政府适度介入以房养老路径探讨

摘 要：我国已经进入老龄化社会，而且老龄化趋势还将继续加重，养老压力会不断增大。以房养老作为多元化的养老手段之一，可以开辟新的养老筹资渠道，尽管目前还存在诸多障碍，未来会有广阔的发展前景。考虑到我国的现实，目前应由政府适度建设性介入以房养老市场，政府主导，市场化运作，建立起以社保经办机构为核心的运行机制，促进以房养老市场的发展完善。

关键词：以房养老；老龄化；政府主导

中图分类号：C916 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2014）07-0087-02

以房养老又称倒按揭，最初起源于荷兰，以美国发展得最为成熟完善，后扩延至澳大利亚、日本、法国、中国香港等地，在国际社会已是一种比较成熟的养老模式，在实践中又衍生出以房换养，租房养老，大房换小房等新形式，但都是以房产为依托。我国自2006年才引入“以房养老”的概念，作为一种新的养老金筹资方式，在未来有广阔的发展前景。

一、以房养老的运作机制分析

一个完整的以房养老运行机制离不开借款老人、银行、保险公司、中介机构、物业公司、资产管理公司、政府监管部门的共同参与，各个参与主体缺一不可，需要密切配合，才能保证倒按揭市场的正常运行。

1.老年人与社保经办机构签订委托协议，规定双方的权利和义务，由社保经办机构代为办理住房反抵押贷款，老年人可直接从社保经办机构领取贷款，作为补充养老金。老人对金融业务的了解是不完整的，相对于专业的金融机构在信息方面处于弱势地位。由社保经办机构代为办理，以组织化的力量申请贷款，谈判议价能力提高，利于维护老年人的利益。银行与社保经办机构做批量交易，比与一个个老人做单独交易降低了交易成本，且增加了交易量，获得规模效益。在开展这项业务初期，互信缺乏，社保经办机构是政府的办事机构，对银行和老年人来说具有公信力，更可信，促进以房养老的发展。

2.社保机构组织相关材料向银行提出贷款申请，由第三方房产评估机构对老年人的房屋估值，人寿保险公司预期老人的寿命。银行根据估值、预期寿命、利率等其他因素，确定适宜的贷款额度，签订合同。银行应根据房产价值的不同推出不同的住房反抵押贷款品种。

3.由于这项业务会随着时间的延长而面临更多的风险，合同双方都应该购买保险，由保险公司或政府机构担保。保证风险来临时，弥补一部分损失。老人的房产是其唯一的大宗财富，承担风险的能力很差，必须谨慎操作。

4.合同执行期间，老人应委托物业公司负责维护房屋，使房屋的正常使用价值不受损，收回后可以在市场上交易流通。这一点很重要，如果收回的房屋破败不堪，或房屋贬值，银行的预期收益就无法实现。

5.资产管理公司负责营运收回的房屋，取得自己的收益后，剩下的就用来偿还贷款，营运房屋不是银行和老人的强项，交给专业的资产管理公司，更利于房产的保值增值。

6.专业咨询机构为各方提供信息服务。在市场中交易双方都面临着信息不对称，金融机构不能完全掌握老人的工作经历、健康、房屋状况等，老人也不能对金融机构的业绩、信誉、潜力等了如指掌，这可能会给双方都带来损失，尽可能消除信息不对称利于降低交易成本和增强交易双方的互信、互利、互惠。在决策前接受专业咨询服务，综合多种信息，消除决策的盲目性。

7.政府负责监管整个业务流程。监管不仅指制定法律规范，还要有日常的监管，定期的检查，或受理投诉，调解纠纷等，只有每一个环节都规范化，才能保证整个运行机制的健康、有序运转。监管不是阻碍金融机构的创新和积极性的发挥，监管的权力要在适度的范围内，目的是维护正常的市场秩序，保护各方的合法权益。

二、以房养老的制约因素分析

1.传统观念的阻碍。房屋是大宗不动产，传统上是要作为遗产由子女继承的。中国人传统的家庭观念很强，亲人之间负有终身的责任。父母也总希望给子女留下一笔财富，这一直被视为理所当然的。而西方人崇尚独立自主、个人主义，父母注意培养子女的独立性，子女成年后要离开父母独立生活。他们基本没有由子女养老的概念，主要依靠社会和自己养老。子女也不要求从父母那里继承房产，老人完全可以凭自己的意愿处置房产。

2.政策法规缺失。市场经济是法治经济，房屋抵押过程有银行、保险公司、中介机构等多个主体参与，需要有一套完整的法律法规，规范操作流程，调整利益关系，解决纠纷。

3.房价不稳、寿命、道德等风险因素。我国房地产市场的历史很短，最近十年却空前繁荣，房价持续上涨，远高于多数家庭经济能力，明显有“房价泡沫”，存在着一定程度的金融风险。倒按揭是以房地产市场基本稳定为前提的，上涨会损害借款人的利益，下跌会让金融机构亏损。我国房地产市场的不确定性很大，政府未来如何调控尚不明朗，这会让金融机构望而却步。另外，合同的期限取决于借款人的预期寿命，由于信息不对称，金融机构不可能准确预测借款人的寿命，这就存在逆向选择的风险。合同期限越长，金融机构面对的风险越大，如不能获得预期的效益，金融机构是不会涉足的。

4.二手房产市场发展滞后。我国房地产市场畸形发展，一级市场空前繁荣，二级市场却相对冷清和无序。由于借款人抵押的房产都是二手房，要开展倒按揭业务，先要有一个健全的二级市场，保证金融机构待借款人过世后收回的房产可以顺利流通，保值增值。我国的城镇化尚未完成，房地产市场的刚性需求是存在的，也并非所有人都有能力买新房，可以预测二手房市场有很大的发展空间。以后，要积极促进一级和二级市场的协调发展和规范化。

5.我国的房屋产权只有70年，70年之后怎么办，政府没有给出确切的解释。这让贷款机构顾虑重重，因为很多房屋的产权剩下的期限有限，如没有及时出手，投入的资本可能血本无归。另外，我国的建筑物平均寿命偏短，只有30年。且房屋的质量普遍不高，最后贷款机构收回的房屋可能已经破败不堪，无法在市场上流通。且地方政府的城市规划很随意，一旦住宅区的规划改变就会带来经济利益纠纷。

三、我国政府适度建设性介入以房养老的思路

以房养老是刚引入的舶来品，社会公众不甚了解，金融机构也表现得很谨慎，政府也没有全国性统一政策。目前多是学界的提倡和局部地区有限的试行，而京、沪、宁等地的试行并不成功，没有发展为可借鉴推广的模式，说明在当下我国推行以房养老还是有诸多困难的。因此，需要政府积极介入，培养起这个市场，也只有政府有这个能力。当然，坚持政府主导也不排斥市场配置资源的决定性作用。

1.由社保经办机构代办，不以营利为目的。以银行、保险公司和养老服务机构为中心的运作机制，现实中不易落实，金融机构毕竟是营利性的，他们关注的是公司利益的最大化，而这可能会损害借款人的利益。老年人抵御风险的能力较弱，对倒按揭也不尽了解，金融机构占有信息优势。由社保经办机构代办，可以维护老年人的利益，兼顾收益性和公益性。

2.制定行业标准，指定审批一部分金融机构办理。如美国是指定了6家企业从事，新加坡则是由职总英康保险合作社和华侨银行开办，有严格的市场准入标准，没有完全放开搞自由竞争。政府对开展此业务的金融机构要进行必要的审批，获得资质后才能进入这一市场。

3.宣传引导，取得社会理解支持。美国自60年代推出住房反向抵押贷款，起初并没有引起市场的热捧，联邦政府一直不遗余力进行宣传推广，至80年代才被老年人普遍接受。在我国，倒按揭还是一个新鲜事物，金融界和社会大众才刚开始接触，不甚了解，信心不足，需要政府大力宣传解释，消除社会上的犹豫和观望。

4.提供政策法律的支持。美国政府颁布实施了《1987年国家住房法案》，提供一系列法律和制度上的支持。倒按揭市场刚起步，政府制定相关法律规范，出台优惠政策正当其时，促进市场的完善和发展。不至于市场运行过程出了问题再仓促补救，早期就要做好前瞻性准备工作。

5.促进中介机构参与。倒按揭业务的开展离不开中介组织的参与，如房产评估机构对房屋估值，咨询公司提供信息咨询服务，律师事务所提供法律服务等。他们是运行机制不可或缺的重要一环，否则就无法正常开展。

6.政府尽到监管之责，保监会、证监会、银监会要协调负起责任来，或成立专门的监管机构，组成一个有效的监管体系。由于养老的敏感性，关系到数亿老人的切身利益，无法承担起重大的风险。

7.坚持公益性社会性与营利性的统一。倒按揭是为养老而设计的，具有明显的公益性，同时为调动金融机构开展这项业务的积极性，又要保证一定的营利性。使老年人和贷款机构互利双赢，老年人巩固了养老的物质基础，贷款人赢得合理的利润。

8.政府要分担部分风险，市场化运作总会产生一定的风险，政府应提供担保。如美国就是由联邦住宅管理局担保，即使经营的金融机构破产，老年人仍然可以获得贷款，保证贷款的正常发放和老年人的生活稳定。我国可以由政府出资设立专门的公司为倒按揭业务承保，或在合同中规定好双方必须购买一份保险，这样对借款人和贷款机构都能分散部分风险，减轻可能遭受的损失。

四、发展趋势

以房养老的前景广阔，现在的商品房90%为个人购买居住，房屋自有率80%以上，远超出发达国家水平。二三十年后，当今天的中青年需养老时，会有非常可观的规模效益，今天的障碍，那时或已不存在。以房养老还可以把业务范围推广到农村，新农保的养老金太低，且参保率很低，农村老年人的养老金更加短缺。他们多是有宅基地的，随着土地制度改革和城乡统一土地市场的建立，也能申请住房反向抵押贷款，这将缓解农村老年人的贫困和养老困境。一个新事物从产生到成熟有一个过程，以房养老的前景很可观，值得期待。

参考文献：

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