地产基金被监管

在中国野蛮生长，快速崛起的地产基金最近开始有“转正”趋势——即明确监管归属。这对迅猛发展的中国私募房地产投资行业意义何在?

尽管以一种野蛮生长的姿态快速崛起，但在中国发展的几年里，地产基金一直没有明确监管归属，也一度被扣上“不合法”、“非法集资”等帽子。

最近，国家发改委最新公布的一份已备案股权投资企业列表中，盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司旗下的北京盛世神州房地产投资基金(有限合伙)成功备案，成为第一只在国家发改委备案的私募房地产投资基金。

这在中国地产基金史上，是一个具有转折意义的事件。对此，清科研究中心认为，快速发展的中国私募房地产投资行业，如果能够尽快明确监管归属，规范操作，对保障投资人利益，以及促进行业健康发展将具有积极的推动作用。不是十分“利好”的利好?

对此，盛世神州房地产投资基金管理有限制公司也表示：“这表明我们完全符合国家发改委对股权投资企业规范发展的要求，奠定了行业第一梯队的地位，对于我们今后与社保基金及保险公司对接，以及成为合格的房地产基金管理人都有益处，极大地拓展了公司未来发展的空间，具有重大意义。”

的确，这是一个市场信号。然而，对这一信号，一些业界人士却认为“不一定是十分利好的利好”。

“很难说是不是利好，管得更严了，还要等市场反应。”一位上市公司战略部总经理这样说道。

另外一家房地产基金的合伙人却认为，“尽管在发改委备案需要承担更多基金管理监管与财务信息披露的压力，但基金投资决策与资金管理使用流程会更加规范化。”

刚刚从盛世总裁一职卸任的王戈宏则认为，将房地产PE纳入备案，对大资金进入房地产私募基金应该有帮助，这给险资、社保和外资创造了一个进入房地产领域的必要条件，“目前来看，这对行业应算是个利好”。

在盛世任职期间，王戈宏实现了北京盛世神州房地产投资基金在国家发改委的备案。“从申请到成功报备用了3个月的时间，审核还是比较严格的，需要的资料也很多。对基金的资格核查得很严。”王戈宏表示。

在盛世神州成为第一只在国家发改委备案的私募房地产投资基金之后，河山国际资本集团董事长曹少山预测：未来规模达到5亿元以上的房地产私募基金将在国家发改委备案，规模较小的则可在地方发改委备案。

监管迫在眉睫

对速发展的地产基金来说，明确监管归属，可以说是一件迫在眉睫的事情。

2011年，国内地产基金迅速扩容。清科研究中心2011年12月底的数据显示，2011年前11个月，共有26支可投资于中国大陆地区的私募房地产投资基金完成募集，募资总额达36.42亿美元；投资方面，前11个月中国市场共完成房地产投资35起，交易总额22.2亿美元。

近日，住房和城乡建设部政策研究中心的《人民币房地产私募基金发展报告》也称，“根据各方信息汇总，估计目前人民币房地产私募基金融资总规模近千亿元。”这一数字相比2010年全年约500亿元的数字已有成倍的增长。该报告认为，基金在未来三年内将达到5000亿。

“人民币房地产私募基金出现并发展的最大意义在于，它能够为社会大众寻找投资渠道；对房地产市场投资形成有效分流，将投资从需求端引向供给端，增加了住房的有效供给；同时，令房地产行业较高的利润大众化。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，在严控银行贷款不放松的情况下，适应新融资渠道一定会成为房企转型的必经之路。

同时，国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠认为，对于房地产开发商来说，在融资渠道收缩、融资难度增加的情况下，私募基金应该说是增加了一个新的融资渠道。

寻找发展之路

“尽管房地产基金在中国的发展还不到4年，但在房地产市场调控的形势下却赢得了机遇，发展迅速。”高和资本董事长苏鑫认为，对于房地产私募基金，目前业界看法不一，有的认为它是房价下行和市场调整中的昙花一现，有人则觉得它可以长期存在于房地产市场。

苏鑫认为，市场之所以对房地产私募基金存有误解，是因为开发商认为PE基金和信托、银行贷款相似，成本很高。

而实际上，PE基金融合了民间资本，一般为反周期运行，在开发商投资信心丧失时，基金反而可以加大比重。这样一方面能够调节市场，另—方面基金也可引导民间资本流向，减少炒高房价的力量。因此，房地产私募基金的发展与国家的调控方向是一致的。

不过，由于缺乏监管，极易引发道德危机、法律危机和信用危机等，这些也是影响房地产私募基金发展的重要因素。

鉴于这些现状，房地产基金一直在寻求一条健康发展之路。2011年8月18日，高和投资、盛世神州等五家基金联盟发起单位，在观点博鳌房地产论坛上，代表即将正式挂牌的全国房地产投资基金联盟，了一份行业自律宣言。这也可以视为第一份房地产基金的“行业规范”。

高和投资董事长苏鑫表示，发起这份自律宣言的主要目的是希望房地产基金行业形成规范，避免鱼龙混杂，泥沙俱下的现象。

几天后的2011年8月26日，在北京昆仑饭店，全国房地产投资基金专业委员会暨全国房地产投资基金联盟正式成立。

而在2011年岁末的时候，北京盛世神州房地产投资基金又在国家发改委备案，成为首只在国家发改委备案的私募房地产投资基金。

“这或许是房地产市场调控的功劳，让大家有时间磨合，并思考地产基金的发展方向和存在的问题。”一位业内人士表示，当前房地产基金与房地产商同样经历着一轮大考，在这个时候，房地产基金一边面对着前所未有的发展良景，一边却面临着不断探索“路在何方”的重任。