新时期房地产投资对我国城市经济增长的影响

摘要：房地产投资对我国城市经济增长的影响比较复杂，结构合理且总量适合的房地产投资有助于促进城市经济的增长，结构失衡且总量超标的房地产投资可能阻碍进城市经济的增长。基于此，本文在阐释房地产投资对我国城市经济增长影响机制的基础上，从投资总量和投资结构等角度出发，分析了房地产投资对我国城市经济增长的具体影响。

关键词：房地产；投资结构；投资总量；城市；经济增长

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-0164-01

房地产项目的利润丰厚，这使得近年来我国房地产业发展迅速。但毋庸置疑地，房地产行业在我国发展的时间并不是很长，国内众多房地产企业起步较晚，在成本控制、施工管理、发展战略等方面存在很多缺陷，这使得房地产投资在促进我国城市经济增长的同时，也给城市经济的可持续发展埋下了一定的安全隐患。在这种背景下，研究新时期房地产投资对我国城市经济增长的影响具有重要的现实意义。

一、房地产投资对我国城市经济增长的影响机制

关于房地产投资的定义，国内外学者还没有达成共识，本文认为房地产投资是投资主体为达到某种目标，将一定量货币及其他经济要素间接和直接投入到房地产的开发、管理、经营、消费或服务的一种经济行为。

一般而言，房地产投资对我国城市经济增长的影响机制主要体现在如下三个方面：

（一）需求效应。作为一个极具关联性的产业，房地产与60多个其他产业直接相关，因此房地产投资行为的增减将会对相关产业的劳务需求及社会产品需求产生一定的影响，进而影响到城市经济的增长。研究表明，房地产投资变动不仅仅表现为其投资变化所引发的收入和消费的变化，更多的是引发其他相关产业收入和消费的变化，而且由于房地产与60多个其他产业直接相关，因此房地产投资的需求效应对于相关产业来说较强。

（二）供给效应。根据用途，房地产投资可以分为生产经营性房地产投资和非生产经营性房地产投资。通过资本存量的增加，生产经营性房地产投资可以作为生产要素来参与生产和交换过程，从而对城市经济增长产生长期的影响；通过资本存量的增加，非生产经营性房地产投资的供给效应则表现得更为直接，即增加的住宅能够满足消费者不断增长的需求。但需要注意的是，房地产投资与消费者需求必须是相互匹配的，交换过程要顺利实施，否则将会造成供需失衡和资源的浪费，在住房领域甚至会引发深层次的社会问题。

（三）挤出效应。所谓挤出效应，是指房地产投资变动对其他相关产业投资所产生的影响。由于房地产投资具有很强的带动性和关联性，因此在投资总量一定的前提下，房地产投资的增加会对其他相关产业形成一定的挤出效应。调查表明，从1999到2010年间房地产投资的增长率和其他社会投资的增长率呈现反向性，即房地产投资增长率较低时，其他社会投资的增长率相对较高；房地产投资增长率较高时，其他社会投资的增长率相对较低。这意味着，其他社会投资增长率和房地产投资增长率呈现此消彼长的状况，两者间具有明显的挤出效应。

二、房地产投资对我国城市经济增长的具体影响

本文按照经济规模、人口规模和地域上的空间规模等，将我国城市划分为第一类城市（如上海、深圳、大连、北京、成都等）、第二类城市（如昆明、烟台、合肥、贵阳、石家庄等）和第三类城市（如湛江、大理、秦皇岛、三亚和海口等），然后研究房地产投资总量和房地产投资结构对城市经济增长的具体影响。

1.房地产投资总量对我国城市经济增长的具体影响

（1）房地产投资对第一类城市的经济增长推动能力较差，这说明第一类城市房地产投资顺利实现经济增长的渠道不太畅通。究其原因，第一类城市的房地产投资过热，在需求不能及时跟上的情况下，房地产投资的增长会造成供需的失衡；第一类城市的规模较大，这在一定程度上会降低资源配置效率从而引发房地产投资效率的低下；第一类城市的房价过高，居民消费中很大一部分都用于住房消费，住房需求体系和住房供给体系很容易发生脱节。某些情况下，房地产投资的增加甚至会影响第一类城市的经济增长，因此可以认为房地产投资的增加并不能很好地促进第一类城市的经济增长。

（2）房地产投资对第二类城市的经济增长推动能力最好，但这并不意味着第二类城市为了经济增长就要大力推动房地产投资，过多的房地产投资会造成投资效率的低下。

（3）房地产投资对第三类城市的经济增长能力较好，这说明第三类城市房地产投资顺利实现经济增长的渠道比较畅通，但渠道还有待完善，城市的集聚效应需要进一步发挥。

2.房地产投资结构对我国城市经济增长的具体影响

（1）从房地产投资的区域结构而言，第二类城市每年的房地产投资额要远小于第一类城市，第三类城市每年的房地产投资额要远小于第二类城市，这提示房地产的区域投资结构要结合区域经济发展状况及产业发展政策来进行调整。

（2）从房地产投资与其他产业投资的结构关系而言，第二类城市房地产投资额占固定资产投资的比例低于第一类城市，第三类城市房地产投资额占固定资产投资的比例低于第二类城市，这提示第一类城市要在满足社会必要需求的基础上，适当降低房地产投资在全社会投资中的比重，促进城市经济增长与房地产投资结构的协调；第二类城市和第三类城市要对房地产投资的规模进行适当控制，避免投资规模过大而造成效率的低下。

（3）从房地产投资的用途而言，第一类城市、第二类城市和第三类城市的住房投资基本都占房地产投资总额的70%左右，这说明住房投资长期都是我国各城市房地产投资的主体。但实践表明，非住房投资是带动第一类城市、第二类城市和第三类城市经济增长的主要力量，它们对城市经济增长的贡献远远超过住房投资，因此各类型城市在推动房地产业发展的同时，要理性考察非住房投资的作用。

三、讨论

从全文的分析可知，房地产投资对我国城市经济增长的影响是比较复杂的，可以说房地产投资是一把双刃剑，使用得当将极大地促进我国城市的经济增长，使用不当可能阻碍我国城市经济的增长。基于此，相关工作者要理性分析房地产投资与城市经济增长的关系，结合区域经济的实际情况来规范现有的城市化进程。

参考文献：

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