房地产建设项目的全过程投资控制探讨

摘要：本文立足于房地产市场现状，根据笔者对该行业的理解和多年的房地产建设实践经验，首先简单介绍房地产建设项目的投资特点，然后针对目前房地产建设项目在投资控制全过程中存在的问题进行探讨，并提出相应的解决措施，以供同行参考。关键词：房地产建设项目

投资控制

问题 对策中图分类号：F293

文献标识码： A 引言

房地产与老百姓的生活息息相关，是构成我国国民经济体系的重要支柱产业，历来受到多方关注，是学者和专家研究和讨论的热点话题。对于房地产开发企业来说，如何从决策阶段到最后施工阶段做好全过程投资控制，是保证房地产建设项目最大利润空间的根本保障。本文即分析目前大多数房地产开发企业在投资控制现状中存在的问题，并提出相应对策。一、房地产建设项目投资特点房地产建设项目由于建设周期较长，需要耗费大量的人力、物力和财力，项目投资少则数千万，多则数十亿，投资额度相当巨大，任何房地产项目不仅关系到国计民生，而且对当地和本行业的经济发展也具有重大的推动作用。每个房地产项目因其用途、功能和所处环境的不同，其对设备配置、空间布局以及内外装饰的要求也不尽相同。因此，各个项目在人工以及材料、机械消耗上会有很大区别，每个房地产建设项目在投资控制方面也存在明显差异。二、房地产建设项目在全过程投资控制中存在的问题分析房地产建设项目属于一种商业行为，其最终目的是为了追求利润，因此控制好投资成本，对于房地产建设项目来说意义重大。但是从目前大多数房地产企业来看，无论是投资决策阶段，还是设计施工阶段，在项目成本控制方面都存在各种各样的问题，具体阐述如下：2.1投资决策阶段通常先由建设单位在项目建议书阶段，向公司投资计划部提出投资估算，再由建设单位委托设计单位和勘察设计单位编制可行性研究报告，并编制投资估算。但是从目前来看，很多房地产开发公司直接将这个步骤省略了，全凭感觉和个人经验作出投资计划，有的即使按步骤提出了投资计划，但是内容相当简单，往往容易造成漏项。而在可行性研究阶段，主要以经济分析和方案为主，设计院在此阶段的投资估算本身的准确性就较差，而建设单位一般都不是投资估算和造价控制的行家，有时为了所报项目能获批，特意要求设计单位低估投资估算，由此增加了投资估算的不准确性。2.2项目设计阶段该阶段理应加强对设计单位设计图纸的质量进行审查，规范设计概算办法，制定限额设计标准等。但是在实际工作中，一般都由设计人员根据设计委托书进行现场调查，选择相应的方案进行设计，根据不同的阶段向造价人员提供造价依据，进行预算。设计人员在设计中一般都比较注重设计产品安全实用，技术先进，强调设计的产值，而对设计产品的经济性不够重视，不抓设计中的经济指标和成本控制工作，造价人员对工程概况、现场情况又了解甚少，无法将各种影响因素考虑全面，这样使得投资预算与投资估算一样，缺乏准确性，经济性不强。2.3施工招投标阶段当前在招投标过程中存在着严重的恶性竞争现象，没有严格按照行业规范坚持公开、公正、公平的原则，而是利用不正当手段进行交易，大搞人情和关系工程，工程造价很难控制在合理范围内。比如在招标工程中，建设单位为了减少建设资金，利用僧多粥少的市场现象，进行暗箱操作，让个别施工单位通过低价中标。而中标后的施工单位为了争取利润最大化，获得额外收入，想方设法增加现场签证及技术变更，甚至以次充好、偷工减料企图蒙混过关，使得工程造价偏离市场价的同时，工程质量也留下隐患。。2.4施工阶段施工单位在施工过程中，制定的工程造价控制目标往往缺乏科学性、合理性。在材料价格方面的管理相当落后，材料采购和储存量计算方法不科学，采购时机把握不准确，并且现在建材市场的材料价格很容易失真，使得施工单位的材料成本很难控制。另外在施工组织方面，很多施工单位在人力、财力和机械设备方面没有达到最优配置，利用率不高，资源闲置现象严重，这在很大程度上增加了工程成本。三、房地产建设项目应对投资控制问题的对策探讨 3.1 决策阶段的投资控制正确决策是合理投资的前提，也是控制项目投资的基础。要达到项目投资的合理性，首先，要对建设项目进行可行性研究，由公司总设计师室配合土地投标的主控部门对地块进行实地考察，并结合规划设计条件进行内部评审，然后根据市场预测、调研、计算和论证，形成项目建议书，为最高决策者提供决策依据。

其次，对规划设计条件的内部评审。根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标，认真比较项目开发规模（总建筑形式和面积、公建配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标）和开发建设周期，并确认其可行性。在确保决策正确后，需要对项目资金来源和筹集方法进行控制，因为资金来源不同其筹资成本也不同，因此必须保证房产项目的资金筹集不仅可行，而且经济。3.2 设计阶段的投资控制在设计阶段，应做好设计方案的经济分析与对比，合理确定设计概算和材料设备价格分析与选型等工作，优先选择技术可行、经济合理的设计参数。对房地产建设项目的设计方案经济评审，主要考虑的因素有： 功能适应性对比。对比业主的功能需求，选择能满足功能要求的方案； （1）结构类型优选。根据地质条件及建筑造型等，在满足使用要求的前提下，通过对比和分析房地产建设项目项目投资，优先选择较经济的结构类型； （2）材料设备比选。在满足各项技术指标要求的前提下，通过市场调研、询价，推荐选用经济合理、性能稳定、符合环保要求的材料和设备； （3）建筑外立面优选 。通过建筑外立面备选方案的经济分析和对比，选用经济合理的建筑外立面，并在满足外观要求的情况下，尽量减少建筑物的线条，避免过于追求标新立异，以节省项目投资。3.3 施工招投标阶段的投资控制在招投标阶段，应考虑将项目作为整体进行招标，由工程总承包进行分包，这样不仅便于管理，而且可以降低管理和设备等费用。如果由业主直接发包给多个独立承包商，这些独立承包商之间必然会产生很多纠纷，相互之间的协调工作既耗时、耽误工期，而且增加了投资成本。因此为更好地控制项目成本，应尽可能地将项目作为一个整体发包，当然对于项目各项工作专业性较强、相互之间交叉较少、衔接性和配合度较好，则可以考虑划分标段发包。如果采用分标段进行招标，应合理划分各标段的招标范围，明确各标段合同包的工作界限和责任，确定总承包单位，制定总承包单位与分包单位的管理流程，达到控制投资和保证工期的目的。3.4 施工阶段的投资控制

施工阶段是将图纸变为建筑实物的过程，需要大量的人力、物力投入，极易造成浪费，因此需要加强成本控制。首先必须编制合理的资金使用计划，分解投资目标，根据控制目标的不同，一般可以将投资成本按照项目构成、费用构成和时间构成来分解目标，然后依据分解目标来进行控制。四、结语

总而言之，影响房地产项目投资的因素有很多，本文仅根据现状中的四个阶段来分析投资控制存在的问题，存在一定的片面性，还需要进一步深入探讨和完善。随着房地产行业的市场规范不断健全，国家调控力度的加强，房地产行业利润空间越来越小，如何做好全过程投资控制，成为增强企业竞争力的关键，也只有做好全过程投资控制，才能促进房地产行业的健康、持续发展。 参考文献[1]杨宇东. 建设项目全过程投资控制之瓶颈与破解[J]. 建筑经济，2011，02：28-31.[2]梁婷. 基于建设项目全过程的投资控制研究[D].长安大学，2012.[3]杨石春. 试论建设项目的全过程投资运作与控制[J]. 项目管理技术，2012，08：70-75.