银行房贷服务新动向

在住房贷款业务领域，中国建设银行(以下简称建行)是具备传统优势的大型国有商业银行。“我行的住房贷款产品是非常全面的，在一定意义上可以起到房贷业务风向标的作用。”当本刊记者专访建行北京市分行住房金融与个人信贷部副总经理陈曙女士时，陈总充满自信地说。

问：目前的房贷产品相对于以前的传统产品有哪些创新点?

答：当前建行的房贷业务与以往相比，很多方面都有创新。首先在产品方面有较大发展。目前建行已拥有个人住房贷款、个人商用房贷款、个人再交易住房贷款、个人住房抵押额度贷款等多个产品，可支持客户在房产方面的各种需求。在还款方式、贷款服务、贷款流程方面也有一定的创新。如还款方式除传统的等额本金法和等额本息法外，还有人住还款法、季度还款法、双周还款法等。在贷款服务上，根据客户的不同情况可设计为接力贷、房贷直通车，电话银行、短信、网上银行等各种渠道都可查询建行的产品和客户贷款信息，专业客户经理还会深入到楼盘销售现场为客户提供服务，客户也可到各网点申请贷款。此外，根据国家的政策导向，以及中国人民银行、建行总行的要求，我们在产品定价方面与以往有所不同，其主旨是让客户更便捷地使用我行产品，而且成本更低。

问：对于客户而言，建行主要是根据哪些条件确定贷款额度?

答：建行在确定贷款额度时主要依据两方面因素，一是交易房屋价格或评估价值，二是客户的还款能力。客户本身的资质情况和还款能力是确定贷款额度的首要因素。建行借助于中国人民银行征信系统，建行内部信息系统查询借款人的信用资质及过往贷款记录，并重点通过了解贷款人的职业和收入情况，对贷款人进行客观评价，在此基础上判断可以给予客户的贷款额度。所购房屋情况包括新建住房(俗称一手房)和存量房(俗称二手房)两类。我们对房屋的交易价格是否合理、变现能力强弱等指标进行客观评价，据此确定可承受的最终贷款额度。

问：目前建行对自住型需求第一套房购房者、自住型和投资性需求第二套房购房者和自住型需求=手房购房者5类人群的服务产品有哪些?

答：适用于自住型需求第一套房购房者主要是个人住房贷款。该产品已发展得较为成熟，特点是手续简便，贷款成数最高可8成，利率可以是基准利率的0.7倍、贷款期限最长30年。

对于自住型和投资性需求的第二套房购房者，可选择的产品主要包括个人住房贷款和个人住房抵押额度贷款。这部分客户已有了一套住房，他们在购置第二套住房时可以选择上述两种产品。个人住房贷款的特色在前一个问题中已做说明。个人住房抵押额度贷款的主要特色在于借款人申请时可以用所购房屋做抵押，也可以用自己名下已具有完全产权的其他住房做抵押，或用所购房屋及已有现房共同做抵押来覆盖拟购房房款。我们将根据房屋价值及贷款人资质给予其一定额度。在额度范围内贷款人可用于购房，额度未用足还可以用作消费，比如购车、装修、旅游、教育、医疗等。对于贷款人来讲融资更简单，使用更方便。

对于自住型需求的二手房购房者，可选择的产品是个人再交易住房贷款。这个产品与个人住房贷款产品的优势相近，均是为自住购房人提供的信贷产品，产品运营时间长，信贷政策优。

除了上述3种情况，还有一些特色产品可供购房者选择。最主要的特色产品是个人住房抵押额度贷款。这种产品的特点是额度管理，循环使用，支用方便，一劳永逸。此外，购房者还可以选择个人权利质押贷款。

问：购房者申请房贷需要注意哪些关键环节?

答：购房者申请房贷时主要需要注意以下几点：一是根据自己当前和预期的收入状况，月生活支出及已有负债来确定自己的贷款额及贷款期限，量力而行，保证每月的还款来源充足。二是在与银行洽谈贷款时配合提供相关信息，以避免后期因信息不足或失真等原因影响效率。三是贷款服务选择合适的银行。建行网点众多，方便客户办理贷款变更和还款手续，贷款不收取费用。需要提醒的是，银行将留存购房合同原件，如果担心在贷款期间需要随时查阅或使用合同，可提前复印一份留存备用。再就是贷款后要按时还款，避免造成个人不良信用记录，给生活和工作带来不必要的麻烦。

问：请您介绍一下如何利用房贷理财，让购房者更省钱?

答：可以选择建行的“存贷通”增值账户业务。这项业务是建行为个人住房贷款客户提供的既能灵活运用资金，又可以获得额外增值收益的全新服务。它让住房贷款和活期存款全面挂钩，提高了客户活期存款的收益，减轻了房贷的负担，同时避免了需要资金时再贷款的麻烦。具体而言，就是把其贷款代扣账户申请设定为存贷通增值账户。当账户内存款高于3万元时，建行自动将其中一定比例的存款在不支取还贷的情况下视同提前还贷(账户存款余额不变)，客户实际利息支出减少；而在客户需要资金时，可随时提取存贷通增值账户中的部分或全部存款(包括被视同提前还贷部分)，给予客户灵活方便。

例如，李先生与王太太是工薪一族，他们要赡养双方父母还有一个5岁的女儿，真所谓“上有老，下有小”。全家月收入1.2万元，除去生活费用后，剩余8000元左右。为方便照顾双方父母，去年3月份他们向建行贷款70万元购置了一套大房子，贷款期限20年。李先生考虑到一家老小的不时之需，手里不放着几万元，心里总不踏实，所以也不敢提前还款，只能一边在银行存着5万元的活期存款，一边支付高额贷款利息。在建行申请存贷通增值账户后，李先生准备将家里的存款和每月工资节余都存人这个账户。按这种存款模式测算一下，李先生惊喜地发现，可以节省1／3左右的贷款利息。