浅谈房地产企业土地增值税

摘要：当前，房价的畸高和政府调控房价的力度之强史无前例。国家税务总局为调控房价最新出台了有关加强土地增值税征缴的各项政策，基于此，本文从土地增值税清算计算环节上和土地增值税预征税率环节上进行浅析。

关键词：土地增值税；计算方法；预征税率

中图分类号：D912.3 文献标识码：A 文章编号：

国家税务总局密集出台了《关于房地产开发企业产品完工条件确认的通知》、《关于土地增值税清算有关问题的通知》和《关于加强土地增值税征管工作的通知》等三项政令，显然，这是国家税务总局为贯彻执行《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”）而采取的一系列严厉举措。本文就房地产企业土地增值税预征和清算工作中注意到的问题进行浅议。

一. 土地增值税的计算方法及对国家与企业的影响程度。

1. 土地增值税的计算方法。

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。计算方法如下：应纳土地增值税＝∑（每级距的土地增值额×税率）

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

2. 目前土地增值税对国家税收的影响。

首先，增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控。

利用税收杠杆对房地产业的开发、经营和房地间市场进行适当调控，以保护房地产业和房地产市场的健康发展，控制投资规模，促进土地资源的合理利用，调节部分单位和个人通过炒买炒卖房地产取得的高额收入。

其次，有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为。

统一对土地增值收益征税，减少国家土地资源增值收益的流失，遏投机者牟取暴利的行为，保护房地产正当开发者的合法权益，维护国家整体利益。

再次，增加国家财政收入为经济建设积累资金。

分税制财政体制实行后，土地增值税收入属于地方政府的财政收入，为地方政府积累经济建设资金起到了积极的作用。

3．目前土地增值税的预缴方法对企业纳税环境的影响

根据辽地税发[2007]102号文件，对房地产企业未清算前取得的收入，预征土地增值税，到期清算。这样简便了土地增值税的征缴方法，解决了由于项目未完工，成本尚未归集完全带来的核算麻烦，同时分散了资金压力。但我们也注意到，由于清算时退补土地增值税款的时间和金额的不确定性，企业也存在潜在的相对的资金的压力。鉴于税收的刚性特征，如果一笔很大的清算补缴土地增值税款金额存在，企业短期内在资金安排上会略显紧张，即使事前有资金计划也不得不机械筹集资金用以交纳土地增值税款，甚至于短期占用工程建设资金。

二. 对土地增值税征缴的思考。

辽地税发[2007]102号文件第三条规定：“对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额；未分别核算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。”

1.按普通标准住宅和非普通标准住宅分别计算土地增值税。

由于在土地增值税清算过程中划分为普通标准住宅和非普通标准住宅，分别计算增值额，分别计算缴纳土地增值税。而对于占有比例相对较大的普通住宅的增值额为零或为负的部分不能参与到实际清算中，从整个项目来看，实际增值额并没有达到清算时实际体现的增值额那样高，虚增了企业实际负担的税幅。

例如：某企业房地产开发项目土地增值税清算部分数据如下（单位万元、平方米）：

从上表可以看出，按文件规定计算土地增值税额为163+803=966元。但从另一个角度看，占项目67%比例的非普通标准住宅也同样分摊着成本，费用，其他税金，成本金额高，收入金额小，增值收入小是其特点。试换个角度计算这块地的增值额为-2343+542+2325=524, 应交的土地增值税为157，没有按文件计算所揭示那么高的增值额和应纳税额。

2.关于土地增值税预征率的研究

根据省地税局辽地税函（2010加强土地增值税征管工作的通知）从2011年10月1日起房地产企业的土地增值税预征率已调整为：

1.普通标准住宅，土地增值税的预征率为1.5%

2.非普通标准住宅，土地增值税的预征率为3%

3.商业网点，土地增值税的预征率为4%

4.其它非住宅项目，土地增值税的预征率为3%

目前的预征率对于增值额相同的项目和企业负担的预缴税负却不同。以辽宁省鞍山市为例，鞍山市铁东区的非普通标准住宅标准为6500元/平方米；铁西区非普通标准住宅标准为5500元/平方米。

假设有两家房地产开发公司A和B分别在铁东区和铁西区开发房地产项目，他们的单位平方米相关情况如下所示；（假设两家楼盘的建设规模相近，销售节奏相同，A公司地处铁东区，B公司地处铁西区，A公司建造品质相对B公司略高）

单价:A公司6500元,B公司5400元;

土地价格:A公司700元,B公司500元;

成本费用金额:A公司2500元，B公司2000元；

增值额:A公司3300元，B公司2900元；

增值额/扣除项目%:A公司103%，B公司116%；

应纳土地增值税:A公司1170元，B公司1125元；

预缴土地增值税:A公司195元，B公司81元。

从上述数据可以看出，两家房地产开发公司所处的地理位置差异使其每平米单价差额1100元，品质的差异决定了建安成本费用的差额为500元，增值额差额400元，最后计算土地增值税时应纳土地增值税额相差1170-1125=45元，几乎相差无几。

我们再来研究每月预缴土地增值税的情况：A公司地处铁东区，非普通标准住宅的预征率为3%，应纳土地增值税额为6500*3%=195元； B公司地处铁西区，普通标准住宅的预征率为1.5%，应纳土地增值税额为5400*1.5%=81元，两家房地产开发公司应纳土地增值税额相差一倍。

三．土地增值税征缴的若干设想

综合以上在实际工作中的感受，总结出土地增值税以下方式的几种设想：

1. 不区分普通标准住宅和非普通标准住宅计算土地增值税。

不区分产品类型，不人为设定计算限制，还原实际增值收入缴纳土地增值税款，只就整块土地实际的收益与实际的支出相配比，产生土地增值收入缴纳土地增值税款，国家既可以调控房地产市场，又可以增财政收入，同时纳税人也在公平合理的税负环境下积极纳税，因为收益和税额是完全配比的，合理纳税是纳税人义不容辞的义务。

2. 按照地区差别，单价差别分别设置预征税率。

鉴于同一个省、市、自治区的实际情况有时也悬殊过大，各地税务机关要根据本地区实际情况，将本地区按照收入水平或经济发展水平或其他的标准划分成不同的类型，在不同类型的地区执行不同的预缴方案。在土地增值税预缴过程中，由地方充分考虑各地的实际情况，视所在区域的差别，分别设置各区的预征税率；视各项目的预售单价差别设置预缴税率。

这样设置预缴税率，既考虑了地区上的差异，又充分考虑了价格的因素，使不同地区，不同企业的负税趋于公平，合理市场竞争。

四、结束语

随着国家税务总局对土地增值税清算规定的逐渐细化，房地产企业加强核算认真做好缴纳税款的基础工作，依法缴纳税款。同时加强学习企业运营和税收法规。房地产企业应该通过合理合法的手段，利用税收筹划的方式，综合考虑企业目标和实施成本，控制风险才能减轻企业税负，增强自身竞争力。

参考文献：

中国注册会计师协会 《2010年度注册会计师全国统一考试辅导教材---税法》经济科学出版社

辽地税函（2010加强土地增值税征管工作的通知）

3.辽地税发[2007]102号文