时间：2022-10-28 10:27:08
当今的房贷产品可以说是琳琅满目，而且时常有新品推出，用乱花渐欲迷人眼来形容也毫不为过。对于贷款人来说，如何认识这些房贷产品，并挑选最适合自己的?
认识房贷本质
房贷从根本上来说是一笔需要还本付息的负债。各家银行及各种房贷产品在贷款和还款方式等方面存在着不小的差异，但本质是一致的：都是根据对银行资金(本金)的占用情况来计算利息。资金的占用额度越高，占用时间越长，利息就越多。专家根据复杂的计算公式，说某种房贷产品某种还贷方式为你节省了多少利息，请不要相信你真的就占了便宜。所谓的节省利息，就是对本金的偿还力度加大了，本金减少得快，所要偿付的利息自然就少。
房贷是一种工具，对银行来说，房贷产品是这种工具的表现形式，而对贷款人来说，房贷产品是这种工具的使用形式。工具本身并没有好坏之分，关键在于什么人使用，以及如何使用它。同样两个人驾车从北京到南京，有个人喜欢旅游，说我想到西安绕一圈，这并无不可，只要从北京到西安再到南京有路。当然最好的办法就是走直线距离。
房贷产品丰富化是市场的巨大进步，它满足了不同人群对房贷的差别需求。比方说起初从北京到南京只有一条路，随着交通条件的改善，现在变成了无数条路，不要说绕道西安，就是绕道拉萨也无不可，只要愿意多掏油钱。这个油钱，对于房贷来说就是利息。
几种典型的还贷方式解析
人的收入状况会有差别，而且收入状况并非固定不变。另外，人对负债的偏好程度也不一致。不同需求的人群，自然要选择更适合自己的房贷产品。关于一些房贷新品的特征以及适宜人群，在本刊2008年第9期和第10期的《房贷产品似新衣》文中已有阐述。还贷方式是房贷产品的集中体现。为了给贷款人形成更为直观的认识，记者采访了伟嘉安捷的房贷专家，以案例的形式对几种典型还贷方式做出简评。
等额本息：负担利息多
把按揭贷款的本金与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额。
特点：每月归还金额相等，其中本金逐月增加，利息逐月减少。但是占用银行资金时间长，还款总利息较高。
适合人群：收入处于稳定状态，买房自住，经济条件不允许前期投入过大的家庭或个人。
专家简评：以等额本息还款方式还房贷，贷款人每月承担相同的款项也方便安排收支。
等额本金：可少还利息
贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清本月应付的贷款利息。
特点：每月归还金额递减，其中本金每月相等，利息逐月减少。总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
适合人群：目前收入较高，但已经预计将来收入会减少的人群。或者是有一定的经济基础的人群。
专家简评：采用等额本金还款方式，贷款人在开始还贷时，每月负担会较大些，在贷款总额较大的情况下，相差甚至可达千元。但随着时间的推移，还款负担会逐渐减轻，总的利息支出较低。
气球贷：低利率，长期限
气球贷为贷款人提供了一个较短的贷款期限(如5年)，又以一个较长的期限来计算月供(女1120年)，减轻了前期还款压力。同时，由于贷款期限短，贷款利率也低。
以贷款额度40万元为例，贷款期限20年，如果不采用气球贷，适用的基准利率是5.94％，月供额为2851.90元(等额本息，下同)。采用气球贷以后，就可以适用5年期的基准利率(5.76％)，同样20年的期限，月供额为2810.62元，减少了41.28元。在5年到期后贷款人可选择一次性偿还剩余本金，这实质上相当于一个20年期的贷款提前还贷，因此节省了利息。
特点：银行目前主打兼顾短期贷款利率和长期还款周期的产品，是上述多个核心借贷的串联组台。在第一个5年借贷20年计算还款周期产品到期后，银行通常不要求房贷者一定偿还本金，而是将其展期至一个新的5年借贷15年计算还款周期的产品，此后数期以此类推。
适合人群：计划持有房产期限较短的贷款人；预期未来收入会有大幅增加的贷款人；收入不均衡的贷款人，计划在中短期将贷款转往他行的贷款人等。
专家点评：气球贷打破了原来月供还款额按实际贷款年限的计算方式，不同于其他还款方式，期末剩余本金一般为零。气球贷有一定的期末剩余本金，因此在贷款期限内每期还款金额较少。
双周供：加快还款速度
双周供是对原等额月供的对半分开加速还款的一种创新房贷产品，其关键是通过增加每年的总还款额以达到加速还款，进而节省利息。由于双周供按照月还款额的一半来计算还款额，而其实，每年共有26个双周，这样每年要按13个月还款，贷款人在不知不觉中还款速度大大加快了，就会比按月还款省下一部分利息。
特点：还款率提高，可适当节约贷款本金的使用，缩短贷款支出年限，同时可以减少利息支出。
适合人群：收入宽裕的家庭，或者是实行周薪制的职员。
专家点评：双周供在加快还款频率的同时，贷款期限相应缩短，在还贷压力基本不变的前提下，最大限度地节省利息开支。另外，如果双周供在贷款期限保持不变，每双周还款额可以少于原月供一半，减轻贷款人还款压力。
存抵贷：和活期存款挂钩
在不影响资金流动性的前提下，用活期存款来冲抵按揭贷款。节省的利息作为理财收益返还给贷款人。
特点：这是具有理财概念的房贷产品，贷款人资产和负债能够相互融通，实现资金安排上的最大便利。
适合人群：资金周转量大且频繁的，而又不愿意经常去提前还款的贷款人，如中小企业主。
专家点评：对于这些适合小众的还贷方式，股份制银行推出的产品会比较多。除了贷款人本身的意向以外，银行方面设立的门槛和要求相对较高。贷款人需从个人实际情况出发来选择。