房地产企业预算管理与成本控制

摘要：2016年我国的房地产市场是一个较为红火的市场，全年的成交规模创下了新的记录，一线城市的房价依然保持强劲态势，而一些二线城市则成为本轮楼市领涨潮流的先锋。2017年，预计今年楼市的基调将保持在控制风险和去库存。房地产企业在这一轮楼市热潮中，做好预算管理和成本控制，是为企业提供更为丰厚利润收益的重要手段。笔者从我国的房地产企业的预算管理现状入手，分析其在成本控制环节存在的一些问题和面临的挑战，提出的一些建议，抛砖引玉与大家一起探讨。

关键词：房地产企业；预算管理；成本控制

一、房地产企业做好预算与成本管控的重要性

房地产行业是一个资金运用十分密集的行业，因为行业的自身特性，房地产企业需要提前垫付大笔的资金用于拿地、建房，等到后期房产销售出去时，才会得到资金的回笼。因而房企做好资金预算管理与其他行业的企业相比就显得更为重要。目前我国国内的房企数量众多，竞争十分激烈，在同质化差异较小的前提下，企业的成本控制得好，预算管理水平高，其整体绩效就会更好，当面临内外部风险时，企业抵御风险的能力也就会更强。在此背景下，房地产企业亟需对企业预算管理与成本问题给予新的审视，为企业的长期稳定的发展做好财务方面预算与成本的管控工作，这是十分重要的。

二、房地产企业预算管理存在的问题简析

1.目前房地产企业在进行预算分解时，准确度有待提升

房地产企业在进行预算科目分解时，因为准确度较低，使得预算最终难以落到实处，与现实情况出入较大，失去了预算的功能。具体来看，分类主要存在以下两类问题，从而使得预算的准确性较大幅度的下降。一是金额算不准。我国的房地产企业对成本科目的标准化程度较低，具体表现为科目的层级数目较少，且结构的设置与相关的科目的规划对接性的准确度低。这种低效往往会造成项目成本在进行数据沉淀的时候，难以确定准确的预算金额，加之，房地产企业的项目涉及的资金量较大，失之毫厘，差之千里。二是时间分不准。房地产企业在进行预算时，往往是针对整个项目流程进行预算，虽然有些房企已经在公司内部制定了一些业务流程手册，但因为在不同项目中，各流程的准确工期仍存在很大不确定性，导致在制定相应业务流程的成本预算时，难以准确的界定。

2.房地产企业中进行预算管理的财务部门与其他部门之间联系较少

财务部门作为房地产企业的后台部门，工作人员多为财会专业或相关的人员，对房地产开发、建设的整个流程的了解程度不够。虽然制定了相关的业务流程手册，仅仅依靠手册来制定预算计划，难以避免出现纸上谈兵的问题。这个时候，通过与业务部门加强沟通和交流，可以在一定程度上弥补这一缺陷。然而现实情况是财务部门作为后台部门，在制定预算的过程中与其他业务部门之间很少交流沟通，甚至不沟通。这样一来，预算计划与实际的花费出现背道而驰的现象也就不难理解了。

3.房地产企业预算管理目标局限在财务目标，与战略目标存

在一定程度的脱轨目前，房地产企业衡量企业的预算管理水平更多的还是局限在财务目标上，与企业的战略目标的相关度较弱。房地产企业是资金密集型企业，资金的使用情况关乎企业的生死存亡，企业在制定战略目标的时候，不应该忽视企业的预算管理与成本控制，应该将其提升到企业的战略地位高度，给予足够的重视。然而现实情况中，大部分的房地产企业都还只是停留在通过财务目标来衡量企业的预算管理水平。房地产企业在制定战略目标的时候，在前瞻性方面，一般可以为企业的下一步发展进行很好的指引，但是因为房地产企业每个项目所涉及的资金金额都很巨大，特别是近年来，我国的房地产行业的发展也日趋复杂。如果不能在企业战略的层面上考虑房企的预算管理工作，那么企业很容易就会因为缺乏宏观大方向的指引，而在微观层面上犯错误，从而给企业带来巨大的损失。

三、房地产企业预算管理与成本控制的优化措施

1.选择科学、标准的企业预算管理工具，加强预算准确度的提升

针对房地产企业预算准确度较低的问题，目前有一些大型的房地产企业已经开始采用更为科学精准的预算管理工具来解决。例如，某些房企在预算管理中引入计算机软件（如用友房地产ERP软件等）来提高预算管理的准确程度。通过借助计算机软件，可以积累房地产企业的成本数据库，通过进行大数据的分析与匹配，可以很好的为项目的预算进行佐证。在预算金额方面，通过计算机软件可以实现预算科目的多层分类，这种分类提高了房地产企业在进行预算时对业务流程的把控程度。在预算这个过程中，企业将各项成本项目所需要的花费做的越细致，在后期发生成本支出的时候，就可以更好地控制相关费用支出，使得房企的预算工作能够产生效果。在预算时间分段方面，通过使用计算机软件，既可以用系统内已有的数据进行分析，用老项目过去的分段方法为新项目的预算分析提供一个指引，同时也可以通过分析过去项目在进行业务分段时存在问题情况，总结并更正，用以上手段使预算分期更为精准，与实际的业务流程匹配的更好。

2.通过组建预算制定委员会，增加预算部门与技术部门之间交流

过去预算计划的制定通常由财务部门全权负责，即使需要咨询技术部门一些具体的业务流程，也都往往流于形式。房地产企业通过组建预算制定委员会，选取财务部的人员与技术部门的人员共同组成委员会后，可以通过制度来规避缺陷。这种多类人员、不同部门的人员结构组成，可以极大地降低部门之间的沟通成本。由技术部门的人员定期在会议上汇报工程业务进度以及成本花费情况，财务人员就可以及时的了解当前项目的情况。在进行预算管理时，才能更有依据。而财务部门的人员也需要在会议上向技术部门的人员说明项目的预算情况，明确预算计划中对项目提供的施工标准，规定材料采购价格的范围，帮助技术部门在具体的施工采购过程中将每一分钱都实现其价值。委员会定期召开会议，两个部门在会议上进行互相汇报、沟通，业务部门可以及时将项目的进行情况反馈给后台的财务部门，财务部门也可以将各个流程的预算额度情况告知业务部门，通过在两者之间架起沟通的桥梁，可以使房地产企业的预算管理更为高效，在成本控制方面，也会达到很好的效果。房地产企业可以成立专门机构或部门，以拟定具体的预算管理计划，以及成本控制方案，通过该机构来解决在预算编制和实际的执行计划过程中存在的种种困难与挑战，以帮助企业最大限度的降低成本，提高预算管理的成效。

3.以房地产企业的战略目标为指引，构建弹性预算管理衡量指标体系

企业的管理层在制定战略目标的时候，通常综合考虑了我国房地产的发展周期、政府的相关政策以及公司的自身情况之后，才最终形成的。战略目标是房地产企业发展的指示牌，而预算管理工作则是帮助房地产企业可以最终实现战略目标的一个重要的工具。预算管理衡量指标体系过去常常只包含财务指标，而财务指标通常都具有滞后性，难以及时准确的反应公司预算管理与成本控制情况。因而，仅仅包含财务指标的预算管理衡量指标体系，是难以准确反映房地产企业的真实的预算管理水平的。房地产企业使用固定的财务目标还存在一个很致命的缺陷，即房地产行业因为市场环境变化过于剧烈，在确定的会计期限内，其业务量的变动较大。而预算管理和成本控制的前提都是在假定了业务量的前提下进行的。面对这种情况，选择单纯的财务指标就不再具有实际的考量意义。房地产企业可以采取弹性预算，来解决这一缺陷。弹性预算制虽然也需要以预算期间的业务量为估计基础，不过只需要预估一个范围即可，再此基础之上，可以编制出多种财务预算管理方案。

四、房地产企业在新形势下进一步做好预算与成本管理的趋势

在新经济条件下，房地产调控在一定程度上还会加强，前些年房地产无序发展的情况也将一定会得到杜绝。因此，对于房地产企业来说也必需要转变观念，回归到企业的正常治理与运营模式上来。房地产企业的发展离不开资金的合理规划与运用，预算管理作为房地产企业资金的使用指南，是保证其资金切实发挥作用的重要手段。目前虽然房地产企业在预算管理与成本控制方面还存在一定的问题，但房地产企业也在与时俱进，不断进一步提升企业的资金管理水平。当今是大数据的时代，房地产企业应积极地拥抱大数据，提高企业预算管理与成本控制的信息化水平。只有这样积极与时俱进，不断完善企业的预算管理方法，才能使得企业在时代的洪流中激流勇进，不断前行。

参考文献

[1]姜纪蓓.试述房地产开发项目成本控制与管理[J].工程技术：引文版，2016，（11）：58.

[2]李小敏.全成本管理体系在房地产企业开发项目中的应用[J].财会通讯，2016，（8）：85.

[3]务孟站.房地产企业预算管理分析[J].财经界（学术版），2016，（7）：127.

作者：付华英 单位：重庆爱普地产（集团）有限公司