不同的消费群体

一般28～35岁的中青年群体的特征是消费能力比较强,购车欲望也比较强烈,而年龄偏大的消费群对私家车的需求并不旺盛。因此,小区建设前期消费群的定位也是影响车位需求的一个重要因素。

(四)投资收益

一般状况下,地下车位的投资相对地上来说投资较大。在市场状况趋稳的状况下,车位的投资收益状况将影响到开发商的决策。因此,地下车位的投资收益也成为影响小区车位的一个因素。

(五)城市停车位指标

各个城市的规划部门根据其城市现状如私家车拥有量设置了一定的停车位指标,停车位指标的设置根据各城市现状有不同的设置方式,如西安市是以户均建筑面积的大小来划分停车位配备的。新建小区的停车位设计在考虑市场需求、投资收益等方面时,须参考城市现行的停车位指标。

二、西安市几个楼盘的停车状况及分析

(一)锦园小区

基本概况:西安锦园小区位于西安城西,介于市区与二环之间,西临桃园南路、北通丰镐路、南至丰庆路,直贯南二环,四周几十条公交线路。是国家小康住宅示范工程,被国家建设部小康办评定为2A级住宅示范小区。小区占地面积146亩,共由13栋小高层组成,共1 358户。

1.车位情况

小区采用完全地下的停车方式,共有760个地下停车位,车户比为1:1.8,接近2户一个车位,从当时的年代来看,比例还是比较高的。

2.目前停车状况

锦园小区地下停车库的760个车位,从2003年以来就已经满足不了住户的需要了,据调查所知目前小区住户汽车拥有量为1 100多辆,快要接近户均一辆的水准了。然而,由于小区采取的是完全人车分流的立体交通组织形式,汽车不进入小区就直接进入地下车库,因此小区内部是绝对不允许车辆进入的,这样就造成多出来的350多辆汽车无处藏身 。

(二)枫叶新都市

1.基本概况

西安市高新技术产业开发区位于西安城区西南二环之外,是西安20世纪90年代末以来住区开发的主要集中地,集聚了相当一部分的较高档次的楼盘。枫叶新都市无论从规模、性质、开发时间上都是这一区域比较典型的代表。住区占地413亩,总建筑面积52万平方米,共由46栋住宅楼组成,其中,7栋高层,8栋小高层,31栋多层,共2 172户。

2.车位情况

住区采用地下停车及平台下停车两种方式,共设计配备1 100个停车位,车户比约1:2,10个地下车库大致分散在住区各个组团,部分的人车分流的交通组织方式建立起良好的步行车行系统,曾被评为“交通管理示范先进社区”。

3.目前停车状况

从车位配备上来说,枫叶新都市的设计在当年还算是比较超前的。但随着私家车的增多,从2005年7月份起,车位开始不足,至今已经形成住区各个门口外的城市道路上“排起”了车队。这一现象与锦园小区较为相似,由于要保证小区内部的居住环境不受汽车侵扰,严格的管理坚持着设计初的理念,多余的车辆只好停在住区之外。据介绍住区内部的车位基本售完,为数不多的也早被租光,这样,没有“资格”自然进入不了住区。现在这样情况的车辆已多达400～500辆,还有增多趋势,但由于区域关系,暂时未对城市交通造成较大影响。

(三)千禧广场(阎良区)

基本概况:该小区位于阎良区人民路主干道中段,占地面积41亩,总建筑面积78 571.0平方米,多层住宅,总户数300户。

1.车位情况

住区采用地下停车及地上停车两种方式,共设计配备地下停车位73个,车户比约1:4.1。

2.目前停车状况

千禧广场属阎良区人民路最繁华地段,由于其优越的地理位置、车位售价适中,因此,其开发的地下车位已全部售完。由于地下车位开发不足,而地上也没有规划出停车位,没有买到车位的业主一般将车停放在小区周边道路两旁。

从以上几个楼盘的数据中不难看出,三个小区中有两个小区的车位不能满足现状需求。与总户数对照,锦园和枫叶新都市的居民车位拥有量已逐渐接近总户数的数值,而千禧广场相对少一些,表明了不同小区之间存在着差异。从停车位的设置来看,前面两个小区在当时设计时基本接近2户一个车位,其中,锦园最高,为平均1.8户拥有一个车位;千禧相对最少,平均4.1户拥有一个车位。

三、以西安市阎良区某小区为例进行车位需求分析

1.小区概况及停车方式分析

(1)小区概况

该小区地段处于阎良区商业繁华的中心地带,是阎良区地产项目中最具有商业价值的黄金地段,小区定位为中高端住宅小区。占地110亩,规划总建筑面积22.8万平方米,住宅区共11栋小高层,住户约960户,户型面积主要以90～140平方米为主,

(2) 停车方式分析

综合分析,该小区停车布局必须从居住区的总体上进行把握,按照整个住区道路布局与交通组织来安排,按照方便、经济、安全和减少环境污染的原则,结合该小区自身整体状况以及相关小区的停车指标估算车位量。关于停车方式的选择,从成本等各个方面考虑,选择地上车位与地下车位各有其优缺点。因此,小区亦采用地下地上相结合的停车方式,以地上车位来补充由于需求增大导致的地下车位不足。

2.地上车位

地上车位与地下车位相比,属于经济实用的停车方式,完全可以作为小区地下车位不足时的补充。可以选择在小区外的道路两边,也可以在小区内部划出地块集中停车。可将车位集中布置在住宅围合的外面,也可以布置在住宅围合的内部。

3.地下车位

地下车位虽然可以减少汽车对小区环境的影响,但是需要大面积开挖,从成本角度考虑,土建费用和室内照明、通风、消防设备、运行费用等较其他停车方式高得多。况且从大多楼盘的地下车位销售状况来看,地下车位的开发基本上不盈利甚至是亏损的。

私家车的发展虽然速度迅猛,但是,城市机动化发展是一个渐进的过程,停车需求水平呈现一定的阶段性,居住区的停车需求是一个不断增长的过程。若不计建设成本,将停车设施按照高标准一次性规划建设到位,可能会在相当长的一段时间内造成资源闲置和浪费,对于企业回收资金不利。因此,在分期开发中,可考虑远近结合、分步实施的方案,充分利用地上车位作为地下车位不足时的补充,在规划中充分预留停车位空间,可将预留空间暂时作为小区临时绿地、体育设施场地等。

(二)该小区地下车位设计量建议

1.西安停车位指标

居住区停车指标虽没有正式出台,但西安市规划部门基本以内部暂行规定的停车指标作为新建住区规划报批的依据,其形式是以户均建筑面积的大小来划分停车位的配备。具体如表1《西安市城市规划管理技术规定试行的规定》:

该小区户型面积范围应属于三类住宅,从以上西安停车指标表中来看,本区应以0.4/户设计车位。

2.该小区目前车位需求统计数据

以上数据来源于该公司市场部对1#、2#、5#、6#楼业主车位需求信息的统计,其中,已含有一些没有私家车但是在2～3年内有购车意愿的业主对车位的需求。从目前28%的车位需求量来看,业主对车位的需求并不是很大,考虑到未来私家车的发展趋势及该楼盘的消费群状况,可在车位设计时,为车位未来需求留下弹性空间。

3.车位设计量建议

综合以上四个小区的前期的停车位设计和后期的停车状况可知,车位的设计量应具有预见性和前瞻性,应考虑地区经济的发展水平和居民收入水平,居住区的档次,消费群的年龄层次等因素。本报告建议停车位设计按车户比为1:3考虑,即每百户拥有车位33辆。住宅区总设计车位应在320辆左右。按照规范地下车位与地上车位1:0.4的比率可以知道地下车位应设在230辆左右。

(三)地下车位投资收益估算

按照地下车位230个,每个车位占地35平方米,成本按1 900元/m2,售价按68 000元/m2计算,如表3。

从表4中可以看出,由于地下车位的投资成本巨大,按照市场行情,在地下车位全部销售的状况下收益并不高,投资利润率只有2.2%。而且,地下车位如果完全按照市场行情设计建设,由于供求量大,售价将很难提高。因此,地下车位不宜过多建设,应适时考虑市场未来潜需求,以地上车位作为地下车位的补充来布局本项目的停车位。

(四)分析结论

1.建议停车位设计按车户比为1:3考虑,即每百户拥有车位33辆。住宅区总设计车位应在320辆左右。按照规范地下车位与地上车位1:0.4的比率可知地下车位应设230个左右。

2.按照预设指标估算,在地下车位全部销售的状况下,地下车位的利润为34.5万元,投资利润率为2.2%。因此,从成本角度考虑,地下车位不宜多建。可考虑以地上车位作为地下车位的补充来布局本项目的停车位。

3.由于该小区是分期开发的,因此,车位的开发也应该“与时俱进”,在开发期内,每年搜集客户的车位需求信息及停车状况,充分预留地上停车位空间,适时向市场推出停车位。

参考文献:

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[2] 周婷,时广静.成都市私家车消费市场分析[J].商场现代化,2008,(4).

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