论述房产测绘中存在的问题及措施

【摘 要】文章主要结合笔者的工作经验和总结，阐述了房产测绘的概念和内容，以及探讨了房产测绘技术，从而进一步针对房产面积测绘中相关问题进行了分析与论述，旨在为房产测量工作人员提供参考。

【关键词】房产；面积测绘；问题；措施

1 引言

近年来，随着我国市场经济的发展和住房制度改革的深化，商品房作为一种高价、耐用的特殊商品进人了流通领域，商品房交易市场日趋活跃，城市住宅需求更显示了其强劲的张力，其中商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积、商品房销售建筑面积均逐年增长。而房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作，其成果的准确性既关系到房屋权利人的切身利益，也关系到房产管理部门对房屋的管理工作。

2 房产测绘概述

房产测绘是指运用测绘仪器、测绘技术和测绘手段，来测定房屋的位置、界线、占地范围、面积数量等，为房地产权利人和房产管理部门提供信息服务的一项专业技术活动。房产测绘的基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产变更测量、房产成果资料的检查与验收。我国城镇居民住房制度以及土地及房屋的产权归属等问题始终是人们关注的热点。为了适应市场经济的发展需要，切实做好房地产测绘工作，应尽量规避具体作业中可能出现的各种问题，提高房产测绘的工作效率，确保成果质量。

3 房屋计算建筑面积的条件

在测算房屋建筑面积之前，首先要判断该建筑各个部位是否符合计算面积的条件：

（1）应具有顶盖。

（2）应有围护物。

（3）结构牢固，属永久性的建筑物。

（4）层高在2.20米以上（含2.20米）。

（5）可作为人们生产或生活的场所。

4 房产面积测算的基本方法

4.1 图解法

就是在一定比例尺的图上（地形图、地籍图或土地利用现状图），采用一定的仪器、工具和方法，量算出地块的图上面积，依据比例尺换算成实地面积的方法。常用方法有：方格网法、求积仪法、几何图形法等。图解法计算面积的精度偏低，主要用于宗地内地类面积计算。

4.2 实地量距法

实地量距法，就是在实地用距离测量工具量取有关图形的边长，进而计算出该图形的面积。对于不规则图形的面积测算时，可以将其分解成几个简单的几何图形，然后分别计算出这些图形的面积，用简单的加减法计算出其最终的面积。该方法常用的测量工具是钢卷尺、皮尺和激光测距仪。

4.3 坐标解析法

坐标解析法，是采用数字测绘技术先测绘出房产平面图，然后再按照房角点的坐标值计算出该房屋的建筑面积。

4.4 房屋建筑面积的计算

现代房产测绘工作中，用于面积测算的软件大多都是基于AutoCAD软件为平台开发出来的，形式各异，但具体的面积测算步骤基本相同：（1）房屋分层分户图形的绘制。（2）计算每层建筑面积。（3）计算整栋建筑面积。各层建筑面积之和即整栋建筑面积。（4）计算分户套内建筑面积。（5）计算公用建筑面积。（6）检查分户套内建筑面积和公用建筑面积。 将分户套内建筑面积和共有建筑面积的总和与整栋建筑面积相比较，进行粗差检查。如两者相等，则无粗差。（7）计算分户建筑面积。 先按照权属分割协议或有关规定，按分户套内比例分摊公用建筑面积。 再将该户套内建筑面积加上该户分摊到的公用建筑面积，得到该户总建筑面积。（8）检查各户建筑面积之和与整栋建筑面积是否相等。

5 房产测绘中存在的问题及措施

5.1 房产测绘中常见问题分析

面对现代建筑设计者和房地产开发者求新、求异心理，现代的新型建筑物在外形和内部结构方面复杂多变，国标《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）（后简称《规范》）中针对面积计算的相关条款已经很难满足现有建筑格局的需要，也给房产测绘工作者带来了更多的挑战。测绘结果一旦出具，将直接进入市场交易、抵押、产权确认等，许多问题往往是既成事实后才被发现，这样将使房地产测绘单位处于非常不利的境地。常见问题如下：

（1）成果测算方法的选择问题。

（2）测算成果的准确性问题。

（3）对共有部位的认定及其分摊范围存在明显的人为因素。

（4）测绘成果的描述和表示不是很直观。测绘成果的描述和表示偏于专业化，有不少用户老百姓不一定能全看懂，等老百姓发现有问题，购房已成事实，不能做到 “防患于未然”。

5.2 解决房产测绘问题的措施

结合部分城市的先进经验及自身的工作实践，并从社会及市场角度方面出发，下面就如何解决房屋面积测绘的问题提出几点看法。

（1）成果测算方法的选择问题

目前，大多数城市在房屋建筑面积测绘时常用的方法有两种：一是现场直接测量边长，进行计算；二是现场核实建筑施工平面图（简称施工图），确认建成房屋各部位边长与施工图一致后，内业计算时从施工图上取值计算。

第一种做法精度较低并且无法做到测绘成果的唯一性，因为房屋建成后，轴线隐含在墙内，成了一条看不见摸不到的理论轴线。实地测量受到墙体的厚度、厚度均匀度、装饰板材等影响，而且这种影响是非系统性的，它大大抵消了高精度测绘仪器的优势。由于测量特征点的标志不明确，其对测量边长的影响较大，造成现场测绘各层户型相同的房屋，每层结果都不一样。当采用这种面积测算方法时，首先要求使用有足够精度的测量工具来进行长度的测量，观测读数时，应独立量取两次数据，读数至0.001m；两次数据较差满足精度要求时方可记录，记录至0.01m，数据取位按“四舍五入”的原则。其次是结合设计图纸和现场情况，正确、合理地判断墙体厚度，尽量减少长度测量误差对面积的影响。

若新建筑在施工放线时，完全保证了施工放线精度的状况下，建成后该建筑的现状将完全符合施工平面图格局，此时采用第二种方法完成的面积计算成果精度高、问题少，这种方式计算后的成果也更符合房产管理部门对成果的管理及后续使用。使用这种方式进行面积测算时，必须要有房管部门和具备房产测绘资质的机构共同到现场完成建筑物边长的核查。

采用第二种做法，因为数据来自设计图纸，它保证了结果的唯一性。另外，从图纸取值计算出的面积，易于社会接受，结果是透明的，凡具备一定数学知识的人，可以验算。从根本上消除部分购房人对成果真实性的怀疑。因为《规范》中没有规定不可以从设计图纸取值测绘房屋面积，所以实践中这种做法在逐步增多。

（2）测算成果的准确性问题。

影响测绘成果准确性问的因素主要有两个方面：一是测量对象的范围界定错误，二是测量对象的局部区域面积计算方式错误。

首先，为了防止测量对象的范围界定错误，在进行房屋建筑面积测算时，要依据图纸和建筑现状，区分清楚哪里是户型套内使用范围，哪里是套内与共有建筑面积区域的分隔界限、套与套的分隔界限等，并做出自己熟悉的标记，绘制图形时按照标记范围逐步完成，待图形全部绘制完毕后，经检查核对正确后再进行后续工作。在这里特别要说的是，各户套内独立使用的阳台和结构功能转换层上下层间，出现问题的机会最多，需要大家在进行面积测算时特别留意。

其次，为了防止特殊区域面积计算方式错误，在绘图时，一定要根据《规范》相关条款，确定建筑各部位具体的面积计算方式，哪些位置该计算全部面积，哪里该计算一半面积，哪里不计算面积，使用文字注记或者图层线型等在图上做标记，在后续面积计算时有据可循，减少错误。对面积计算方式不确定的区域，一定要参照当地房管部门的建议来完成。

（3）共有共用部位的认定及分摊

在实践中，经常发生这样的情况，例如，某楼设计有一附属用房，应属于本栋共有部位，但在测绘时该附属用房既未砌墙又未安装设备，是否承认其存在？如果不承认其存在，测绘结果出具后，开发商可开始售房，而在某一日开发商将设备施工安装到位，并要求分摊，其要求是合理的，因为有设计依据，但测绘结果已产生效力如何更改？ 如果测绘时承认其存在，按施工图标示的位置、面积、使用关系作了分摊，但若干年后施工安装仍不到位，或开发商改作它用，又该如何处理？