完善存量房服务平台建设 促进房地产市场稳健发展

当前，在宏观调控不断深化的大背景下，房地产市场的稳定、健康发展无疑是全社会关注的焦点问题。而存量房市场作为其中重要的流通环节，也越来越受到人们的重视。特别是市场快速发展与制度建设滞后的矛盾更加凸显，房地产经纪行业与消费者之间矛盾依然突出，存量房交易的安全和效率问题亟待改善。根据国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（[2010]4号）和2011年1月20日住房和城乡建设部等三部委颁布的《房地产经纪管理办法》，健全房地产经纪市场监管体系、构建和完善房地产交易服务平台，已成为各地政府的当务之急。

本文试图通过对市场的分析、政策的解读和对市场发展趋势的预判，为有关方面的决策提供一些参考意见与建议。

一、存量房市场及房地产经纪行业发展现状

我国的存量房市场是上世纪末随着房地产市场的兴起逐步培育和发展起来的，在经历房地产市场十余年快速发展过程中，存量房市场从无到有、从小到大，当前已基本与增量房市场平分秋色，从发展趋势来看，市场比重还将进一步提高。与之相适应，房地产经纪行业近年来也是飞速发展，从业机构和人员已具备一定规模。但是，由于历史的原因和制度建设的滞后性，存量房市场和房地产经纪行业存在的问题也是层出不穷，具体可归纳为以下几方面。

1.缺乏统一、规范的信息渠道

长期以来，房地产经纪机构各自为战，通过门店、网络等手段网罗房产信息，并以各种方式刊登和散发房源信息。一方面，信息重复率和混乱程度很高，造成了消费者的无所适从；另一方面，经营过程中广告、营销费用大，有效性存疑，导致经纪机构效益普遍不高。尤为严重的是，有少数不法经纪机构利用信息渠道的混乱和信息不对称，肆意编造不实信息，骗取不当利益，给市场和行业造成了严重不良的影响。

2.从业门槛低，行业整体素质有待提升

房地产经纪行业从业机构和人员一直以来都存在进入门槛低、鱼龙混杂等问题，存量房市场活跃时，经纪机构往往如雨后春笋般急剧增加，而一旦市场转淡时则纷纷关门歇业，造成了市场的极不稳定。加上一些从业人员素质不高，经营诚信度不强，服务常常很难到位，使得整个行业的市场形象和社会地位始终不高，严重制约了行业的健康发展。

3.经纪行业竞争无序，市场秩序急需梳理

为了在有限的空间争得发展机遇，不少经纪机构一方面相互采用低价竞争的“自杀式行为”争抢市场份额，另一方面对消费者采取瞒报、模糊收费甚至赚取差价等方式谋取不当利益。整个行业缺乏统一、规范的操作模式，行业自律严重不足。

4.运作成本居高不下，市场效率尚需提高

由于经纪机构诚信度较低，市场信息不对称，导致经纪机构盲目外延式扩张，信息行业推波助澜，造成空前繁荣的假象。以一个中等城市为例，存量房年交易量11000多户，经纪机构达400多家，注册的从业人员有3000多人，年人均撮合成交房屋3～4户，可以看出这是一个非理性的市场，是一个效率低下的市场。

5.监管不力，交易安全屡受挑战

由于有关部门缺乏对经纪机构的有效监管手段以及交易资金监管实施不到位，使得存量房市场屡屡出现各地经纪机构占用、骗取客户大量资金的情况，使得房产经纪行业的信誉度一直处于被广泛质疑的境地，存量房交易安全问题也成为社会稳定的一个隐患。

二、建立统一、规范的房地产信息服务平台

市场的规范化建设和监管的有效落实需从源头抓起。因此，建立健全房地产信息服务平台，是一项重要的基础工作。

一是，由政府部门牵头建立统一、规范、开放的区域性房地产信息网络系统。一个城市或地区所有待售的房源信息和需求信息都在同一系统登记、，信息分级限向社会开放。经纪机构以会员制方式加入该服务平台。房地产经纪人可通过注册方式在该平台承接和业务信息。

二是，委托人与受托机构签订委托协议，并建立经纪信息官方核验制度，避免重复信息和无效信息。

三是，参照欧美发达国家“公盘制”模式，结合“独家”制度，实行信息的全面共享和经纪机构利益分享机制。

三、建立安全、高效的存量房网上交易平台

按照住建部关于“健全房地产经纪市场监管体系，加快开通房地产经纪合同和买卖合同网上签约系统，构建统一的网上签约、交易过户、产权登记信息平台”及《房地产市场信息系统技术规范》等相关要求，开发建设存量房网上交易系统。该系统包含房地产经纪机构管理、房地产经纪人管理、存量房买卖合同备案、统计分析、诚信档案、信息六个子系统，全面管理经纪行业动态，准确及时公布行业信息，客观公正评价行业信誉，从而为市场交易形势研判提供有效依据。

四、切实加强存量房交易资金监管，实现房地产交易全过程网络监管

2006年12月29日，建设部和人民银行出台了《关于加强房地产经纪管理，规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，已有不少城市出台了存量房交易资金监管的政策和实施方案，基本上有政府直接监管、委托第三方机构监管以及银行监管等方式，从实施效果看，都在流程运转和运行效率方面或多或少存在一定的问题。

一方面，加强存量房资金监管、规避由经纪机构代客户保管资金所可能出现的风险，是政府有关部门刻不容缓的责任；另一方面，交易本身是市场行为，不能简单以行政手段长时间强行制约。如何兼顾两方面情况并适应市场需求，是资金监管机制长效建设的关键。

首先，必须明确政府在存量房资金监管方面的主导作用，由政府有关方面积极制定方案和实施细则；其次，在具体实施过程中既要考虑必须有一定的权威性和执行力度，也要确保市场效率和运行顺畅。因此，比较理想的模式是： 1.政府直接引导但不具体实施监管，即组建或委托第三方机构来进行资金监管。2.加强与银行、公积金中心、贷款担保等金融机构的合作协调。3.资金监管与房地产信息网络化管理以及存量房交易网上管理系统有机结合，形成完整的管控网络。4.资金监管实行市场化选择，由交易双方选择是否进入，一旦进入则实行全面的资金监管，并且第三方监管机构承诺确保交易资金安全。5.积极引导和鼓励通过经纪机构成交的存量房交易进入资金监管系统。通过政府引导组建的资金监管机制为存量房交易市场提供安全、省心的服务平台，采用交易双方选择方式，保障了存量房交易公正、公平的市场环境。

五、多管齐下、配套服务，系统推进存量房交易平台的全面升级

一是，政府重视，整合资源优势，加快推进规范化市场管理。房地产经纪行业是城市现代服务业的重要组成部分。政府要从产业振兴和促进行业可持续发展的角度，充分利用相关资源搭建公共服务平台，完善交易规则，加强监督管理，合理制定税费标准，促进存量房市场又好又快发展。

二是，发挥行业协会作用，促进经纪机构和从业人员的自律、自强。一方面，通过行业协会形成合力，培育骨干经纪机构，制定行业公约，引导和促进经纪机构的规范化发展，提升行业形象和社会影响力；另一方面，积极发挥行业在企业和政府间的桥梁作用，为行业发展争取更有利的政策、市场环境。

三是，深化房地产经纪制度改革，推动经纪机构的转型发展和经营模式提升。其一，是要切实提高房地产经纪从业门槛。我国实行注册房地产经纪人考试已有多年，要进一步开展省级经纪人协理资格认证，在此基础上加快实施新的经纪人制度。对经纪机构必须从注册资本和专业经纪人数两方面提高进入门槛。其二，是要针对目前经纪机构普遍广铺门店摊子、经济效益不佳的问题，改变传统经营模式，积极推行网络经纪人模式和独立经纪人制度，使经纪机构转型成为经纪人服务机构，促进经纪行业的真正转型升级。

四是，建立存量房市场监测分析、经纪机构与人员和消费者的信用评价体系，创造安全、诚信、稳定的存量房交易环境。

五是，合理制定存量房交易费用标准，切实降低交易成本，提高市场各方的积极性和参与热情，使存量房交易在整个房地产市场中充分发挥稳定剂和剂的作用，促进市场繁荣和可持续发展。