某房地产公司开发项目全过程工程造价管理模式研究

摘要科学合理的项目成本管理已经成为了房地产公司实现开发利润最大化的一个最关键的要素。本文通过对某公司工程造价管理现状的分析和研究，指出了现行工程造价模式的不足，并介绍了一种基于活动的项目全过程工程造价管理模式，可以被同类企业所借鉴。

关键词房地产公司，全过程工程造价，管理模式，活动

中图分类号：TU723.3文献标识码： A 文章编号：

1前言

自二十世纪九十年代开始，中国的房地产业开始起步，伴随着中国市场经济的发展，我国的房地产市场发展地异常迅猛，甚至于房地产业已经成为了促进我国经济发展的重要因素之一，其巨大的利润率正吸引着越来越多的投资者。但房地产建设项目动辄需要几百万、上千万甚至过亿的资金，项目建成后是否可以实现盈利，是每个投资者所关心的问题。

近几年来，随着房地产市场竞争加剧以及房地产市场逐步走向成熟和规范，房地产行业的利润率已经趋于平均化，并且将逐步告别过去的暴利时代，房地产公司和房地产投资商己越来越重视房地产项目的造价控制，科学、有效的项目开发成本管理，是房地产公司实现集约效益型开发、降低成本、实现开发利润最大化的不可回避的一个现实问题。

2工程造价管理的目的与意义

伴随着国家宏观调控政策的不断深入，我国房地产业在经历了多年的发展后，正朝着市场越来越规范，专业化水平越来越高，房地产行业的利润率正逐渐回归到正常水平的方向发展。有鉴于此，如何提高房地产公司的核心竞争力，从企业内部挖掘潜力，加强开发项目成本管理，已经成为了房地产公司迫切需要解决的问题，而科学的房地产开发项目造价管理可以使公司的项目决策更具科学性和预见性，为房地产开发公司实现既定投资目标提供了科学依据。

本文通过对某房地产开发公司工程造价管理现状的分析，指出了传统工程造价管理模式的不足，介绍了一种基于活动的开发项目全过程造价管理模式，这种管理模式包括全过程工程造价的确定模式以及全过程工程造价的控制模式两部分，通过对二者的构建，可以有效地改善该公司项目成本管理中出现的问题，进而实现了对其房屋开发费用的削减和控制目的。

3工程造价管理的基本理论方法

(1)全生命周期造价管理基本理论与方法

开发项目全生命周期造价管理模式可以指导设计者系统地、全面地从项目全生命周期出发，综合、全面地考虑工程项目的建设期成本和运营期成本，以取得两者之间的最佳平衡，即在确保不以牺牲建设项目的功能和使用性能的前提下，实现降低项目全生命周期成本的目标。从长远的观点看，建筑未来的运营和维护成本并不低于它的建设成本，部分建设期成本低的工程项目往往会带来高昂的运营和维护费用，甚至在一定范围内，它们之间是一个此消彼长的关系，工程造价管理人员应通盘考虑，不应简单地割裂二者之间的关系。

(2)全过程造价管理基本理论与方法

与全生命周期造价管理模式相比，全过程造价管理模式更具动态性，是一种基于活动管理的决策和实施方法，它把项目的造价控制看作是一个动态实施的过程，在整个建设项目的全过程当中，都需要对项目的造价进行估算，并对成本实施控制。显而易见，这种模式是一种全新的开发项目造价管理模式，它的核心思想是采用基于活动管理的方法去降低和消除项目中的无效和低效活动，从而实现建设成本的最小化。目前，这一模式已经得到了世界上许多优秀的房地产公司的认可，并在实际应用中取得不错的效果，是一种比较科学的造价管理模式，这也是本文重点分析研究的工程造价管理模式，但建设成本的最小化并不等同于全生命周期投资成本的最小化，这还有待于我们进一步研究。

4某公司工程造价管理现状分析

我国现有的工程造价管理模式不是以建设项目的工作分解与活动分解技术方法作为支持的，其带有明显的计划经济定价方法的烙印，与全过程造价管理方法相比， 它是一种相对落后的工程造价管理模式。

本文重点分析的某公司所采用的房地产项目造价管理方法就是我国现有的这种开发项目造价管理方法，它主要由开发项目造价的确定方法与开发项目造价的控制方法两部分组成，前者主要通过对国家或地方统一的工程量定额和工程造价定额的套算去确定出一个房地产项目的造价，后者主要通过控制不同开发项目阶段的各种工程造价结算来实现。这在实际的工程造价管理中存在着以下不足：

(1)公司在定义与决策阶段存在的主要问题

由于人力资源管理不够完善，且缺乏科学的投资决策方法，所以该公司在定义决策与阶段存在以下问题：a.项目前期缺乏经验丰富的专业技术人员；b.投资决策所需的信息不够专业，项目可行性报告质量低；c.该公司的项目审查与批准一直由老板一人拍板，缺乏科学性，且潜在风险较大。

(2)公司在设计与计划阶段存在的主要问题

因为该公司对设计标准缺乏重视，且对设计阶段成本控制的重要性认识不足，所以该公司在设计与计划阶段存在以下问题：a.在设计过程中只管出图，不关注方案的经济合理性；b.有的项目为了赶进度，出现设计图纸前后矛盾，反映到施工阶段，就是施工方案的频繁变更和修改。

(3)公司在项目实施阶段存在的主要问题

因为缺乏科学合理的招投标制度，施工组织安排欠合理，设计深度和广度又往往不够，所以该公司在项目实施阶段存在以下问题：a.招投标管理不合理，不具科学性；b.缺乏有效的施工成本控制措施，即使工程项目按期保质竣工，但却无法达到预期的经济收益。

(4)公司在完工与交付阶段存在的主要问题

因为该供公司项目部对竣工材料缺乏严格的审核，且审核过程也缺乏科学的监督措施，所以该公司在完工与交付阶段存在以下问题：a.施工方报送的图纸、变更单、结算书等资料存在不完整，甚至虚假的情况；b.承包商可能虚报工程量。

5全过程工程造价管理模式的构建

房地产开发项目全过程造价管理具有两项主要的内容和过程：开发项目造价的确定过程和开发项目造价的控制过程，对于一个开发项目而言，一般是先对项目造价进行确定，然后才会按照项目预算去实施对项目造价的控制。

5.1全过程工程造价的确定模式构建

从一个建设项目的全过程出发，通过运用工作分解和活动分解技术，将开发项目分解为多个开发项目阶段，再将这些开发项目阶段分解，形成开发项目各个活动的清单，工程造价人员应该以这个清单为基础，并根据基于活动的成本核算原理，对各项活动进行造价分析和确定，进而实现对整个开发项目全过程的造价确定。

5.2全过程工程造价的控制模式构建

房地产开发公司各个项目工作包和各项项目活动的造价都是由于在开展开发项目的活动中消耗和占用了资源所形成。因此，房地产开发公司对开发项目的全过程造价控制要从两个方面进行。第一，对通过运用工作分解和活动分解技术得到全过程中的各个项目活动以及它们的方法进行直接控制，对无效活动要直接消除，对低效活动要尽量减少或对其方法进行改善；第二，通过科学合理的资源配置方法和物流管理方法对开发项目资源管理不善或资源配置不当的问题进行改善，从而实现成本的降低。

6结束语

任何房地产公司的利润实现都需要从开源和节流两个方面着手，前者要求房地产公司最大限度地挖掘项目潜在价值以及提高附加值；后者即降低、控制成本费用。对房地产开发公司而言，项目的潜在价值有限，很难进行大的挖掘，而现行的开发项目造价管理模式却存在着明显的“成本浪费”，值得企业反思。本文介绍了一种基于活动的开发项目全过程造价管理模式，这种模式有利于提高企业的投资收益率，推动房地产公司健康持续向前发展。

参考文献

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