地产调控政策密集出台之后

国内宏观调控从房地产而起，一系列令人眼花缭乱的政策密集出台，使得房地产这样的一个微观市场，刹那间迷雾重重，令人对未来渐渐失去方向感。通过梳理了近期的系列政策，笔者认为，总体来看，我国宏观调控对于房地产行业的影响已经显露殆尽，政策冲击的重点已经从行业转向了政府行政结构调整。就行业来说，这次的宏观调控，实际影响并不大，舆论在这方面是过于冲动了，但就深远的影响来说，规范行业市场的呼声和政策影响则非常大，这方面必将在未来更清晰地展现出来。

对今年以来的有关房地产方面的政策进行评估，可以从两个角度来考察，一个是从整体政策角度来看，一个是从未来变化趋势来看。

从政策的整体上看，暴露出了很多问题。首先，体制上表现出了种种缺陷，地方政府的土地开发积极性与分税制的关系，使得分税制成为土地调控的障碍，这在过去是完全可以预估的；其次，房地产市场被政策割裂的现象表现突出，一个完整的市场，却由国土资源部、财政部门、建设部、银行与金融以及工商和税务多头管理，互相扯皮，缺乏协调；第三，建设部实际对房地产的商务运作和技术运作并不了解，政策方向有一定问题，因此政策的有效性被广泛抨击；第四，国内投资品严重缺乏，由于没什么赚钱的东西可投资，因此在经济高速增长过程中，出现一些行业的集中投资热潮是完全正常的，对此相关政策只是被动操作，没有正确认识；第五，社会问题被归结成为行业问题，房地产成为了众矢之的。

理论上看，宏观调控是不断的、持续的微调，犹如美联储对于利率的控制和调整一样，目的是避免危机的出现。但我们在实际执行上，由于现有体制无法适应战略上的弹性要求，因此宏观调控多多少少是在制造行业危机。每当宏观调控出现，大家都会根据经验认为行业景气即将结束，这是一种必须要克服的瓶颈，有待将来改善。否则对经济，对行业的伤害将无法避免，社会成本会越来越高。

从未来变化趋势上看，因为种种天然的缺陷存在，因此政策本身以及政策重点出现转变是必然的。目前，国务院已经放出乐观的信号，认为对房地产的调控是成功的，一般而言，这是中国调控政策即将放松的开始。事实上，即使是国家高层，对于调控也是需要一个渐进了解的过程。调控开始阶段的各种争议和广泛的讨论，总的来说，效果是好的，至少起到多角度看问题的客观效果。现在人们至少已经了解到，房地产只是中国众多行业中的一个，它的发展有助于中国经济增长，而地方政府对于土地的特殊兴趣，要在财政以及分税制的基础上解决；而解决各种社会问题，本身就是政府的职责，而这种社会问题是无法以一个行业为基础解决的。

虽然房地产宏观调控政策，从“国六条”开始，密集推出了十几个重大决策，似乎是“山雨欲来风满楼”。但我们有理由相信，国内对于中国经济将会持续地高速增长，已经接近于取得共识，而这种高速增长同时也会产生财富的积聚，政府今后的调控重点，将会是在这些方面。对于房地产行业来说，我们相信今后将只是一个规范的问题。这种规范，不是刹车，而是谋求健康发展。未来的中国房地产市场，政策压力即将释放完毕，行业的看点，将从外部环境转向行业内部的整合。

（作者为安邦集团研究总部分析师）