关于低密度住宅项目的造价审核研究

摘要：工程造价审核是控制造价的重要措施之一。文章针对低密度住宅项目工程的特点，结合日常造价审核工作事务，就该类项目造价审核的重点、难点进行分析、探讨，以提高低密度住宅项目的造价审核效率，合理控制工程造价，有效管控项目开发成本。

关键词：低密度住宅工程造价成本控制

近年来，随着国内居民收入的提高，高消费群体的迅猛崛起；另一方面，交通配套设施日益完善，高速路和轻轨系统的快速建设，使得住宅的地域差异不再成为高消费群体的关注点，他们更倾向于环境优美、空气清新、更具休闲和放松功能的低密度住宅。因此，越来越多的企业开始涉足低密度住宅项目。由于此类项目较常规地产项目有所区别，其工程造价的审核要点也不同于常规地产项目。

一、低密度住宅项目工程造价的特点

目前对低密度住宅项目尚无统一的定义，普遍指以高绿化率、低容积率为主要特征的住宅。其中包括Townhouse、独立别墅、花园洋房、多层住宅及其派生产品等。低密度项目较一般建设项目具有显著的特点，比如产品建造标准较高，多选用石材、木材、智能系统等高档材料或设备；施工质量要求较高，大量先进、新颖的施工工艺得以应用；局部造型多且复杂，绿化、景观工程量大。

因此，此类项目的工程造价较一般住宅项目也有区别。具体表现在以下几个方面：

（一）高档建筑、装饰材料的品牌、规格、材质对工程造价影响很大；

（二）工程设计节点数量繁多，细部工程量核算繁琐；

（三）新工艺、新材料的广泛应用需要预算员在清单、定额的基础上加以创新；

（四）单方造价指标较高，外墙装饰、景观配套、机电配套等工程量较大。

因此，针对低密度住宅项目的工程造价审核，已不仅是为了防止突破投资额，更积极的意义在于满足设计和使用功能的前提下，有效控制工程造价，使项目获得最大的经济和社会效益。

二、工程造价审核的内容

工程造价的审核内容包括工程量的审核、定额的审核、主要材料价格的审核以及费用审核四部分。其中工程量的审核重点是施工单位的“多估冒算”现象，加强对工程量计算的审计是结算审核的重点；工程预算定额是计算工程造价的依据，部分施工企业编制预算、结算过程中经常采用“就高不就低”的定额条目，或错套、重套定额，抬高工程造价；主要材料价格的审核主要为材料的产地、规格型号、产品质量、购买时间等，严把材料费用关；费用的审核应根据当地工程造价管理部门颁发的文件及规定，结合相关文件如合同、招投标文件等来确定取费费率。

三、当前低密度住宅造价审核存在的问题

一是清单和定额应用不符合实际。由于施工技术的发展进步，新工艺、新技术和新材料不断涌现，工程量清单和预算定额缺项或需要补充的项目与内容也不断增多。然而因缺少相关数据的积累、分析，致使组成清单报价的换算定额或补充定额无法准确、客观、全面的反应施工情况，导致工程造价不真实。

二是高套定额、多计工程量的现象较为普遍。一些施工单位为了争取利润，采用多计工程量、高套定额单价、重复套项、多报费用等手段人为地提高工程造价。

三是无视政府指导材料价，多计价差。同上原因，一些施工单位擅自提高市场采购价格，人为地加大取费基数以增加利润，无视定额主管部门的市场指导材料价格。

四是虚报工程量，抬高造价。在日常工作中，某些施工单位出于利益考虑，不依据施工图纸和清单计价规范规定，虚报多报工程量，以达到抬高工程造价的目的。

四、加强低密度项目工程造价审核的措施

（一）在施工单位上报造价文件的基础上进行全面审核。

全面审核是按照施工图，结合现行清单计价规范、现行定额、施工组织设计、施工合同以及相关造价规定和文件等，对施工单位上报的工程量、清单项、综合单价以及措施费等进行全面审核。对于投资额较大、时间要求紧迫的项目，全面审核的工作量较大，时间较长，在重复劳动，应由专业造价咨询机构完成，出具全面、细致、高质量的审核报告供开发企业使用；对于一些零星工程，开发企业的成本人员可以采用这种方法审核造价。

（二）针对成本核心项目进行重点审核。

重点审核就是抓住工程预结算中影响成本的核心重点项目进行审核，其与全面审核方法的区别在于审核范围的不同。低密度住宅项目造价的重点审核一般侧重于选择工程量大而且费用比较高的分项工程的工程量作为审核重点。如基础工程、混凝土及钢筋混凝土工程、外墙装饰工程、门窗幕墙工程等。一些附属项目、零星项目（台阶、雨篷、坡道、排水沟）等，往往简略审核。其次应重点核实与上述工程量相对应的综合单价，如采用定额进行组价的，应审核定额子目容易混淆的单价。采用重点审核方法工作量相对适中，审核效果较佳。

（三）对比同类项目的造价、材料消耗指标进行审核。

同一地区、同一性质、用途、结构和建造标准的建设项目，其工程造价指标和材料消耗指标应该基本一致。因此，在造价审核过程中，可以借鉴同地区同类项目工程造价及工料消耗的规律和指标，在总结分析预结算资料的基础上，对施工单位上报的造价资料进行对比分析，审核出其中指标偏高或偏低的分部分项工程，并针对这些项目进行重点计算分析，找出其差异较大的原因，进而得出较为合理的工程造价。

五、结语

综上所述，随着低密度住宅市场的日益成熟和居民收入的逐年增加，别墅市场将逐渐成为开发热点，激烈的市场竞争将迫使开发企业加大开发成本的控制力度。充分结合低密度住宅的工程特点进行造价审核工作，采用合理的审核方法科学、客观地确定工程成本，将会提高造价审核的质量和效率，有效的控制工程造价，保证项目盈利目标的实现。