浅谈城市郊区别墅项目

[摘要]本国家房地产调控已有两年多了，至今未有实质性变动。看售楼接待中心以前的热火朝天，再看现在的门可罗雀，城市中新建商品房开工楼盘数量急剧下降，而城市郊区农村居民别墅项目却悄然升温。

[关键词]施工;质量;进度;安全

Abstract] the national real estate control more than two years, so far no substantial changes. See the reception center of sales before buzz, and look at the now, there in the city building new commodity house started a dramatic decline, and city suburb rural residents villa project has quietly to heat up.

[keywords] construction; Quality; Progress; security

中图分类号：F253.3文献标识码：A 文章编号：

1.1工程项目的前期阶段

建设项目的建设程序，也应该以先勘察后设计，再施工为原则，突出优化决策、竞争择优、科学管理的基本思想。各个阶段以及每个阶段内的各项工作之间不能随便颠倒其先后顺序。

城市郊区别墅项目在项目决策阶段缺失了一些工作内容。项目建议书、可行性研究报告的缺少或不完整，未能是当地政府还有开发商明确该郊区别墅项目建设条件的可行性和获利的可能性。具体内容还有工程项目进度要求；经济效益和社会效益的初步估计；财务、市场、经济分析；投资估算、资金筹措及还贷方案的设想；还有环境影响等等。只有明确了这些，该项目才能更好的发挥投资效益，取得投资回报，服务社会经济。

城市郊区别墅项目所用土地多数为村民宅基地和村民耕地，在项目前期手续上很简单，而城市商品房项目需要办理相当多的手续，要到政府有关部门去立项、备案、审批、拿到商品房建设开发的四证一书，要盖一百多个政府有关部门的公章，历时最短有一年，长则有好几年才能办下来。当地的发改委、国土土资源局、规划局、住建局、环保局、劳动保障局、人防办、消防大队、气象中心以及各部门下属的分管具体事务的科室部门。纵管后者，其手续较多，比较严谨。而城市郊区别墅项目自然没有四证一书之说了，也不要到当地质量、安全监督机构办理质量监督手续了。缺少了当地政府有关机构的监督检查，城市郊区别墅项目的工程质量、工程安全将大打折扣了。

2.1工程招投标的的研究现状

建设工程招投标制度在工程建设领域可以竞争机制择优选择勘察单位、设计单位、施工单位及材料、设备供应单位，这对于保证该项目工程的质量、进度、安全、工程造价起到不可估量的作用。

城市郊区别墅项目由于村地面积较大，项目规模比较宏大，所建单体又是欧式联排别墅，户型是地上三层，地下一层，带前院、露台。这样大面积的进行施工，虽说单体工程造价不高，但整个别墅区项目投资额将很大了。按照国家的招投标法，这样的项目也应纳入招投标范围之内。城市商品房项目在建设工程招投标制度的应用已常态化、市场化。建设工程招投标制度可使更多的各类施工企业有机会公平、公正、真实地展开竞争，城市郊区别项目招投标管理制度的缺失。

3.1施工图设计

设计是对拟建工程在技术和经济上进行全面的安排，是工程建设计划的具体化，是项目建设和组织施工的依据。设计质量直接关系到建设工程的质量，是建设工程的决定型环节。城市郊区别墅的设计与城市商品房的设计思路、理念、布局、户型、结构很不一样。城市商品房的设计由原先的3—6层到小高层再到高层，结构有砖混变为剪力墙结构。由于房地产市场的蓬勃发展，好多设计公司住宅户型的相互套用、修改，使商品房的设计让人感到乏味了。每个城市的房价涨了好多好多，城市住宅建设得越来越多，然而真正设计得新颖的、别有风格的住宅很少，几乎看不到，只有在北上广这样的城市才能见到它们的身影。

再看我们的城市郊区别墅的设计那是更需要理念、想法还需要考虑实际的施工是否可行。对于别墅内的一单项工程在实际施工操作中是否能满足工程要求，还有在按照设计所要求的施工是否与其他单项工程相互矛盾。在城市郊区别墅的施工中，先建得别墅，在施工过程中以及施工完成后，从中发现许多许多建筑设计、结构设计、水暖电设计以及其他方面的缺陷。

城市郊区别墅多为框架结构，主体结构封顶后，就要施工外墙、内墙围护结构，而设计公司却选用了一种保温复合板，这种材料在当地管理部门未备案，施工工艺不成熟，造成较大的质量安全隐患。

城市郊区别墅项目建设规模雨城市商品房建设规模无法相比，但也是当前社会发展、经济建设存在的一种力量。城市商品房的设计户型及单体开发商要审核，然后再报规划局、住建局批准后，还要送审图公司审图、人防办审图、消防大队审图、防雷中心审图等等。城市郊区别墅项目又有谁来把关，设计上的缺陷或者不合理都会给我们的工程质量、安全、进度投资造成较大的影响。此时此刻我们应该多想想了。

4.1城市的建设发展离不开拆迁

拆迁工作一直伴随着工程项目的建设。由于双方拆迁协商不成功，发生在老百姓与开发商之间的问题事件也较多。既要保证广大劳动人民的利益，又要按法律办事，还要文明拆迁。

城市商品房建设所涉及的拆迁由于利益化程度较高、社会关注度也较高，在城市建设发展中是相当重要的一环节。而城市郊区别墅建设所涉及的拆迁就是村民的房屋、农作物、田地。两者相比来说，前者较难，但后者对整个别墅项目的施工组织设计的流水作业、工程进度以及交工日期有较大影响。

5.1项目管理模式的应用

项目管理模式亦称项目承发包方式，是指项目建设的基本组织模式以及在完成项目过程中各参与方的地位及合同关系。城市郊区别墅项目的施工与城市商品房的管理模式不太相同。城市郊区别墅项目的施工由于没有实施招投标制度，项目的总承包或者项目的总管理方很少能履行其施工现场管理职责。项目总包方在施工现场应派有专职的管理人员。责任明确，各负其职，相互协调，充分发挥员工的工作积极性。

5.1.1施工组织设计的不完善

在施工之前，对拟建工程对象从人力、资金、施工方法、材料、机械五方面在时间、空间上作科学、合理的安排，使施工能安全生产、文明施工，从而达到优质、低耗地完成建筑产品。相对于城市商品房施工的，施工总承包方管理人员能及时到岗，人员分工也比较明确。上报现场工程师的施工组织设计也比较详细，如不与现场实际施工状况相符，也能及时作出调整修改。

5.1.2作业技术交底的不明确、不细致

施工现场的作业技术交底主要是施工技术负责人对各工种班组长以及工人技术交底。现场的技术交底成为工序或分项工程施工的具体指导文件。城市郊区别墅项目的技术交底不够清楚、不够透彻。城市郊区别墅项目的施工由于由于各单项分包较多，各工种各单项之间不相互协调，发现问题不及时沟通。再加上总包单位管理人员不能及时到岗，将会造成较多的工程质量问题，产生不必要的返工，最终导致整个别墅项目交工日期的推迟。

5.1.3成品保护不到位

所谓成品保护一般是指施工过程中有些分项工程已经完成，而其他一些分项工程尚在施工，或者是其他分项工程施工过程中部位已完成而其他部位在施工，在这种情况下，承包单位必须负责对已完成部分采取妥善措施予保护。在城市郊区别墅项目施工中由开发商分包的项目较多，加上别墅外型比较复杂、需外购构件较多。在施工现场的保护不尽如人意。欧式别墅的斜屋面上的老虎窗有预制安装的装饰线条，再安装后极容易被破坏。

6.1结论

城市发展建设中，住宅项目的具有很重要的地位。在以后的民用建筑市场中希能有更多的规范、条例、手续来保持不同性质的住宅项目健康地发展。