海南产权酒店发展模式研究

摘要：随着中国旅游业的发展和海南国际旅游岛建设的推进，三亚产权式酒店也取得了飞速发展。该项目对三亚市的产权酒店进行了深入细致的调查研究，根据调查结果分析现状，研究其发展模式，分析各模式的相似之处、风险、优势及劣势，为推进海南国际旅游岛建设，建立良好的产权酒店投资环境提供了依据。

关键词：产权酒店；发展模式；风险

中图分类号：F293.33 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）05－0069－02

随着中国经济持续升温，旅游业有了长足的发展。海南的旅游业也是步步升温。2010年1月4日，国务院了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，并将国际旅游岛建设上升为国家战略。之后，随着大量游客的涌入，三亚的旅游酒店业与房地产业迎来了销售的黄金时期。

作为国内最先引入产权式酒店模式的三亚市，产权式酒店如今已成为三亚市的重要税收来源。产权酒店指分时度假产品的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其他时间的住宿权委托酒店管理方经营、自己获取红利的经营模式[1]。据三亚市统计局数据显示，在2006―2009年这四年间，三亚市产权酒店累计建筑面积106.74万平方米，销售均价16 046元/平方米，部分高端产品达到6―7万元。课题组采集的数据显示，目前三亚市共有在建及投入运营的产权式酒店27家，其中已运营的四星级、五星级酒店分别为7家、11家，两者合计已占全市相同星级酒店总数的30%。三亚湾还将规划建设国内最大产权式酒店群。高档酒店，尤其是产权式酒店，对三亚市税收的贡献越来越大。

作为中国唯一的热带滨海旅游城市，三亚的产权酒店发展在海南国际旅游岛建设的大背景下得到长足的发展。但是，我们更不能忽视对国内产权酒店发展存在的诸多问题，本项目正是以此为背景对三亚的产权酒店发展现状及模式进行了调查和研究，为三亚乃至海南的产权酒店发展提供理论支持，促进三亚产权式酒店的健康发展，推进海南国际旅游岛建设的步伐。

课题组首先通过二手资料的整理，选择了数十家有代表性的产权酒店，进行了实地调研。就目前现状分析，三亚产权酒店总体发展不成熟，个别酒店的短期投资现象严重，没有长远规划。但也有部分知名产权酒店吸收了连锁经营、分时度假等优秀经验，发展情况良好，投资情况稳定。课题组根据所调研产权酒店的现状和发展模式进行了分类，共分为以下五种模式：

第一种模式：产权式酒店在三亚分布较多，但规模较小，酒店总体客房数量在300―400间之间，产权式客房数量为100―200间，无连锁机构，独立销售。其他的客房作为公寓销售，产权式客房的均价低于公寓式客房均价。销售方将酒店客房全部销售完后，则退出，由酒店管理方与业主参与酒店的管理和运营。其中，酒店管理方与产权业主按约定的比例进行产权酒店收益分成。而公寓式客房不再参与统一经营与分成，只缴纳物业费即可，模式与购买住宅的情况相似。

购买产权式客房的业主，除享受营业额分成外，另享受产权式酒店一定天数的免费入住权。

第二种模式：此类产权酒店的开发与住宅开发联系紧密，产权式酒店项目为整体开发项目之一，规模一般小于住宅开发规模，开发商在开发完成后，将产权酒店销售完毕后退出，由酒店管理公司介入管理，与第一种情况类似。此模式由于开发规模比较大，风险相对降低，同时销售方为方便管理，积极邀请大企业进入，一次性购买大量产权式客房。

第三种模式：规模大、成熟的纯产权式酒店。以三亚五星级产权酒店国光豪生为例，由于其经营时间较长，酒店管理方稳定，业主也比较稳定，口碑好、收益高。分成情况和免费入住天数与前两种模式类似。同时三亚有产权式酒店参与了全球的分时度假系统，提高了酒店的入住率，因此业主的收益也得到保障。

第四种模式：连锁产权酒店，开发商与酒店管理方为同一家集团组成的成员单位，集团的业务以酒店开发和酒店管理为主。以三亚红树林酒店为例，开发商在完成开发后，由自有的酒店管理方进行管理，稳定且成本较低。业主可参与所有连锁酒店的入住。有的被调研的酒店推出了业主在参与客房收入分配的同时，可参与该酒店范围内商铺的收益分配。

第五种模式：与第四种相同，均为连锁型产权酒店。以海航酒店集团为例，由多家成员酒店组织。不同之处为：在收益分配及业主入住的管理方面，由产权酒店的连锁机构共同管理，酒店管理方只负责酒店的日常运营，不参与业主管理及收益分配。此模式有利于酒店的整体运营，在业主管理方面不再花费精力。同时利用连锁的规模效应，扩大了业主选择入住酒店的范围。

根据课题组统计，在以下4个方面，三亚各产权酒店的情况基本一致。

1.酒店客房的业主拥有所购客房的所有权，酒店拥有经营权。业主拥有的客房数量不等，小业主拥有量在1―3间，有大业主按楼层购买该层全部客房的情况。

2.三亚产权酒店为业主提供的免费入住天数优惠条件基本一致，旅游旺季为3―7天。旅游淡季最多可以达到30天。特别是春节期间，全部可免费入住的天数很少。具体入住的天数规定由酒店管理方与业主签订的相关合同进行约定。酒店要求业主如需入住，要提前一个月预订，方能保证业主的正常入住需求。这样也就不会影响酒店的正常营业。

3.业主有所购产权酒店客房的处置权。

4.调研对象普遍认为目前国家的相关政策和海南有关产权酒店的地方政策还需进一步完善。

课题组根据调研结果，总结出目前投资三亚产权酒店存在的3点风险。

1.法律地位不明确。由于缺少专门的法律、法规，酒店开发商、业主、酒店经营者之间的法律关系不确定，没有具体政策可依。需要完善开发商信用监督机制[2]，同时加强酒店管理方约束机制。

2.产权年限短，投资回收前景不明。目前，三亚任何一种模式的产权酒店都对消费者承诺，购买后能办理完整的房屋产权证，这无疑是给购买者一个可靠的保障。但由于产权酒店的土地为商业性用地，出让时间仅为40年，修建用去几年时间，因此业主拿到房屋产权证后的土地使用年限仅剩30多年。按三亚产权酒店现有投资回报情况来看，基本无法收回成本。这也正是酒店开发商（或销售方）回避的问题。因此，开发商转而强调由于三亚酒店的增值，客房在短时间内的价值可以提升很高，如果不愿意等待漫长投资回报的业主可以将其转让，投资目的不在于发展三亚产权酒店，而在于转让获得高额利润。这样不利于三亚产权酒店的稳定发展，必然会出现哄抬价格、投机获利的情况。

3.未来的正常经营无法保障。经调研，三亚市第一种模式和第二种模式产权酒店的第一个酒店管理方与开发商（或销售方）暂签合同，时间为2―5年。合同履行完毕后，再商议双方是否继续合作，而此时，开发商早已退出，再由各位业主一起决议由哪家酒店管理公司来继续管理。可以试想，几年后，产权酒店的上百位独立的客房业主意见如何统一必会是个难题。而后三种模式的酒店管理公司相对稳定。

从上述五种模式来看：第一种模式在三亚普遍存在，数量有增加的趋势，但由于规模小，因此风险大。且有个别酒店要求业主在签订了购房合同，支付了房款后，才可以看到产权式酒店管理合同，此时才能明确收益分配及免费入住的权益，增加了购买风险。此模式带来的后期效应是抬高房价，转手获得利润，侧重点不再是发展产权式酒店，不再是通过经营获得利润。策划者主要是想把楼房尽早售出，其目的并不是为了发展产权酒店。一幢楼盘往往经过数位开发商或销售商炒作，并非针对最终客户的需求进行开发。不利于产权酒店健康发展。

第二种模式中的开发商在住宅方面的经验成熟，而产权式酒店方面则缺少经验。但相比第一种，风险略有降低。

第三、四、五种模式，目前各有特色，课题组认为应该相互结合，取长补短，根据实际情况选取适合自身的综合发展模式。第三种模式的优势在于产权酒店发展成熟，并参与了全球分时度假系统，能利用世界的资源为三亚创造旅游收入，为酒店和业主提高收益分成。目前政府正在为三亚产权酒店能有效参与全球分时度假系统而积极努力。其实发展产权酒店一定要关注政府的态度。政府及行业管理部门对于产权酒店业发展的指导思想以及发展原则，当地政府是否全力支持，是产权酒店这一业态在该地区能否蓬勃发展的前提[3]。因此从这政府层面来看，是有利于三亚产权酒店的发展。第四、五种模式有相似之处，如果能将第四种的商铺参与收益分配亮点与第五种产权管理与酒店日常经营管理分开的优势模式相结合，必能大大推进三亚产权酒店的发展。

综上所述，海南三亚市的产权酒店需要进行规范，其模式可以借鉴课题组归纳的后三种模式，取长补短，这样才能健康发展。如果单纯成为投机工具，必然会影响其今后的发展，使不稳定因素增加。

参考文献：

[1]余菲菲.论信息不对称与我国产权式酒店的发展[J].企业技术开发，2007，（8）.

[2] 何原荣.产权式酒店开发经营模式新论[J].特区经济，2006，（7）.