《工业项目建设用地控制指标》在实际应用中的问题

摘要：本文结合实例，就《工业项目建设用地控制指标》中容积率、建筑系数、绿地率、工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积等指标在实际应用中出现的问题进行分析探讨，并提出相应的意见和建议。

主题词：工业项目土地建筑系数容积率绿化率

中国是一个人多地少、土地资源相对稀缺，工业化、城镇化快速发展的国家，这个时期的突出特点是一方面用地量大，土地资源匮乏，后备资源稀缺；另一方面土地浪费现象严重，粗放的经济增长方式更加剧土地资源的浪费。特别是工业工业项目，用地比重大，单位面积GDP水平低，提高利用效率的空间很大，也是节约集约用地潜力大的地方。为建设节约型社会，国土资源部要求工业用地必须走集约高效道路，提高土地利用率，并于2008年出台了《工业项目建设用地控制指标》（以下简称《控制指标》）这一促进土地节约集约利用的重要文件，针对一般制造业用地，给出了不同地区各类工业项目在投资强度、土地利用空间效率等方面制定出严格的标准。但在实际应用中，工业项目的容积率、建筑系数、绿地率及行政办公生活服务设施占地面积等指标难以全部达到，甚至出现一些弄虚作假现象。

1.容积率

《控制指标》规定：容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积，建筑物层高超过8米的，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。化学原料及化学制品制造业、有色金属冶炼和压延加工业容积率≥0.6，金属制品业≥0.6，交通运输设备制造业≥0.7。

笔者从事的是有色金属行业和化工行业设计多年，在实际工程设计中建设项目容积率难以达到《控制指标》中的控制指标。笔者设计的一个采用氧化锌沸腾焙烧制硫酸项目，工艺流程：原料工段（原料堆场、原料库、加料风机房等）――焙烧工段（沸腾炉、余热锅炉、电收尘等）――净化工段（脱气塔、洗涤塔、电除雾等）――干吸工段（干燥塔、吸收塔、尾吸塔等）――转化工段（转化器等）――成品工段（硫酸储罐等），除原料库、风机房等少量的建筑物外，其余全部为露天设备占地及操作场地，项目的容积率不到0.1，无法达到规定的≥0.6。目前国内有色金属冶金行业所需矿石的供应量和品位难以满足冶炼企业的需求，大多数企业原料大多依靠购买矿石，所生产的废渣进行出售或其他方面利用，厂区内需要大量的原料和渣中转堆放场地；同样，如汽车交通运输设备制造业项目特别是工程运输车辆，对环境要求低，企业为减少投资，原材料、中间产品和成品采用露天堆放的方式，亦需要大量的露天场地，建筑物数量相对较少，这几类项目一般容积率在0.2~0.6之间，难以达到规定的容积率≥0.6。

在方案报批过程中，建设单位和设计单位为了达到政府部门的要求，采取将堆场改成棚或仓库、多增加几栋职工宿舍楼或其他配套设施、将配套建筑层数全部做到6层等弄虚作假的方法以增加建筑面积，从而增加容积率，满足审查需要。因此，国土部门对容积率的规定不应一刀切，应根据实际灵活控制，同类项目根据不同情况给出相应的范围或特殊的规定，对于汽车交通运输设备制造业、造纸及纸品制造业、废弃资源和废旧材料回收加工业等需要大量原材料堆放场地的项目，应结合项目生产实际规定合理的容积率指标。

2.建筑系数

《控制指标》规定：建筑系数是指项目用地范围内各种建筑物、用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。计算公式：建筑系数=（建筑物占地面积＋构筑物占地面积＋堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%，工业项目的建筑系数应不低于30%。

在实际的设计工作中，一般项目都远远超过这个系数，工业项目用地内占用土地分项只要为：建构筑物占地、露天操作场地占地、堆场占地、道路广场占地和绿地，项目内道路广场占地率一般在10~15%，《控制指标》规定一般项目不得安排绿地，特殊要求的项目绿地率不得超过20%，建构筑物、露天操作场地、堆场等占地可达到70%以上，即建筑系数可达到70%以上，远远大于30%，为了控制用地用地率，本指标可控制在60%以上，更好地防止了工业企业用地多占少用、占而不用现象的发生。

3.绿地率

《控制指标》规定：工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。

工业项目所产生的有害物质主要有烟尘、有害气体、噪音、废水等，程度不同的污染着大气、水体和土壤，即使是现代工业，在生产设备上采取各种技术措施，仍不能彻底消除工业项目对环境的污染。绿化对环境的作用突出表现在：保护大气中O2与CO2的平衡、吸收有害气体、滞留吸附粉尘、净化水质、减弱噪声、调解气温、监测环境污染、有利于人体健康、美化环境、提高环境的自净能力，因而是保护环境的根本性措施之一。良好的生产环境也是现代工业的重要标志之一。

部分地方国土部门审批项目方案时，完全按照规定《控制指标》进行审批，对一般工业项目设有绿地的方案不予通过审批，造成企业在所提交报批方案中将建构筑物和道路用地以外的所有土地全部做成混凝土面，既造成不必要的浪费，又与建设和谐生态项目的原则相违背。因此，国土部门为了避免企业建设花园式工厂，可在绿地率这一指标做上限控制，控制在15%甚至10%以下，既避免了绿地过大浪费土地资源，同时又能提高土地的利用率、美化环境。

4. 工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积

《控制指标》规定：工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

工业项目所需行政办公及生活服务设施主要包括：职工宿舍、单身宿舍、办公楼、食堂、浴室、医务室、实验室、商店、停车场、体育设施、道路以及绿地等，该区域又称为厂前区，建设用地指标如下：

工矿企业生活建设用地指标表 单位：m2/人

按照我国西南地区一般工业项目就业人数平均80人/ hm2，一个占地10公顷的项目就业人数800人，所需居住建筑用地0.88~1.08hm2，所需生活区总用地1.28~1.84hm2，占总用地面积12.8%~18.4%，远远大于7%的控制指标。建设单位及设计单位为达到该指标要求，一般采用的方法两种方法应对此条规定：一是另外选址建设生活区，此种方法在项目建设中给企业带来更多不必要的麻烦，在生产运营中增加人员上下班接送的费用；二是只计算建构筑物的基地占地面积，将道路、绿地等面积不计入厂前区面积，以达到减少行政办公及生活服务设施用地面积的目的。为减少厂前区用地，设计人员可以充分考虑合建的方法，比如增加层数，将商店、娱乐活动中心与食堂合建，浴室与宿舍合建，实验室与办公室合建等，既可减少基地占地面积，又可减少安全防火间距所需用地。

5.结束语

《控制指标》的编制解决了当前在工业项目用地上普遍存在的粗放利用、闲置浪费问题，进一步推进土地集约利用。2010年拟修订的《工业企业总平面设计规范》亦将本《控制指标》中的建筑系数、容积率、绿化率、行政办公及生活服务设施用地面积等指标纳入设计规范内，上升到设计规范标准的层次，这将对以后的项目建设设计、审批要求更加严格，同时也将带来更多不必要的矛盾。

参考文献：

【1】国土资源部：《工业项目建筑用地控制指标》，2008（1）。

【2】建设部、国土资源部：《工矿企业生活区建设用地指标》，1993（10）。

【3】雷明：《工业企业总平面设计》，陕西科学技术出版社1998年5月版。

【4】覃莉：《提高土地利用强度的技术保障》，2008（2），www.省略.cn。